房地產合作開發中舊村（居）改造糾紛案件裁判觀點

舊村(居)改造

【最高法院指導性案例】

1、涉及農村集體所有土地的委托代建合同中對外銷售利潤分配條款的效力如何認定。

案情簡介：M村委與北海公司簽訂《項目建設委托合同》，約定將本村住宅小區項目委托給北海公司代為建設。合同約定M村委提供合法手續的建設用地及做好地塊范圍內的地上物的補償，M村委支付給北海公司的代建費為工程總造價的5%。合同還約定代建工程超過村民報名集資建房數量部分及底商，價格雙方另議。北海公司全權代理對外銷售，銷售純利潤雙方按照比例分成。后北海公司進行施工，共建成住宅、底商、商鋪、車庫若干套。施工期間，M村委五次向北海公司發出通知，授權其銷售住宅、車庫及商用房，并且規定了銷售價格。北海公司銷售了部分前述房產，售房款由北海公司掌握。后河北省人民政府做出批復，將案涉用地列為征收建設用地，但是未辦理征收手續。2013年，M村委以案涉土地系集體土地，村民之外的人無權購買、北海公司無權銷售為由，請求法院判決北海公司返還未銷售的房屋及返還已經銷售部分的房屋收入扣除開發成本(含5%代建費)的差額3500萬元及利息。

最高法院民一庭傾向性意見:涉及農村集體所有土地的委托代建合同中對外銷售利潤分配條款具有合資、合作開發房地產的性質，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地設計等審批文件或者證明。雖然提供了上述文件或者證明，但是在一審法庭辯論結束之前土地性質仍未變更為國有土地的，該利潤分配條款按無效處理。

案例索引：《民事審判指導與參考》2015年第4輯，總第64輯，第145頁。

2、相同當事人之間、相同事項上的不同約定，應以簽訂在后的協議變更簽訂在前的協議為基本原則。

案情簡介：2006年9月6日，包道村委會與沈陽銀億公司、東川公司簽訂《土地開發協議書》(下稱三方協議)，約定沈陽銀億公司利用包道村委會委托東川公司整理的土地面積約為1400畝;沈陽銀億公司支付包道村委會補償款為每畝45萬元，沈陽銀億公司向包道村委會繳納4000萬元定金，包道村委會在收到該定金后四個月內完成地上物拆遷，沈陽銀億公司在三年內完成該宗全部土地的征地及購置;東川公司的責任中明確東川公司按包道村委會的委托為沈陽銀億公司依法對該宗土地進行整合，使該土地的用途滿足沈陽銀億公司進行商品房開發的要求，在三年內辦妥該宗土地的用地手續。2006年10月15日，包道村委會與東川公司簽訂《征地補償合同》(以下簡稱雙方協議)，約定東川公司征用包道村委會約1500畝土地(以實際測量為準)，補償方式為貨幣和實物兩種方式，實物補償方式為：包道村委會為東川公司無償提供500畝土地，由東川公司出資無償為包道村委會建設回遷樓、商業用房等設施;雙方成立聯合辦公室并組建聯合賬戶，此聯合賬戶由雙方法定代表人共同簽字方可使用資金。后包道村委會起訴，主張東川公司挪用回遷安置款使村民無法回遷，應當雙倍賠付村民的安置補償費共計38629456元。東川公司答辯稱，本案實際履行的是三方協議，包道村委會訴請所依據的雙方協議的大部分內容都被三方協議所變更，三方協議在履行中也發生過多次變更，包道村委會以雙方協議為依據起訴和計算違約金錯誤。回遷樓未按期回遷責任完全在包道村委會自身。

最高法院認為：雙方當事人之間及雙方當事人與第三人之間的兩份協議均為當事人真實的意思表示，亦未違反法律、行政法規的強制性規定。均為合法有效的情況下，由于兩份協議的具體內容和當事人不同，不能互相覆蓋、相互取代。不同當事人之間、不同事項上的約定均具有法律約束力;相同當事人之間、相同事項上的不同約定，應以簽訂在后的協議變更簽訂在前的協議為基本原則，并結合具體履行情況理解和分析協議的關系和內容。

案例索引：《民事審判指導與參考》2014年第2輯，總第58輯，第206頁;最高人民法院(2013)民一終字第91號民事判決書：沈陽市于洪區北陵街道包道村村民委員會與遼寧東川房地產開發有限公司、沈陽銀億房地產開發有限公司合資合作開發房地產糾紛案。

3、未經民主議定程序而簽訂的農民集體所有土地承包合同一般認定無效，但不能機械適用，應結合具體案情、案件處理效果和當事人利益均衡而作出具體判斷。

案情簡介：1999年11月，村委會與非本村村民的黃某簽訂《聯合開發合同》，約定黃某投資開發村集體所有的森林公園，并約定開發完成后由黃某承包經營及每年上繳的承包費數額。2002年，黃某成立旅游公司。2010年，村委會以對外承包未經民主議定程序為由主張《聯合開發合同》無效，黃某與旅游公司反訴要求繼續履行。

最高法院認為：從內容上看，《聯合開發合同》雖名為聯合開發，實為承包經營，且承包經營的標的物并非整片森林，而是森林公園經營權。依當時適用的《土地管理法》第15條第2款規定，農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。本案中，黃某非村集體經濟組織成員，其承包經營涉案土地應經上述民主議定程序;基于村委會的法律地位，其在和黃某簽訂《聯合開發合同》時，應保證對內就合同簽訂已經過民主議定程序，此系其基于誠實信用原則而應負擔的締約義務，不因村委會換屆而有所改變。在本案訴訟前，在合同簽訂后十余年間，村委會和鎮政府不僅未對合同簽訂提出異議，反而對黃某、旅游公司履行合同的行為一再表示肯定和認可，現村委會作為締約主體以合同未經民主議定程序為由主張合同無效，是將自己未盡締約義務而可能造成的法律后果讓對方當事人承擔，有違誠實信用原則;《聯合開發合同》簽訂時，最高人民法院法釋〔1999〕15號《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定(試行)》仍適用。該司法解釋第25條規定越權發包所簽承包合同為無效合同，但“自承包合同簽訂之日起超過一年，或者雖未超過一年，但承包人已實際做了大量的投入的，對原告方要求確認該承包合同無效或者要求終止該承包合同的，人民法院不予支持。但可根據實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容進行適當調整。”本案中，《聯合開發合同》已簽訂并履行十余年，黃某、旅游公司已做大量投入，村委會所提證據不足以證明該合同不能繼續履行，故判決雙方當事人繼續履行。

案例索引：《民事審判指導與參考》2014年第3輯，總第59輯，第188頁;最高人民法院(2013)民一終字第44號民事判決書：廣東省東莞市樟木頭鎮石新社區居民委員會與黃淦波、廣東省東莞市觀音山森林公園開發有限公司承包經營合同糾紛案。