離婚房產分割不可不關注的15個裁判要點與觀點

原創 吳曉芳/張軍/李軍  法律出版社

01夫妻一方個人所有的房屋婚后獲益歸屬的界定

【裁判要點】

婚前房屋在婚姻存續期間獲得的征收補償利益屬于婚后所得（收益），故原則上為夫妻共有財產。但征收補償利益分為房屋價值補償款及簽約搬遷補貼等其他補償款，就房屋價值補償款而言，是基于婚前房屋的變價及自然增值，是個人財產的形態變化，并不轉化為共有財產；而其他補償款即不對應房屋價值，又不屬于自然孳息抑或自然增值，為夫妻共同財產。

【觀點】

一方婚前財產的婚后孳息，根據物權法原理，孳息應歸物的所有人或其他合法權利人。用婚前個人財產在婚后進行生產、經營活動所增值部分，屬于《婚姻法》規定的“從事生產、經營的收益”，應當認定為夫妻共同財產。一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產應當認定為一方的個人財產。一方婚前用自己的財產投資做公司的股東，婚后取得的分紅，認定為夫妻共同財產比較適宜。

02婚前一方所有的房屋，婚后出售該房屋重新購房，離婚時新購房屋仍為一方個人財產

【裁判要點】

一方婚前個人房產婚后變賣，雙方又添加若干夫妻共同財產購買新的房產，離婚時應考慮婚前房產變賣價款在新購房產價款中所占的比例，公平合理地予以分割。

一方用自己個人所有的房產作為家庭共同生活的居住用房，婚姻關系存續期間，因種種原因將該房屋出售后另購住房，仍然用于家庭自住，如果沒有夫妻共同資金或另一方個人資金的再投入，離婚時對于出售房屋所帶來的增值收益，應當認定為一方的個人財產。

【觀點】

一方婚后用個人財產購買房屋，離婚時該房屋屬于“個人財產的替代物”，應認定為個人財產，其自然增值也屬于個人財產；一方個人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入屬于經營性收入，應認定為夫妻共同財產。

03夫妻約定一方以個人名義籌資購房但購房款實際來源于夫妻共同財產且產權登記在雙方名下的，可以認定為夫妻共同財產

【裁判要點】

婚姻關系存續期間，夫妻雙方約定一方以個人名義籌資購房，且該房屋為購房者個人財產，不屬于家庭共同財產，但實際購房出資主要來源于夫妻共同財產，且房屋產權登記在夫妻雙方名下的，可以認定房屋屬于夫妻共同財產。

04婚后一方借錢買房且登記在個人名下仍屬于夫妻共同財產

【裁判要點】

雙方婚姻關系存續期間購買房屋，雖然產權登記在一方名下，因涉案房屋屬于雙方婚姻關系期間取得，且有證據表明購房款系向一方父母借貸而非贈與獲得，涉案房屋應屬夫妻共同財產，離婚時理當依法分割。

【觀點】

在婚姻期間購買的房屋，登記在一方名下（不論是夫妻共同購買還是一方購買），如果產權人不能證明為個人財產，應當推定為共同財產。因為根據《婚姻法》和有關司法解釋的規定，婚姻關系存續期間取得的財產，均為夫妻共同財產。因而，產權人主張該房屋為個人財產，應當由其舉證證明（如個人婚前資金購買或雙方約定為個人所有的協議等）。如果沒有證據證明屬于個人財產，都應當認定為夫妻共同財產。

在這里，《物權法》的產權推定與《婚姻法》的法定夫妻財產制之間發生沖突，從而引起了法律適用的分歧。這實際上涉及《物權法》與《婚姻法》的關系問題。我們認為，《物權法》與《婚姻法》是一般法與特別法的關系。《物權法》關于產權推定制度，適用于一般物權登記，不適用于夫妻財產。《婚姻法》對于夫妻之間財產共有權的取得有明確規定，對此則不能適用《物權法》，應當適用《婚姻法》。

05夫妻一方的父母以子女名義購置房屋，贈與的是房屋還是購房款

【裁判要點】

父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產權登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產權登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產問題進行的訴訟中，不宜認定父母贈與的只是已經實際支付的購房款，進而將上述購房款作為夫妻共同財產進行分割。

06婚后一方父母為子女購房出資，未明確表示贈與一方的，應認定為對夫妻雙方的贈與

【裁判要點】

結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，父母明確表示贈與一方的除外。但父母在子女離婚時才表明贈與自己子女一方的，不予支持。另外，父母只是對子女的購房行為提供了部分資金，無法享有該房屋的產權，其并無對房屋贈與的條件。因此，不能通過房產登記在自己子女名下而推定出系贈與自己子女一方。

【觀點】

根據我國《婚姻法》確立的夫妻婚后所得共同制，在婚姻關系存續期間，除個人特有財產和夫妻另有約定外，夫妻雙方或者一方所得的財產，均歸夫妻共同所有。可見，對夫妻共同所有財產的認定應當以婚姻關系存在為前提。

通常情況下，當事人雙方在婚姻關系存續期間，無論一方或者雙方父母為當事人雙方購置房屋的出資，除父母明確表示該出資是贈與自己子女購置房屋款項的情況之外，根據法定夫妻共同財產制的原則規定，都應認定為夫妻共有財產。

07在夫妻雙方分居期間一方父母為子女還貸而提供資金應認定為對自己子女一方的“贈與”

【裁判要點】

在分居期間一方父母部分出資為子女償還購房貸款,且產權登記在自己子女名下的情形，可按照《婚姻法》第18條第3項規定，將該出資部分視為對自己子女一方的贈與。

08婚后一方的兄弟出資在夫妻共同居住房屋之上加建房屋并放棄拆遷利益的，視為對夫妻雙方的贈與

【裁判要點】

婚后夫妻一方的兄弟出資在夫妻共同居住的房屋之上加建房屋，但從未主張相關財產權利，并表明放棄拆遷利益，可視為贈與。夫妻關系存續期間接受贈與所得的財產，除贈與合同明確約定只歸夫或妻一方以外，歸夫妻共同所有。

09夫妻雙方均主張共有房屋產權，一方可以高價取得房產，并補償另一方

【裁判要點】

夫妻一方婚內購買房產，如不能證明系以非夫妻共同財產購買，則所購房屋宜認定為夫妻共同財產；離婚時，夫妻雙方都想取得夫妻共有房屋，一方愿以高于評估價的價格取得房產，并對價支付給另一方，且不損害另一方的合法權益，法院應予以支持。

10擴建房屋系以夫妻共同財產出資的，其價值應由夫妻雙方共享

【裁判要點】

擴建房屋屬于添附，其所有權應歸屬于主物所有人，但該添附系以夫妻共同財產出資擴建的，其價值應由夫妻雙方共享。

【觀點】

一方的房產于婚后裝修、改建、擴建的產權認定和處理。對此，要區分不同情況處理。對于婚前一方的房產于婚后裝修的，房屋產權人應根據裝修部分價值，對另一方給予一定補償。

一方房產于婚后改建或擴建的，要區分一般改建還是重大改建。一般維修或改建，不影響房屋產權；但在離婚時，要給另一方補償。如屬重大改建，可以認定重新建房，視為夫妻共同財產。但在離婚分割財產時，要考慮對原值補償。

11婚后通過分家獲得的房屋系夫妻共有財產，任何一方不得擅自處分

【裁判要點】

婚姻存續期間，通過分家獲得的房屋系夫妻共有財產，未經夫妻雙方協商一致，單方或他人處分該房屋的行為均侵害了另一方的合法權益，系無權處分，不受法律保護。

12一方婚前購房婚后用共同財產補交部分購房款，離婚時應對另一方合理補償

【裁判要點】

婚前以一方名義購買的房屋，婚后用夫妻共同財產補交部分購房款，離婚分割時應考慮到系爭房屋的來源、對系爭房屋還貸的貢獻大小、房屋增值情況等，結合房屋價格的市場因素對另一方予以合理補償。

13婚姻存續期間雙方申請宅基地建房，由一方父母出資建造，離婚時該方可適當予以多分

【裁判要點】

夫妻雙方婚后以二人名義申請宅基地建造房屋，應為雙方婚后的夫妻共同財產。在分割該房屋時應考慮雙方對系爭房屋的貢獻大小。鑒于該房屋的建造事務均由一方父母負責，并承擔建房費用，該方可適當予以多分。

14離婚案件中單方擅自轉讓房產情況下賠償數額的計算方法

【裁判要點】

計算離婚案件擅自轉讓房產方對被侵權方造成的損失賠償額時，應以房屋實際賣出時的價格乘以懲罰性的比例，從侵權人的實際獲利數額出發而不是以未來可能的升值為依據。

【觀點】

夫妻一方出售夫妻共同房屋是否有效，物權法與婚姻法的規定是一致的，即都是把受讓人是否屬于善意作為判斷標準。一方出售房屋的有效條件是：第一，受讓人需是善意的。如不知道出讓人是無處分權人。第二，受讓人支付了合理的價款。第三，轉讓的房屋已經進行轉讓登記。那么，不符合上述有效條件的，一方出售房屋當然無效。實踐中應當注意的是，上述三項條件必須同時具備；否則，一方出售房屋無效。

《婚姻法解釋（三）》第11條中“一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋”，“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。本條文的起草本意，是以夫妻一方出售行為是無權處分行為作為邏輯起點。該條所稱同意應為夫妻另一方對配偶出售房屋的概括授權。也即只要有證據證明夫妻另一方曾作出統一出售房屋的意思表示，即應推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項的概括同意。正確適用本條還需要第三人符合善意取得的構成要件，辦理完產權登記。

夫妻一方請求賠償損失應以提起離婚訴訟為前提，這里的賠償損失不涉及精神損害賠償。

15訴爭房產無產權證書的，離婚時如何分割

【裁判要點】

離婚時未分割的財產，當事人申請分割符合法律規定，法院依法予以分割。關于房產，因無產權證書，法院只確定使用權，根據實際情況，本著有利于生產、生活及適當照顧女方的原則酌情處理。

【觀點】

在當事人雙方對爭議的房屋均不享有所有權的情況下，只享有占有、使用該房屋的權利，但沒有處分權故對當事人雙方就房屋所有權提出的訴訟請求是不能支持的。《婚姻法解釋（二）》第21條對此明確規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。”