商品房預售合同中商品房存在質量瑕疵時的雙方義務

案情摘要

包晨穎方上訴請求：撤銷一審判決第二項，依法改判華潤公司支付包晨穎方因維修房屋造成的實際損失人民幣（以下幣種均為人民幣）668，000元。事實和理由：包晨穎方接到交房通知后，與華潤公司聯系，達成一致意見將交房日期推遲至2012年4月22日，當日雙方進行交房驗收時，發現嚴重質量問題，華潤公司未實際交付上海市毛家園路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”），時至今日，華潤公司仍未向包晨穎方交付系爭房屋鑰匙，且系爭房屋物業管理費、水電費用至今仍由華潤公司承擔，因此一審法院認定華潤公司已于2012年1月13日交付房屋屬于認定事實錯誤。對于房屋質量問題，包晨穎方已經提交書面記錄，包晨穎方對房屋質量沒有認可過。華潤公司對系爭房屋履行保修義務期間，系爭房屋根本不能居住，一審法院認定僅造成房屋使用不便，系認定錯誤。華潤公司怠于履行合同維修義務，應承擔賠償損失的責任，一審法院酌定修復時間，系適用法律錯誤。一審庭審中華潤公司告知包晨穎方房屋修好了，包晨穎方去看過后，勉強認可房屋已經修好，才認可交房時間為2015年8月5日，一審法院判決錯誤，應予以糾正。 華潤公司辯稱，包晨穎方所認可的交房時間沒有事實依據也沒有合同依據，一審法院認定視為房屋交付的時間是符合合同約定的，華潤公司按照合同約定已經視為交付系爭房屋，現華潤公司已經將系爭房屋鑰匙交付資料一并交給物業公司。經核實，系爭房屋沒有維修記錄。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，包晨穎方的上訴請求不能成立，請求維持原判。 包晨穎方向一審法院起訴請求：判令華潤公司按租金每月20，075元的標準賠償包晨穎方從2012年4月22日至2015年8月5日的損失。 一審法院認定事實：包晨穎方與華潤公司于2010年簽訂《上海市商品房預售合同》，包晨穎方向華潤公司購買系爭房屋。合同第十三條約定，該房屋符合本合同第十條的交付條件后，華潤公司應在交付之日前三天書面通知包晨穎方辦理交付該房屋的手續，包晨穎方應在收到該通知之日起七天內，會同華潤公司對該房屋進行驗收交接。第十五條約定，該房屋的風險責任自該房屋交付之日起由華潤公司轉移給包晨穎方。如包晨穎方未按約定的日期辦理該房屋的驗收交接手續，華潤公司應當發出書面催告書一次。包晨穎方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉移由包晨穎方承擔。合同補充條款第4條約定，包晨穎方與華潤公司雙方同意對本合同正文條款第十三條、第十五條補充如下：（1）若包晨穎方在華潤公司發出的交房通知書約定的日期內，未會同華潤公司辦理房屋交付手續的，則華潤公司將有權按照合同第十五條之約定處理。并且若包晨穎方未按華潤公司書面催告的日期辦理房屋驗收交接手續的，視為華潤公司已經完全履行完畢對該房屋的交付責任，包晨穎方亦已經對房屋圓滿進行了驗收交接并且認同該房屋符合本合同附件三的標準，自催告書約定的驗收交接之日第二日起該房屋的風險責任及繳納物業管理費的義務一并轉移由包晨穎方承擔，同時華潤公司對該房屋承擔的保修期開始，包晨穎方不得以任何理由要求延長該房屋的保修期限。2011年12月，包晨穎方收到華潤公司發出的《房屋交付通知書》。2012年1月13日華潤公司向包晨穎方發出《房屋交付通知催告函》。通知包晨穎方于2012年1月20日辦理房屋交付手續。2012年4月22日，包晨穎方與華潤公司以房屋維修處理記錄單確認房屋存在諸多問題及主臥衛生間開門時會碰到壁櫥玻璃門。現包晨穎方起訴至一審法院。 在一審審理過程中，經包晨穎方申請，法院委托上海八達國瑞房地產土地估價有限公司對系爭房屋的市場租金進行評估。該公司估價2012年4月22日至2014年12月22日的總租金為668，000元。包晨穎方對該估價報告沒有異議。華潤公司認為評估報告的租金價格和周邊房屋租賃價格是差不多的，但系爭房屋里面是沒有家具的，系爭房屋的實際租金應該更低一點。 一審法院認為，雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應全面履行。根據合同約定，2012年1月21日起，華潤公司已經完全履行完畢對該房屋的交付責任，包晨穎方亦已經對房屋圓滿進行了驗收交接并且認同該房屋符合本合同附件三的標準。故包晨穎方以房屋存有質量問題要求華潤公司賠償租金損失，本院難以支持。2012年4月22日房屋維修處理記錄單記載的內容僅為保修范圍之內容，華潤公司應履行保修義務。由于該保修內容中存有主臥衛生間開門時會碰到壁櫥玻璃門等瑕疵，該瑕疵系華潤公司所致，在維修時也的確會導致包晨穎方使用房屋的不便，華潤公司理應予以適當補償，補償金額法院根據估價報告及適當的修復時間酌情確定。判決：一、華潤置地（上海）有限公司應在判決生效后十五日內結付包晨穎、鄭金華、包蓉珍補償款20，000元；二、駁回包晨穎、鄭金華、包蓉珍其余訴訟請求。 本院二審期間，包晨穎方提供：1、2016年5月30日與物業管理人員的談話錄音；2、2016年5月30日向物業管理人員借用鑰匙所作的登記。證明截止2016年5月30日，系爭房屋鑰匙由物業管理部門實際控制，華潤公司認為系爭房屋仍處于未交房狀態，拒絕包晨穎方使用系爭房屋，包晨穎方實際無法使用系爭房屋。華潤公司對包晨穎方提供的證據真實性沒有異議，但認為不能證明系爭房屋尚未交付。1、錄音所反映的物業工作人員的表述是在重復包晨穎方的陳述，該工作人員對情況并無了解，不能證明系爭房屋尚未交付。物業公司與華潤公司是兩個獨立法人，華潤公司與包晨穎方之間按合同約定已經視為交付系爭房屋，而實際鑰匙的交付手續一直沒有辦理，物業公司了解的可能僅是鑰匙交付手續沒有辦理，而并不清楚華潤公司與包晨穎方之間的具體情況；2、借用鑰匙與是否視為交付房屋沒有必然聯系，按照合同約定，系爭房屋已經視為交付，華潤公司交付義務已經完成，由于包晨穎方始終未向物業公司繳費相關費用而未領取鑰匙，不能證明房屋未交付。本院認為，雙方對于系爭房屋鑰匙交付手續未辦理并無異議，包晨穎方提供的證據僅與鑰匙是否交付有關，不能證明其所主張的系爭房屋未能交付主張，故對包晨穎方提供的上述證據本院不予采信。 本院二審期間，雙方當事人同意自行協商辦理系爭房屋鑰匙交付手續（即房屋實物交付），但始終沒有成功。包晨穎方向本院表示在辦理手續過程中，華潤公司人員表示系爭房屋還有問題沒有維修好不能交付，包晨穎方自行查看也發現房屋質量問題未維修，不能辦理房屋交付手續。華潤公司表示包晨穎方所稱房屋質量問題不能構成拒絕領取鑰匙的理由，房屋未交付是包晨穎方拒不接受鑰匙所致。為妥善解決房屋交付問題，并查明情況，2016年11月25日，本院召集雙方當事人至系爭房屋現場查看房屋情況并辦理房屋交付手續，包晨穎方及代理人、華潤公司人員及代理人和物業公司相關人員均到場。在物業公司人員拿鑰匙開門后，法院及雙方當事人至系爭房屋現場查看，經驗看，包晨穎方認為系爭房屋基本維修好，同意接收房屋。后包晨穎方與華潤公司辦理了系爭房屋質保書等文件的交付手續，又與物業公司辦理了房屋鑰匙交付及入住手續，至此系爭房屋交付手續辦理完成。

爭議焦點

一、買受人未按照合同約定及時查驗房屋和辦理房屋交接手續是否可依照合同視為交付； 二、有證據證明商品房在交付時即存在質量瑕疵時，開發商與買受人的義務

裁判要點

基于私法自治原則，商品房買賣合同的雙方當事人可以對商品房的交付條件、交付程序及相關責任后果進行自主的約定。如果買受人未按照合同約定及時查驗房屋和辦理房屋交接手續，可以依照合同認定商品房視為已交付。但如有證據證明商品房在交付時即存在質量瑕疵的，開發商仍負有及時維修房屋并在維修后通知買受人進行查驗受領的義務；若因開發商拖延維修導致房屋無法正常使用的，應向買受人賠償房屋空置期間的損失。同時，在開發商長期拖延或拒絕維修的情況下，買受人也負有及時主張權利、防止房屋空置損失擴大的義務；若買賣雙方均消極拖延造成損失擴大的，應按照各自過錯大小合理分擔擴大的損失；對于買受人提出的超過合理期間的房屋空置損失的賠償訴請，人民法院不予支持。

適用法律

《中華人民共和國民法通則》第四條,《中華人民共和國合同法》第六十條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

（來自：中國司法案例網）