因商品房存在質量問題造成逾期交房的責任承擔

案情摘要

原告顧欣訴稱，原、被告于2013年5月25日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定其向被告購買蘇州市吳中區木瀆鎮綠色家園××幢××室精裝修商品房一套，總價款為1380000元，交房日期為2013年9月30日之前，雙方還對逾期交房、辦證的違約責任作了約定。其按約支付了購房款，但被告直至2013年9月30日才發出交房通知。2013年10月初，其前往收房時發現房屋地板滲水，不符合交房條件。后被告對涉訟房屋進行維修，并于同年12月31日完成維修，并通知辦理交房手續。房屋交付后，被告未按約為其辦理房屋所有權證。其認為被告存在逾期交房和逾期辦理房屋所有權證兩項違約行為，故請求判令被告支付逾期交房違約金63480元、逾期辦理房屋所有權證的違約金39468元，合計人民幣102948元。 被告朗華公司辯稱，原告未按交房通知要求辦理房屋交付手續，按照《商品房買賣合同》的約定，其通知的驗收交接之第二日起視為房屋已交付，故應視為其按約交付了房屋。房屋交付后的質量問題可由其承擔維修責任，但其不負逾期交房的違約金責任，且雙方約定的逾期交房違約金過高。另外，其與原告并未形成委托辦理房屋所有權證的關系，其不負為原告辦證的義務。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。 經審理查明，原、被告于2013年5月25日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告向被告購買蘇州市吳中區木瀆鎮綠色家園××幢××室精裝修商品房一套，建筑面積××平方米，總價款人民幣1380000元。《商品房買賣合同》約定，被告應當在2013年9月30日前，依據國家和地方的有關規定，將已取得《蘇州市商品房交付使用通知書》，并符合本合同約定的商品房交付原告使用。商品房達到交付使用條件后，被告應當書面通知原告辦理驗收交接手續。原告應當在被告交接通知書到達之日起7天內，會同被告共同對該商品房進行勘驗。勘驗情況符合本合同約定的，雙方應當及時簽署房屋驗收單以示交接。由于原告原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：原告未在被告通知交付的規定期限內前來辦理交付手續的，則自被告通知的驗收交接日之第二日起視為該商品房已交付，今后該商品房產生的一切風險責任及物業管理費、系統運行費均由原告承擔，原告繳納物業管理費、系統運行費期限和商品房的保修期自被告通知的驗收交接日之第二日起開始計算。被告逾期交房超過60天后，原告有權解除合同；原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同約定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋實際交付之日止，每逾期一天，被告按天向原告支付合同約定的房屋總價款萬分之五（該比率應對等于合同中有關原告逾期支付購房款超過60天后，原告應按天向被告支付逾期付款違約金的對應比率）的違約金。被告應當在該商品房交付使用之日起60天內向該商品房所在區的房屋權屬登記機構申請房屋所有權初始登記。如因被告的責任，致使原告不能在期房交付使用或現房銷售合同簽訂之日起90天內申請房屋所有權轉移登記的，作如下處理：逾期超過120天后，原告有權解除合同；原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本條款約定的房屋所有權轉移登記申請期限之第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付合同約定的房屋總價款萬分之一的違約金。《商品房買賣合同》附件五約定，該房屋交付時，除了不具備第八條約定的交房條件和嚴重影響居住使用的質量問題外，原告不得以其他任何理由拒絕收房；原告發現的一般質量問題不影響交接手續的辦理，原告可要求被告在房屋交付后的合理時間內承擔維修義務并按國家的相關規定承擔保修義務。原、被告一致確認，《商品房買賣合同》簽訂后，原告已按約付清了購房款。 另查明，被告于2013年9月30日取得蘇州市吳中區住房和城鄉建設局《蘇州市吳中區商品房交付使用通知書》，通過交付使用備案。2013年9月27日，被告以郵政特快專遞形式向原告發出《入住通知函》，通知原告于同月30日辦理房屋入住手續。審理中，原告表示其于2013年十一國慶假期后才取得《入住通知函》，被告表示其于約定的交房日期屆滿前已向原告送達該《入住通知函》。由于該郵政特快專遞郵寄時間距今較為久遠，現已無法通過郵件單號查詢具體收件時間，原、被告也均無法提供證明具體收件時間的證據，故本院結合該郵政特快專遞的郵寄時間、同城郵寄投遞的通常速度及該郵件詳情單上地址、聯系電話信息具體明確等情況，酌情確定該《入住通知函》已于2013年9月29日送達原告。 又查明，原告前往被告處辦理房屋交付手續時，發現涉訟房屋存在質量問題，故原告未接收房屋。關于原告首次前往被告處收房并發現房屋存在質量問題的時間，原告表示是2013年10月8日或同月9日，被告表示是同月16日，但雙方均未舉證證明。被告作為房屋開發企業，對房屋銷售程序的重要時間節點的確定應具有較購房人更強的留存、取得證據的意識和能力，故被告應承擔相應的舉證責任，在被告未能就此完成舉證證明責任的情況下，本院確定原告首次前往被告處收房的時間為2013年10月8日。原、被告一致確認原告前往收房時發現房屋存在如下質量問題：一、水管損壞。二、地龍骨由于滲水受損。三、房屋客廳和房間的地板被泡水。四、地面保溫層受損；五、踢腳線及墻面油漆部分受損。被告出具的《蘇州綠色街區××戶內滲水維修情況說明》反映的處理步驟有拆除戶內所有房間地板檢查滲漏面積和水量；拆除客廳被泡水位置的所有發泡層及龍骨等內容。2013年10月31日，綠色街區項目部向原告出具《滲水維修方案》一份，該維修方案反映的維修內容如下：1、對現場所有被影響地龍骨檢查并拆除，同時對室內損壞管路進行打壓確認，同時冷水管也進行打壓保壓確認問題源頭，在確認的情況下進行取證留存合計約1天；2、拆除客廳、房間地板和被泡水位置的所有發泡層及龍骨，以及所有現場垃圾清運約3天；3、現場明水清理、通風晾干待晾干，約7天；4、地龍骨恢復安裝、系統管道焊接鋪設約2天；5、地面保溫層發泡施工約1天；6、預約客戶現場確認約1-2天；7、室內地板、踢腳線恢復、墻面漆恢復，需3天；8、精保潔，需1天；9、通風散味約1周。現場維修施工時間合計約25天，具體以實際情況為準。后被告組織按照《蘇州綠色街區××戶內滲水維修情況說明》、《滲水維修方案》的內容實施了房屋質量維修，維修工作于2013年12月31日前全部完成。2013年12月31日，原、被告辦理了房屋交接手續。 再查明，被告于2013年12月13日取得涉訟房屋的所有權初始登記，但至今未為原告辦理房屋的所有權登記手續，致原告目前尚未取得房屋所有權證。2014年4月8日，原告支付辦證費400元。 審理中，原告自愿將逾期交房違約金和逾期辦理房屋所有權證的違約金總額從102948元調整為85000元。 以上事實，有原告提供的《商品房買賣合同》、銷售不動產統一發票、入住通知函、房屋維修現場照片、《蘇州綠色街區××戶內滲水維修情況說明》、《滲水維修方案》、收款收據、交房收款收據、有關房屋權證辦理的提醒函、收據、婚姻登記資料、常住人口信息，被告提供的郵政特快專遞郵寄回執、《蘇州市吳中區商品房交付使用通知書》、房產登記收件收據、涉訟房屋初始登記證明、房產登記委托書、情況說明及本院談話筆錄、本案庭審筆錄等予以證實。

爭議焦點

開發商通知業主辦理房屋交付手續，但擬交付商品房存在較為嚴重的質量問題而無法正常居住使用的，開發商提出的《商品房買賣合同》有關購房人未在通知交付的規定期限內辦理交付手續的，則視為該商品房已交付，以及購房人可以先行辦理交房手續，后由開發商進行房屋維修的抗辯意見能否成立？

裁判要點

開發商通知業主辦理房屋交付手續，但擬交付商品房存在較為嚴重的質量問題，購房人無法正常居住使用的，可以拒絕辦理交房手續，開發商應按約承擔逾期交房的違約責任。開發商以《商品房買賣合同》有關購房人未在通知交付的規定期限內辦理交付手續的，則視為該商品房已交付，以及購房人可以先行辦理交房手續，后由開發商進行房屋維修，購房人未及時辦理交房手續、應自負責任，故開發商不承擔逾期交房違約責任的抗辯意見無法律依據，不予采納。

適用法律

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條,《中華人民共和國合同法》第五條,《中華人民共和國合同法》第六條,《中華人民共和國合同法》第一百一十四條

（來自：中國司法案例網）