竣工驗收備案材料的效力

案情摘要

李建榮上訴請求：1、撤銷原審判決，改判支持李建榮的原審訴訟請求。2、本案一、二審訴訟費用由領美公司負擔。事實和理由：一、雙方當事人于2013年4月22日簽訂了編號為0037255的商品房買賣合同，由李建榮購買領美公司新建的位于廣東省開平市某區某路某號某花園某幢某房，約定房價為493063元。按照合同約定，領美公司應當在2013年7月22日之前，依照國家規定和地方規章，將具備“該商品房經驗收合格”，并符合本合同約定的商品房交付李建榮使用（根據合同第八條）。該合同同時約定，領美公司逾期交房所應承擔的違約責任包括：（2）逾期超過180日之后，李建榮有權解除合同。李建榮解除合同的，領美公司應當自李建榮解除合同通知之日起30天內退還全部已付款，并按李建榮累計已付款的30％向李建榮支付違約金（根據合同第九條）。李建榮根據前述合同約定內容，在2013年4月22日向領美公司全額支付了購房款，領美公司收取全部購房款之后，已向李建榮交付了涉案房屋。但是到2014年4月前后，李建榮發現涉案房屋出現嚴重結構性不合格問題，為了明確質量問題，李建榮已于2014年7月5日委托廣州仲恒房屋安全鑒定有限公司對涉案房屋進行了安全鑒定，該公司鑒定結論為“綜合現場檢查、檢測及承載力驗算分析，涉案房屋天面板裂縫為樓板板底的短向實際配筋不滿足承載力要求而引起”。李建榮認為，領美公司沒有依約向李建榮交付符合合同約定的商品房（屬房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者交付使用之后，房屋主體結構質量經檢驗屬不合格的情形），而只是交付了“房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格的房屋”。從2013年4月22日起至原審起訴之日止，該逾期期間已經超過了180日以上。李建榮起訴的請求，領美公司均不予理睬，由此成訟。原審法院在審理過程中，無視“屬房屋主體結構不合格不能交付使用、或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格的情形”，作出錯誤判決，請求法院二審改判。 領美公司答辯稱，領美公司不同意李建榮的所有訴請，涉案房屋只是存在質量瑕疵，并非李建榮認為的主體結構不合格，因此請求改判無理，應予駁回。 李建榮向原審法院起訴請求：1、解除雙方當事人之間的商品房買賣合同。2、領美公司退還房款493063元。3、領美公司承擔李建榮已支付的契稅14791．89元。4、領美公司向李建榮支付違約金152365．47元［（493063元＋14791．89元）×30％］。5、領美公司支付李建榮裝修費30萬元（庭審時，李建榮撤回該項訴訟請求）。6、本案訴訟費由領美公司負擔。 原審法院認定事實：2013年4月22日，李建榮向領美公司購買位于廣東省開平市某區某路某號某花園某幢某房，并簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：0037255）。涉案房屋建筑面積86．96平方米，套內建筑面積72．82平方米，按套出售，總價款為493063元。《商品房買賣合同》就買賣雙方的權利義務作了相應的約定。其中，合同第八條（交付期限）約定：出賣人應在2013年7月前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備“該商品房經驗收合格”條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用；合同第九條（出賣人逾期交房的違約責任）約定：出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交給買受人使用，按逾期時間，分別處理；……（2）逾期超過180日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的30％向買受人支付違約金。 2013年4月22日，李建榮向領美公司刷卡支付了涉案房屋的購房款485672元，領美公司向李建榮開具了金額為493063元的售房發票。領美公司全額收取涉案房屋購房款后，向李建榮交付涉案房屋。2013年4月23日，李建榮向開平市地方稅務局繳納了14791．89元稅款。2013年4月22日，李建榮領取了涉案房屋的單元入戶門匙并簽了領美公司提供的收樓物品。 2014年7月5日，李建榮發現涉案房屋出現裂縫并委托仲恒公司對涉案房屋作樓板裂縫檢測鑒定。2014年7月21日，仲恒公司出具了《房屋安全鑒定報告》［仲恒鑒定字（2014）第（SW0548）號］，鑒定結論為“綜合現場檢查、檢測及承載力驗算分析，廣東省開平市某路某號某花園某幢某房天面板裂縫為樓板板底的短向實際配筋不滿足承載力要求而引起”。處理建議（僅供參考）為：對現澆板裂縫進行壓力灌漿封閉后貼碳纖維布加固處理。因涉案房屋天面板裂縫問題，李建榮分別向領美花園物業服務公司及領美公司交涉，但雙方未能協商處理。李建榮分別向12345、開平市住房和城鄉建設局及江門投訴中心反映涉案房屋大廳天面板裂縫問題。2015年8月12日，開平市住房和城鄉建設局函復李建榮，明確領美公司開發的樓盤（包括涉案房屋所屬的第8幢）工程質量評定為合格，并就雙方糾紛建議協商解決或通過法律途徑解決。因雙方就涉案房屋處理存在很大分歧，李建榮訴至原審法院，遂成訴訟。 另查明，2012年12月3日，領美公司開發的包括涉案房屋在內的住宅樓經勘查、設計、施工、監理及建設單位驗收合格并報開平市住房和城鄉建設局備案。 2015年9月6日，領美公司向開平市住房和城鄉建設局提交《關于開平某花園某棟某房樓板裂縫加固工程報告》，報告稱領美公司委托廣州勝特建筑科技開發有限公司，采用仲恒公司處理建議，對涉案房屋天花板進行設計施工加固工程，并稱該設計施工加固工程采用粘貼碳纖維加固后能夠滿足該房天花板樓板的承載力要求。開平市建筑設計院有限公司在該報告也出具了“經驗算滿足設計要求（原設計為200公斤／平方米），此方案可行”的意見。 原審法院認為，本案為房屋買賣合同糾紛。李建榮與領美公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，雙方之間的房屋買賣合同關系成立，原審法院予以確認。李建榮當庭撤回領美公司支付房屋裝修費損失30萬元的請求沒有違反法律規定，原審法院予以準許。根據國務院頒布的《訴訟費用交納辦法》第二十一條第二款關于“當事人在法庭調查終結前提出減少訴訟請求數額的，按照減少后的訴訟請求數額計算退還”的規定，原審法院應退回案件受理費3000元。 本案的爭議焦點是領美公司是否逾期交付符合合同約定的商品房。 2012年12月3日，領美公司開發的包括涉案房屋在內的住宅樓經勘查、設計、施工、監理及建設單位驗收合格并報開平市住房和城鄉建設局備案。2013年4月22日，李建榮支付了購房款。同日，領美公司向李建榮交付了涉案房屋。雙方均依約履行了房屋買賣合同的義務。2014年7月5日，李建榮發現涉案房屋出現裂縫并委托仲恒公司對涉案房屋作樓板裂縫檢測鑒定，離領美公司交付房屋一年多時間，屬于房屋交付后房屋出現質量問題。從仲恒公司的鑒定結論看，涉案房屋天面板裂縫為樓板板底的短向實際配筋不滿足承載力要求而引起，但仲恒公司并沒有作出如李建榮主張的“屬房屋主體結構質量不合格不能交付使用、或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格的房屋”、“房屋出現嚴重質量不合格問題”的結論。況且，仲恒公司建議（僅供參考）對現澆板裂縫進行壓力灌漿封閉后貼碳纖維布加固處理。因此，本案涉案房屋沒有出現李建榮主張的“領美公司逾期交付驗收合格的房屋”的情形，李建榮沒有提供有效的證據證實領美公司違反《商品房買賣合同》第八條、第九條的規定。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款關于“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”的規定，李建榮主張解除《商品房買賣合同》、領美公司退回李建榮購房款、契稅、支付違約金理據不足，原審法院不予支持。 本案房屋買賣糾紛系房屋交付后出現質量問題，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條關于“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”的規定，李建榮可以向領美公司主張修復房屋，且領美公司也同意修復房屋，雙方可以協商解決糾紛。因李建榮本案中沒有主張修復房屋，原審法院不予處理。 因領美公司不同意調解，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條關于“法庭辯論終結，應當依法作出判決。判決前能夠調解的，還可以進行調解，調解不成的，應當及時判決”的規定，原審法院依法作出判決。 據此，原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規定，判決： 駁回李建榮的訴訟請求。 本案受理費13402元，由李建榮負擔10402元，原審法院應退回3000元給李建榮。 二審中，李建榮沒有提供新證據。領美公司圍繞其陳述提供了廣東省開平市三埠區某路某號某花園某幢的《開平市預售商品房備案證明》和《開平市房地產初始登記證明》。本院依法組織當事人進行了證據交換和質證。經審查，領美公司提供的證據與本案的基本事實認定存在關聯，故本院予以采納。 本院經審理查明，原審法院查明事實除關于“《商品房買賣合同》”和“《房屋安全鑒定報告》［仲恒鑒定字（2014）第（SW0548）號］”的部分應分別修正為“《廣東省商品房買賣合同》”和“《房屋安全鑒定報告》｛編號：仲恒鑒字（2014）SW0548｝”之外，其余部分基本屬實，本院予以確認。 另查明，廣東省開平市三埠區某路某號某花園某幢工程完成竣工驗收備案手續的日期是2013年1月6日；該幢房屋辦理了商品房預售備案和房地產初始登記。

爭議焦點

本案的爭議焦點是竣工驗收備案材料的證明效力。

裁判要點

房屋竣工驗收備案材料僅代表行政主管部門對竣工驗收的組織形式、程序和內容進行現場監督，進行的是形式性審查備案，不具備排除房屋主體結構質量缺陷的證明效力。

適用法律

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條,《中華人民共和國合同法》第九十七條

（來自：中國司法案例網）