合同約定免除開發商交房通知義務條款應屬無效

案情摘要

原告龍探然、李彬彬共同訴稱，2013年12月26日，原、被告簽訂商品房買賣合同，購買某某小區某幢房屋，房屋總價1160萬元。合同約定房屋交付日期為2014年5月20日前，合同簽訂后，原告即按約支付了全部房款。但被告卻遲遲未通知原告收房，更未能交付房屋，幾經交涉才派人處理交付房屋，在交接過程中又因相關質量問題進行維修，最終在2015年1月11日才得以勉強交付合同項下房屋。但關于逾期交付房屋問題，被告始終拖延推諉，拒不承擔合同約定的違約責任。原告認為，被告的行為是屬于嚴重違約行為，應當按照合同約定承擔違約責任，故原告訴至法院，請求判令：1、被告支付逾期交房違約金人民幣1334000元（按總房價每日萬分之五計算，自2014年5月21日起算至2015年1月11日）；3、本案訴訟費由被告承擔。 被告金科公司辯稱，原告沒有按照合同約定收房，且應該有原告客觀原因，責任由其自己承擔。 經審理查明，2013年12月26日，原告龍探然、李彬彬（買受方）與被告金科公司（出賣方）簽訂《商品房買賣合同》（編號：蘇新合同某某），約定由原告龍探然、李彬彬向被告金科公司購買位于蘇州高新區某某街某號公安門牌號為某某小區某幢的房屋一套，該商品房合計建筑面積577．91平方米，其中套內建筑面積558．17平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積19．74平方米。該房屋為現房：房屋所有權初始登記證明編號為00192642-255893，國有土地使用權分割轉讓許可證編號為蘇新分割2013002449。房屋總價款為1160萬元，買受方于2013年12月26日前支付房款348萬元，于2014年1月28日前支付房款812萬元。 該合同第八條關于交付期限及交接約定：1、出賣方應于2014年5月20日前依據國家和地方的有關規定將已取得《蘇州市商品房交付使用通知書》并符合該合同約定的商品房交付買受方使用。2、商品房達到交付使用條件后，出賣方應當書面通知買受方辦理驗收交接手續，買受方應當在出賣方交接通知書到達之日起3天內，會同出賣方共同對該商品房進行勘驗，雙方進行勘驗時，出賣方應當出示前述條款規定的證明文件，勘驗情況符合該合同約定的，雙方應當及時簽署房屋驗收單以示交接，毀損、滅失風險責任自交接之日起由買受方承擔；買受方所購商品房為住宅的，出賣方還須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出示《建筑節能工程專項驗收報告》，出賣方不提供或不出示上述文件，買受方有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣方承擔。3、由于買受方原因未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：按補充協議約定執行。庭審中，被告金科公司陳述，原、被告簽訂的商品房買賣合同第八條第3款是針對原告因質量瑕疵而拒絕收房的情形，其對應的是商品房買賣合同附件五合同補充協議第四條第6款，與補充協議第四條的其他約定無關。 該合同第九條關于出賣方逾期交房的違約責任約定：按逾期時間，分別作如下處理（不作累加）：（1）逾期不超過60天，自本合同第八條約定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋實際交付之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第四條約定的房屋總價款萬分之三的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過60天后，買受方有權解除合同。自買受方解除合同通知書到達之日起15天內，出賣方應當將買受方已付房價款如數退還買受方，并按本合同第四條約定房屋總價款的2％向買受方支付違約金；造成買受方其他損失的，出賣方另行依法承擔賠償責任。買受方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條約定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋實際交付之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第四條約定房屋總價款萬分之五的違約金。 該合同第十二條關于房屋質量、裝飾、設備標準承諾約定：……該商品房交付使用之日起1個月內，經該商品房所在地的區級或者區級以上有資格的檢測機構檢測，認定該商品房存在一般工程質量問題，出賣方應當自檢測機構認定質量問題之日起30天內予以修復，按實承擔買受方發生的檢測費用，根據買受方實際受到的損失給予合理補償并另行簽訂補償協議。另雙方自行約定：該商品房為現房，在簽署本合同前，買受方已現場驗收并確認該商品房裝飾、設備符合合同附件三所列標準，不存在未達約定標準之情況。 該合同第二十二條約定：本合同未盡事項，雙方應當在本合同附件五中補充約定。補充約定中不得約定與本合同內容相沖突的、減輕或免除出賣方責任的、加重買受方責任或排除買受方權利的條款。 該合同附件五第四條關于房屋交付的特別約定第3款約定：在本合同約定的交房期限屆滿時，買受人仍未收到出賣人書面接房通知的，買受人應在本合同約定的交房期限屆滿的當天到出賣人索取書面接房通知，除本合同約定可延期交付外，出賣人應在當天按接房通知規定為買受人辦理交房手續，買受人未按本約定到出賣人索取書面接房通知或未在當天辦理接房手續的，由此產生的逾期交付責任由買受人承擔。第4款、第5款、第6款、第7款、第8款對買受人經出賣方通知后未按約辦理接房手續或拒絕辦理接房手續的責任作出約定。第9款對出賣方逾期交房的違約責任及買受人權利進行約定，該約定與商品房買賣合同第九條基本一致。 簽訂商品房買賣合同后，原告向被告支付1160萬元購房款。被告金科公司于2014年9月26日向原告郵寄商品房收房催告書，催告原告在收到此催告書30日內持相關購房資料到被告處辦理房屋接收手續，原、被告一致確認原告于2014年10月12日簽收。原告在收到被告的收房催告書后即前往被告處辦理收房手續，因原告認為房屋存有質量問題故向被告郵寄律師函要求處理逾期交房及房屋質量問題并于2014年11月11日自行委托江蘇某某工程質量檢測有限公司出具檢測報告，內容多為空鼓、墻面局部裂紋、水漬等一般輕微質量問題。被告金科集團于2014年11月5日向原告郵寄請原告于2014年5月31日辦理接房手續、落款日期為2014年5月15日的接房通知書。后原告于2015年1月11日簽字收房。 庭審中，被告金科公司陳述，收到原告催促交房及維修房屋質量問題的律師函，但不認可律師函內容故沒有回復。 以上事實，由原告提供的《商品房買賣合同》、購房款發票、商品房收房催告書、律師函及郵寄憑證、檢測報告、接房聲明，被告提供的蘇州高新區商品房交付使用通知書、蘇州高新區商品房初始登記證明、國有土地使用權分割轉讓許可證變更登記申請書，以及本院庭審筆錄等證據在卷佐證。

爭議焦點

一、開發商對現房有無交房通知義務；二、商品房買賣合同能否以補充條款約定免除開發商的交房通知義務并將房屋交接義務及逾期交房責任轉嫁至購房人；三、關于免除開發商交房通知義務的條款被確認無效后能否繼續適用合同中的違約金條款；四、違約金是否約定過高而需要進行調整的舉證責任分配；五、購房人因房屋一般質量問題拒絕收房的期間是否仍認定為開發商逾期交房期間。

裁判要點

開發商與消費者簽訂的商品房買賣合同，其中多為格式條款，系開發商為了重復使用而預先擬定并在訂立合同時未與消費者進行協商的條款。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。開發商與消費者簽訂的商品房買賣合同中有關于消費者支付購房款、開發商交付房屋的具體時間及方式約定，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣全面履行合同義務。開發商作為商品房的建設方和房屋交接前的初始登記權利人，其系房屋具體有無建造完成、是否驗收合格、是否達到交房條件的第一責任主體，應當按照合同約定提供符合法律規定交房條件的房屋并書面通知消費者房屋交接時間及房屋交接中注意事項，消費者只有在收到開發商的書面通知時才能夠確認房屋交接時間并在房屋交接后承擔相應的房屋保管風險，因此，開發商對消費者的房屋交接書面通知義務至關重要，不能通過將房屋交接義務及后續風險轉嫁給消費者的條款約定來免除開發商的房屋交接通知義務，開發商提供的實質上免除其關于通知消費者房屋交接義務的格式條款無效。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第八條,《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款,《中華人民共和國合同法》第四十條,《中華人民共和國合同法》第六十條第一款,《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款

（來自：中國司法案例網）