安徽高院案例：商鋪拆遷補(bǔ)償?shù)停疬w律師對癥下藥，圓滿解決難題！

原告：蘆女士  

代理律師：馮   凱   

北京萬典律師事務(wù)所律師  王   玲   

北京萬典律師事務(wù)所律師  苗沙沙   

北京萬典律師事務(wù)所（實(shí)習(xí)）律師  

被告：蚌埠市X人民政府    

案情簡介 面臨征收，補(bǔ)償難以達(dá)成一致 來自安徽蚌埠市的蘆女士因補(bǔ)償不滿，經(jīng)過多方打聽，找到專業(yè)代理拆遷案件的律所——北京萬典律師事務(wù)所馮凱、王玲、苗沙沙（實(shí)習(xí)）三位律師。并陳述關(guān)于自身遇到的征收難題。 

2015年12月，征收方X區(qū)政府發(fā)布征收公告，為實(shí)施棚戶區(qū)改造及舊城改建，決定對蘆女士商鋪所在的片區(qū)進(jìn)行征收。并公布了征收補(bǔ)償方案的查詢方式。蘆女士的商鋪面積為60多平，并有10余平米的自建房。因?qū)ρa(bǔ)償不滿意，蘆女士一直沒有簽補(bǔ)償協(xié)議。2017年6月，區(qū)政府直接作出房屋征收補(bǔ)償決定并送達(dá)蘆女士。 

拆遷律師，發(fā)現(xiàn)種種違法之處 三位律師介入后經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)： 1.房屋征收決定沒有相關(guān)機(jī)構(gòu)蓋章。而房屋征收決定是作出征收補(bǔ)償決定的前提，其合法性直接決定補(bǔ)償決定的合法性。 2.征收決定和補(bǔ)償方案應(yīng)該同時(shí)公布，而補(bǔ)償方案顯示的公示日期是12月20日，征收決定是12月2日。 3.評估機(jī)構(gòu)不是蘆女士和房屋征收部門協(xié)商確定的，也不是多數(shù)決定，剝奪了被征收人選定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。 ...... 等等違法之處非常多，三位律師經(jīng)過商議，決定起訴房屋征收決定。 

律師認(rèn)為： 

一、被告實(shí)施房屋征收違法,不能對原告作出案涉補(bǔ)償決定。 

1. 原告房屋不符合棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改造的條件,被告對原告的房屋實(shí)施征收目的非法。

2. 被告違反《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定,該區(qū)域房屋征收的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)不符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃及國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。

3. 被告在作出征收決定前未經(jīng)過社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估未經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會議討論決定,資金不足、安置房源不足,確定的補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格,制定的征收補(bǔ)償方案不合法,在作出征收決定前未履行對未經(jīng)登記建筑調(diào)查、認(rèn)定、處理的職責(zé),造成被告將原告的房屋強(qiáng)制拆除的違法行為。

二、被告確定的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的程序和方式明顯違法,被告作出被訴補(bǔ)償決定的依據(jù)違法。本案中評估機(jī)構(gòu)不是由被征收人協(xié)商選定的,而是由被告直接指定的,評估機(jī)構(gòu)也未向原告送達(dá)評估報(bào)告,剝奪了原告申請復(fù)核、鑒定的權(quán)利。 

三、被告確定的補(bǔ)償價(jià)格明顯低于類似房地產(chǎn)市場價(jià)格,不能體現(xiàn)原告房屋的真實(shí)價(jià)值,因被告補(bǔ)償價(jià)格太低導(dǎo)致被征收人無法購買到周邊類似同等面積房屋,原告房屋被征收則無法保障原告的生活水平。 

四、被告未提供就近地段和改建地段房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換,明顯違法。 

五、被告向原告提供的安置房源屬于期房,無法達(dá)到先補(bǔ)償后搬遷的規(guī)定,因此被告不得對原告作出被訴補(bǔ)償決定 六、被告對原告裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償未經(jīng)和原告協(xié)商,也未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)確定,不能作為被告作出補(bǔ)償決定的依據(jù). 

七、被告提供的安置房源未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估確定,被告不得對原告作出補(bǔ)償決定。 

八、被告作出的補(bǔ)償決定遺漏應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)呐R時(shí)安置費(fèi),被告不得對原告作出補(bǔ)償決定。 

一審法院以證據(jù)確鑿，適用法律正確，符合法定程序，駁回原告的訴訟請求。 

不滿一審，上訴獲支持 收到判決結(jié)果以后，蘆女士感覺案件的希望更加渺茫了。但是依然沒有放棄維權(quán)，堅(jiān)持讓律師上訴，希望能扭轉(zhuǎn)局面。 

人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為： 根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定,解決行政爭議是行政訴訟法的立法宗旨之一而行政爭議實(shí)質(zhì)性解決的關(guān)鍵在于,通過具體案件的審理,最大限度地將處于爭議狀態(tài)的法律關(guān)系妥善地,迅速地予以終局性的確定,定紛止?fàn)帯＿@要求行政訴訟審理的對象不僅局限于被訴行政行為的合法性,也要關(guān)注原告的訴訟目的,并盡可能高效地一次性解決行政爭議,避免爭議解決的不徹性,防止反復(fù)爭訴不休。 

本案中人民法院對被訴房屋征收定進(jìn)行合法性審查后,有判決重新作出房屋征收補(bǔ)償決定之可能,但行政機(jī)關(guān)重作之后可能再次發(fā)生訴訟,從而使蘆XX要繼續(xù)經(jīng)歷后續(xù)的行政程序和行政訴訟，故為避免涉案爭議陷入作出房屋征收補(bǔ)償決定——訴訟——重新作出房征收定——再訴訟的循環(huán),也為確定蘆XX應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償權(quán)利并保障其及時(shí)取得,本院為實(shí)現(xiàn)解決行政爭議,維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益之訴訟目的，按照涉案房屋征收補(bǔ)償安置方案的規(guī)定等對房屋征收補(bǔ)償爭議直接依法裁判。 首先,關(guān)于涉案被征收房屋的價(jià)值冋題。案外人劉XX被征收房屋位于張公山公園北大門西側(cè)1號樓一、二層11號,設(shè)計(jì)用途為商業(yè),建筑面積為60.16m,結(jié)構(gòu)為鋼混。

蘆XX被征收房屋位于張公山公園北大門西側(cè)1號樓一,二層13號,建筑面積為60.16平方,由于上述兩房屋均于禹征【2015】8號《房屋征收決定》確定的征牧范圍內(nèi),估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同;上述房屋周邊交通、外部環(huán)境一致,均位于張公山公園北大門西側(cè)1號樓,地理位置相差無幾;同時(shí)上述房屋均建于2000年,所有權(quán)證均于2004年3月8日取得,房屋總層數(shù)為3層,被征收房屋位于1、2層,房屋的用途與結(jié)構(gòu)亦完全相同,從以上種種特征來看,上述兩房屋的價(jià)值具有高度的可類比性。故為統(tǒng)一裁判尺度、最大限度維護(hù)被征收人合法權(quán)益,亦為更加直接,便捷的解決行政爭議,本案被征收房屋的價(jià)值可參照劉XX案中北京華瑞行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司司法鑒定估價(jià)報(bào)告中的房屋價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)北京華瑞行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出的華瑞估報(bào)字[2018]XX 號房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告,被征收房屋評估價(jià)為XX元/平方,蘆XX的房屋所有權(quán)證記載被征收房屋面積為60.16m,該部分在房屋征收決定公告日的房屋價(jià)值為XX元(60.16m10545元/平方),對此,本院予以認(rèn)定。蘆XX主張另有10余平方米的自建房未進(jìn)行補(bǔ)償,但未提供相應(yīng)的證據(jù)證明。經(jīng)查、禹會區(qū)政府提舉的《X市國有土地上房屋征收調(diào)查表》載明自建房為9.2m2,該調(diào)查表已經(jīng)蘆XX簽字確認(rèn)。故,對蘆XX主張的自建房,本院認(rèn)定面積為9.2m2,因該自建房無產(chǎn)權(quán)證,且已被拆除,對其價(jià)值無法進(jìn)行評估,故本院參照上述有房屋產(chǎn)權(quán)證部分的房屋價(jià)值及房屋征收決定公告之日蚌埠市住宅類商品房平均市場價(jià)格,綜合酌定該9.2m2自建房的價(jià)值為XX元。

因此,禹會區(qū)政府應(yīng)當(dāng)向蘆XX支付房屋價(jià)值補(bǔ)償金合計(jì)XX元。 其次,關(guān)于房屋內(nèi)的附屬物損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)的補(bǔ)償問題,《蚌埠市國有土地上房屋征收調(diào)查表》登記了涉案房屋的裝修及附屬物等狀況,蘆XX亦在該調(diào)查表中“被征收人”欄簽字確認(rèn),故,被訴房屋征收補(bǔ)償決定據(jù)此計(jì)算涉案房屋的附屬物損失并無不當(dāng),蘆XX關(guān)于依據(jù)該調(diào)查表確定其附屬物損失不合理的上訴理由不能成立,禹會區(qū)政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)該調(diào)查表所記載的裝修及附屬物狀況向蘆XX支付附屬物補(bǔ)償費(fèi)3729元。

根據(jù)《張公山北門周邊區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》,用于商業(yè)經(jīng)營的,每月停業(yè)損失費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按其房屋價(jià)值補(bǔ)償金的0.6%計(jì)算,實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)?一次性支付6個(gè)月的停業(yè)損失費(fèi):實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換需臨時(shí)過渡,被征收人自行解決周轉(zhuǎn)房的,在過渡期限內(nèi),從其搬遷之日起至實(shí)施安置之日止按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付停業(yè)損失費(fèi),超過過渡期限提供安置房的,自逾期之日按定標(biāo)準(zhǔn)的1.5倍支什停業(yè)損失費(fèi)蘆XX若選擇貨幣化補(bǔ)償式,其應(yīng)當(dāng)?shù)玫臉I(yè)失為XX元(XX元×0.6×6個(gè)月）。若蘆XX選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,因禹會區(qū)政府至今末提供安置房,故在案涉房屋征收補(bǔ)償方案規(guī)定的24個(gè)月過期內(nèi),禹會區(qū)政府向應(yīng)當(dāng)支付停業(yè)損失XX元(XX元×0.6%×24個(gè)月:自超過過渡期限之月起,禹會區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照XX元/月(XX元×0.6%×1.5)；若蘆XX支付停業(yè)損失。案涉房屋征收補(bǔ)償方案規(guī)定,搬遷費(fèi)以被征收房屋有效建筑面積每次每平方米10元計(jì)算,實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)?支付1次搬遷費(fèi):實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,支付2次搬遷費(fèi)。故,若蘆XX選擇貨幣化補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)獲得搬遷費(fèi)601.6元(60.16元×10元/m.若蘆XX選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,應(yīng)當(dāng)獲得搬遷費(fèi)XX元。 

第三,關(guān)于貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi),案涉房屋征收補(bǔ)償方案規(guī)定對選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人,征收部門還應(yīng)以一定標(biāo)準(zhǔn)向其支付貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi),其中非住宅被征收人貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償金的20%.因此,蘆XX若選擇貨幣化補(bǔ)償,禹會區(qū)政府應(yīng)當(dāng)向其支付貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)XX元(XX元×20%)。

 最后,關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換問題。若蘆XX選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式,其可按照《張公山北門周邊區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》的規(guī)定在禹會區(qū)XX安置房內(nèi)選擇安置房屋并與禹會區(qū)政府結(jié)算差價(jià)。 

判決如下: 

一、撤銷安徽省蚌埠市中級人民法院(2018)皖03行初號行政判決； 

二、撤銷蚌埠市禹會區(qū)人民政府作出的禹征(2017)X號房屋征收補(bǔ)償決定；

三、蚌埠市禹會區(qū)人民政府于判決生效后三十日內(nèi)向蘆XX支付補(bǔ)償款XX元(含房屋價(jià)值補(bǔ)償金XX元,附屬物補(bǔ)償費(fèi)XX元，停業(yè)損失費(fèi)XX元,搬遷費(fèi)XX元、貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)XX元).若XX選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,蚌埠市禹會區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)同蘆XX支付附屬物補(bǔ)償費(fèi)XX元,搬遷費(fèi)XX元、并按照《XX門周邊區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》的規(guī)定計(jì)付停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)(過渡期限內(nèi)共支付XX元;超過過渡期限之月起,按XX元/月支)同時(shí),蘆XX可按照《張公山北門周邊區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》的規(guī)定選擇安置房屋及結(jié)算差價(jià)；

 四、駁回蘆XX其他訴訟請求。 附：安徽省高級人民法院行政判決書