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房地產合作開發糾紛裁判規則合同履行部分(五)
【裁判觀點】
房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積,經有批準權的人民政府主管部門批準后,當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的,按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例,當事人協商不成的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。
【裁判理由】
南昌市商貿委《關于南昌中百大廈項目工程開發方案的批復》(以下簡稱18號批復)以及江西省計委《關于南昌中百大廈立項的批復》,上述兩文件中確定了合作項目總建筑面積以及百貨公司應得面積,百貨公司應獲得部分占總建筑面積比例為17%。由于百貨公司實際獲得產權的1-3層裙樓面積少于18號批復和41號批復確定的面積,應由新洪公司補足;合作項目經雙方共同努力增加了面積,新洪公司應按實際面積的17%補足整棟面積差。
在中百大廈建成之后,百貨公司不僅應按照上述文件內容以及合同約定獲得裙樓的相應面積數,而且在合作項目變更優化致使面積擴大之后,有權按照原確定的比例獲得相應增加部分。在本院組織的詢問調查中,雙方當事人均表示,項目規劃的變更是雙方明知且系在雙方共同努力下完成的,雙方曾就增加面積的分配問題進行過協商但未果。因而,一方面,由于規劃和設計變更,以至于合作房地產項目的容積率增加,使合作項目的價值得以增加,該增加的價值中包含了土地價值部分。換言之,百貨公司所投入的土地價值因容積率增加也隨之增加,在其投入增加的情況下,百貨公司應分獲面積亦應相應增加。另一方面,合作項目面積的增加,是百貨公司及其上級主管機構與新洪公司共同努力的結果,現該結果表現為實際的現實利益,百貨公司亦應有權共同分享。因此,新洪公司應當補足百貨公司裙樓面積差以及整棟樓面積差。原判根據查明的事實以及鑒定機構對補差部分的價值所作出的鑒定結論,判決由新洪公司支付百貨公司補差部分的相應市場差價,并無不當。
【案例來源】
(2011)民申字第777號【2013年第1期公報案例】