房地產合作開發糾紛裁判規則合同性質部分（一）

【裁判觀點】

合作開發房地產合同，是指當事人之間訂立的以提供土地使用權、資金等方式共同出資，共享利潤、共擔風險。合作開發房地產項目的合同，土地使用權投入方將其土地使用權變更為合作各方共有或者歸于項目公司名下,通常是這類合同的重要內容。確認某合同是以土地使用權作價出資的合作開發房地產合同，還是單一的土地使用權轉讓合同，應根據合同各方是否對房地產開發項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

【裁判理由】

在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權為投入的合作開發房地產合同中，土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下，通常是合作開發房地產合同約定的重要內容，有的還要另行簽訂土地使用權轉讓合同。其真實意思表示是以土地使用權作價出資的合作，還是單一的土地使用權轉讓，合作各方是否共享利潤、共擔風險是主要的認定依據。各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，無論項目公司是否成立，以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有，均不影響合作開發房地產合同的效力。《房地產合作開發協議書》中合作各方關于房產的分配，并沒有無論項目盈虧任何一方都不承擔合作風險亦獲取固定利益的約定。合作各方均承擔了實際的合作風險。該協議的實質是華茂公司以土地使用權出資，與相對方合作開發。因此，華茂公司與蘇福倫、香港益群公司、陳培森之間通過《房地產合作開發協議書》及對該協議的實際履行行為形成合作關系。

【案例來源】

(2005)民一終字第60號【2007年第8期公報案例】

【裁判觀點】

合作開發房地產合同約定土地使用權人不承擔風險、只收取利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

【裁判理由】

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定：“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔風險，只收取利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”

【案例來源】

(2016)最高法民申1683號、(2015)民申字第943號