項目轉讓合同糾紛（三）

3、對投資款只約定享受固定收益，不負責項目盈虧，該投資款的性質應認定為名為投資，實為借貸

【案情簡介】2012年7月，漢壽縣人民政府與恒豐公司簽訂了《項目合同書》，約定恒豐公司做好項目的土地征收、房屋拆遷安置補償工作，負責項目建設的一切費用，按漢壽縣人民政府批準的用地規劃辦理用地手續，繳納出讓金，恒豐公司取得土地使用權后，對項目用地進行規劃設計，辦理用地規劃、建設報批等手續。2013年9月，恒豐公司與金天地公司簽訂《轉讓開發協議書》及《補充條款》，約定將恒豐公司開發的涉案項目轉讓給金天地公司，漢壽縣人民政府對項目轉讓書面表示同意。此后，金天地公司對項目進行升級改造并開盤銷售。同年10月，雙方簽訂了《轉讓付款協議》，約定恒豐公司前期為項目墊付的房產購置、置換補償等一切貨幣資金支出，金天地公司承擔2200萬元。后金天地公司未按項目轉讓協議確定的日期支付恒豐公司本項目墊付的義務款，于是恒豐公司與金天地公司簽訂《補充協議》，明確了金天地公司下欠恒豐公司義務款數額，并約定義務款中的1500萬元作恒豐公司入股投資升級改造項目，不計利息，投資期限18個月，按1:1投資回報給恒豐公司固定紅利，同時還約定恒豐公司入股投資本項目后，全力協助金天地公司做好本項目工作，但恒豐公司不負責公司財務，不負責公司盈虧，只獲得本協議的雙方約定的固定回報本利。后因金天地公司未按約向恒豐公司給付項目轉讓欠款，恒豐公司訴至法院。金天地公司認為恒豐公司沒有實際取得土地使用權證，也沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，因此應當按照《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定認定合同無效，以合同無效為由拒絕支付《項目轉讓協議》項下相關款項。

【最高法院認為】《項目合同書》不是無效合同。從《項目合同書》約定可見，漢壽縣人民政府只是將案涉項目升級改造的主體地位授予恒豐公司，并未通過該合同將土地使用權直接轉讓給恒豐公司，恒豐公司取得土地使用權還必須依法辦理用地手續。《項目合同書》雖然約定作為項目開發主體的恒豐公司需承擔項目建設的一切費用，但沒有否認漢壽縣人民政府是對外拆遷安置補償的義務主體。因此，《項目合同書》并未違反《房地產管理法》第十三條、《城鄉規劃法》第三十八條和第三十九條、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第四條、《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條和第五條的相關規定。既然《項目合同書》是有效合同，該合同的轉讓又符合《合同法》第八十八條、第八十九條有關合同概況轉讓的相關規定,故《轉讓開發協議書》《項目轉讓協議》有效，金天地公司由此取代恒豐公司成為《項目合同書》中的項目開發主體。金天地公司主張《轉讓開發協議書》《項目轉讓協議》等系列合同無效，無法律依據，本院不予支持。關于《補充協議(三)》中有關1500萬元固定投資回報條款的性質和效力認定。從投資款的性質看，投資人一旦將資金入股投資到公司的經營活動之中后，就必然承擔相應的投資風險，不能只享受固定收益而不負責公司盈虧。本案中，雙方約定將1500萬元欠款投資入股，還約定恒豐公司只享受固定投資回報收益，不負責項目盈虧，這種資金入股的收益模式顯然不符合投資款的性質，而屬于借款的性質，故該1500萬元應認定為名為投資，實為借貸。

【案例索引】(2018)最高法民再154號民事判決書，湖南金天地房地產開發有限公司與永州市恒豐房地產有限公司項目轉讓合同糾紛案。