項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛（二）

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，即使《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了該規(guī)定，亦不必然無效

【案情簡介】鵬躍公司與長通公司簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議載明，長通公司擁有涉案項(xiàng)目改造權(quán)，長通公司同意成立項(xiàng)目公司，通過掛牌方式將項(xiàng)目內(nèi)部分土地使用權(quán)確權(quán)到項(xiàng)目公司名下，并同意通過出讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)的形式將該部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給鵬躍公司。后因長通公司未能在約定日期前達(dá)到協(xié)議約定的交地標(biāo)準(zhǔn)、未能在約定日期前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用地的出讓掛牌等原因，鵬躍公司將其訴至法院，請求返還履約定金。長通公司主張《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是土地使用權(quán)而非項(xiàng)目公司100%股權(quán)，案涉土地尚未征轉(zhuǎn)為國有土地，長通公司亦未以出讓方式取得案涉土地使用權(quán)，依據(jù)《土地管理法》第二條第三款、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第一項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條的規(guī)定，《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無效。

【最高法院認(rèn)為】本案的爭議焦點(diǎn)為案涉《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效。首先，案涉項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，依據(jù)《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的約定，長通公司先成立項(xiàng)目公司，后通過掛牌方式將土地使用權(quán)確權(quán)到項(xiàng)目公司名下，鵬躍公司再受讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。雖然該協(xié)議約定將項(xiàng)目公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給鵬躍公司，但原屬于該項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)應(yīng)始終登記在項(xiàng)目公司名下，屬于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)，并未因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生流轉(zhuǎn)。因此，案涉《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長通公司主張《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是土地使用權(quán)的依據(jù)不足。其次，判斷合同效力的主要依據(jù)是合同約定內(nèi)容。從合同約定內(nèi)容看，長通公司通過掛牌方式將土地使用權(quán)確認(rèn)到項(xiàng)目公司名下，后由鵬躍公司受讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)，該約定并未違反相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定。《土地管理法》第二條第三款規(guī)定：”任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”但《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的是長通公司通過掛牌方式取得土地使用權(quán)，因此，并不存在非法轉(zhuǎn)讓土地的情形。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：”以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;……”該規(guī)定是管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制規(guī)定。即使《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了該規(guī)定，亦不必然無效。至于長通公司能否通過掛牌方式取得土地使用權(quán)，是判定合同能否實(shí)際履行的因素，并不能因此認(rèn)定該協(xié)議無效。因《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的性質(zhì)并非國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定。

【案例索引】(2018)最高法民終431號民事判決書，陜西長通投資開發(fā)有限公司與匯通國基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。