項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛（一）

1、在合作項(xiàng)目90%房產(chǎn)已銷(xiāo)售完成情況下，可認(rèn)定合作方已具備凈利潤(rùn)結(jié)算條件;對(duì)于未銷(xiāo)售的房產(chǎn)，可采取審計(jì)或雙方認(rèn)可的方式結(jié)算凈利潤(rùn)

【案情簡(jiǎn)介】2005年10月，東海縣人民政府與萬(wàn)藝公司簽訂《西雙湖開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，委托萬(wàn)藝公司自主或?qū)で蠛献骰锇楣餐瑢?duì)西雙湖景區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。同年11月，萬(wàn)藝公司競(jìng)得西雙湖風(fēng)景區(qū)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。2006年12月，萬(wàn)藝公司與至聯(lián)公司就合作開(kāi)發(fā)西雙湖相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目事宜簽訂《合同書(shū)》，雙方約定萬(wàn)藝公司將西雙湖景區(qū)的涉案地塊轉(zhuǎn)讓給至聯(lián)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，至聯(lián)公司于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)回收投資款后將土地款支付給萬(wàn)藝公司，并承諾于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后將該項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的10%支付給萬(wàn)藝公司。2007年，萬(wàn)藝公司將涉案土地轉(zhuǎn)讓給至聯(lián)公司，至聯(lián)公司在涉案地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)了“水印康庭”小區(qū)項(xiàng)目。后萬(wàn)向公司向法院起訴，請(qǐng)求判令至聯(lián)公司支付“水印康庭”小區(qū)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的10%。一、二審法院均認(rèn)為，萬(wàn)藝公司舉證“水印康庭”小區(qū)的住宅銷(xiāo)售已達(dá)90%以上，但根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，確定項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)尚需對(duì)工程項(xiàng)目收入、成本、稅金等費(fèi)用情況進(jìn)行決算，鑒于“水印康廷”小區(qū)項(xiàng)目尚未銷(xiāo)售完畢，不具備項(xiàng)目利潤(rùn)決算的條件，萬(wàn)藝公司主張支付凈利潤(rùn)10%的條件尚未成就，其可待“水印康庭”小區(qū)房屋銷(xiāo)售全部結(jié)束，銷(xiāo)售金額確定，決算清楚利潤(rùn)后再行主張權(quán)利，故萬(wàn)藝公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。后萬(wàn)藝公司向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

【最高法院認(rèn)為】本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為由至聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的“水印康廷”項(xiàng)目的凈利潤(rùn)是否具備結(jié)算條件。“水印康廷”項(xiàng)目現(xiàn)已實(shí)際開(kāi)發(fā)完成，至聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)將凈利潤(rùn)的10%支付給萬(wàn)藝公司，理由如下：其一，根據(jù)雙方簽訂時(shí)的意思表示，涉案地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，至聯(lián)公司即應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)利潤(rùn)，該項(xiàng)目已實(shí)際開(kāi)發(fā)完成，雙方具備合同約定的結(jié)算條件。其二，“水印康廷”項(xiàng)目已基本完成銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)結(jié)算項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)，并支付給萬(wàn)藝公司。根據(jù)萬(wàn)藝公司提交的相關(guān)證據(jù)，“水印康廷”項(xiàng)目截止起訴時(shí)，已銷(xiāo)售完成約90%的房產(chǎn)，對(duì)此至聯(lián)公司亦并不否認(rèn)，雙方并無(wú)爭(zhēng)議。在項(xiàng)目90%房產(chǎn)已銷(xiāo)售完成的情況下，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)基本已完成，剩余凈利潤(rùn)亦可通過(guò)審計(jì)等方式算出，不存在凈利潤(rùn)無(wú)法計(jì)算的情形。原審判決認(rèn)為在尚存10%房產(chǎn)未銷(xiāo)售的情況下，不能進(jìn)行凈利潤(rùn)的結(jié)算，顯然未準(zhǔn)確理解雙方合同約定以及建設(shè)工程項(xiàng)目結(jié)算的特點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。其三，原審判決認(rèn)為應(yīng)當(dāng)待全部房產(chǎn)售出后再計(jì)算凈利潤(rùn)的邏輯顯失公平，不利于保障當(dāng)事人合法權(quán)益。通常而言，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的結(jié)算當(dāng)然是在全部房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢后更為準(zhǔn)確，但目前雙方產(chǎn)生糾紛，如至聯(lián)公司故意將剩余部分房產(chǎn)不予出售，按照原審判決邏輯，則萬(wàn)藝公司無(wú)法主張其10%的凈利潤(rùn)分成。因此，在涉案地塊“水印康廷”項(xiàng)目實(shí)際已開(kāi)發(fā)完成，且已銷(xiāo)售完成90%的情況下，雙方已具備凈利潤(rùn)結(jié)算的條件。鑒于項(xiàng)目仍有部分房產(chǎn)未銷(xiāo)售，對(duì)此應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)進(jìn)行審計(jì)。對(duì)此，本院認(rèn)為“水印康庭”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行凈利潤(rùn)的結(jié)算，可采取審計(jì)或雙方認(rèn)可的方式結(jié)算凈利潤(rùn)，或者萬(wàn)藝公司對(duì)于已完成部分的相對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)具有主張支付的權(quán)利。

【案例索引】(2017)最高法民申2539號(hào)民事裁定書(shū)，香港萬(wàn)藝策劃設(shè)計(jì)投資有限公司與吳超瑛項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。