房地產開發經營合同糾紛一案

原告 鄭州市某實業有限公司。住所地：鄭州市緯五路東段88號。

　　法定代表人 丁某，經理。

　　委托代理人 種泉清，北京市京銳律師事務所律師。

　　委托代理人 韓繼東，該公司法律顧問。

　　被告 鄭州市。。。第二村民組。住所地：鄭州市。。。

　　負責人 孫偉斌, 組長。

　　委托代理人 王令牛，鄭州市金水區法律援助中心法律工作者。

　　原告鄭州市某實業有限公司(以下簡稱某公司)訴被告鄭州市金水區未來路街道辦事處燕莊村委會聶莊第二村民組(以下簡稱聶莊二組)房地產開發經營合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。某公司的委托代理人種泉清，聶莊二組的負責人孫偉斌及聶莊二組的委托代理人王令牛庭到參加訴訟。本案現已審理終結。

　　某公司訴稱：2001年4月8日，某公司與聶莊二組簽訂一份《土地轉讓合同》，雙方約定：一、聶莊二組愿將位于鄭州市緯五路東段路北68號的土地和房屋轉讓給某公司，其面積為1.91畝，地上樓房面積為4314.77平方米;二、聶莊二組對上述土地、房屋享有產權，并有權予以轉讓;三、該土地、房屋的轉讓費280萬元;四、本合同簽訂生效后，某公司對該土地享有使用、管理、對外出租和轉讓的權利。2001年6月18日，雙方又簽訂了一份《補充協議》，約定內容：一、本協議簽訂后10日內，聶莊二組應將2001年4月8日土地轉讓協議和本補充協議向有關部門辦理登記手續;二、聶莊二組負責為某公司辦理土地及房屋相關登記、轉讓手續。如因聶莊二組的原因造成合同不履行，聶莊二組應賠償某公司經濟損失500萬元及其他損失。2002年8月2日，雙方再一次簽訂一份《補充協議》，約定內容：一、某公司同意在雙方約定的原土地、房屋轉讓費的基礎上，增加轉讓費100萬元支付給聶莊二組;二、雙方應自本協議簽訂之日起5日內將土地及房屋一切申請手續，交給某公司過戶。合同簽訂后，某公司依約履行了付款義務，但聶莊二組并未按協議約定為某公司辦理土地與房產的過戶登記事宜。綜上，聶莊二組之行為違約，已損害了某公司的合法權益。故為維護某公司的合法權益，請求聶莊二組繼續履行2001年4月8日簽訂的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》，為某公司辦理位于鄭州市金水區緯五路68號1.91畝土地及地上建筑4314.77平方米房產的過戶手續。請求判令:一、聶莊二組繼續履行某公司、聶莊二組之間簽訂的標的為380萬元的房地產轉讓協議書;二、聶莊二組賠償某公司經濟損失500萬元。并由聶莊二組承擔訴訟費用。

　　聶莊二組答辯稱：一、某公司起訴所依據的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》，鄭州市金水區人民法院(2004)金民一初字第1462號民事判決書已做過審理。訴爭的房產歸屬，鄭州市金水區人民法院(2009)金行初字第88號行政判決書已經做過判決，以上兩份判決書已發生法律效力。如某公司認為上述兩份判決書有錯誤，應申請再審，而不應再行起訴。故應駁回某公司的起訴。二、(2004)金民一初字第1462號民事判決書已查明，某公司起訴所依據的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》是“聶莊二組的個別負責人在沒有召開全體村民大會，沒有征求全體村民同意的情況下”與某公司簽訂的。該判決認為：“聶莊二組與某公司簽訂的《土地轉讓合同》及《補充協議》中約定轉讓費為380萬元，而某公司與濟源駐鄭辦簽訂的《房產及土地使用權轉讓協議》中約定轉讓費為1350萬元，由此可見，訴爭房地產的買賣顯失公平，且聶莊二組負責人關于涉案房地產簽訂的所有房地產買賣合同均未經村民代表大會討論通過，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條第八項之規定，嚴重損失了村民集體利益。”某公司不服這一判決，于2005年12月6日提起上訴，但上訴狀沒有對這份民事判決書認定的上述事實和對上述事實的歸納認定提出異議。聶莊二組認為，生效判決已經認定了本案爭議的合同和協議無效，因此某公司的訴求就沒有法律依據，應當駁回。三、(2004)金民一初字第1462號民事判決書認定本案爭議的合同和協議無效，是完全無效。因此某公司依據2001年6月18日的《補充協議》，索要500萬元損失沒有依據。某公司依據無效的協議，將爭議的房產于2002年12月18日過戶到自己名下，經聶莊二組長達八年的訴訟，直到2010年5月15日，爭議的房產才回到聶莊二組名下。此期間，某公司一直實際控制著該爭議的房產，并進行收益，僅主樓的租金收入，每年就有120萬元，根本不存在給某公司造成損失的問題。聶莊二組在領到房產證后去收回出租權時，某公司仍予以阻撓。請求駁回某公司的第二項訴訟請求。四、某公司長期非法使用、出租爭議的房產，給聶莊二組造成損失，聶莊二組一方保留追討其非法所得的權利，一方面保留向某公司索要損失的權利等。請求駁回某公司的起訴。

　　本院經審理查明：某公司提供以下四份證據，聶莊二組對其真實性沒有異議，本院予以確認。

　　一、2001年4月8日，鄭州市金水區祭城鎮燕莊村委會聶莊第二村民組(因機構名稱變更，鄭州市金水區祭城鎮燕莊村委會聶莊第二村民組后變更為鄭州市金水區未來路街道辦事處燕莊村委會聶莊第二村民組。下同)與某公司簽訂《土地轉讓合同》一份。其主要內容為如下：(一)聶莊二組愿將位于鄭州市緯五路東段路北68號的土地和房屋轉讓給某公司，其面積為1.91畝，地上樓房面積為4314.77平方米;該土地與土地范圍內的房屋為一個不可分割的整體轉讓給某公司。(二)聶莊二組對上述土地、房屋享有產權，并有權予以轉讓，聶莊二組保證該產權不存在妨礙轉讓的法律事實;(三)該土地、房屋的轉讓費280萬元;(四)付款方式：(1)本合同自雙方簽字生效后30日內某公司需以現金支票或現金向聶莊二組支付轉讓費總額10%，計28萬元作為履行合同的定金;聶莊二組將土地房屋產權變更過戶給某公司。(2)聶莊二組將土地房屋過戶給某公司后30日內，某公司需將剩余轉讓費252萬元支付給聶莊二組。(五)本合同簽訂生效后，聶莊二組負責處理聶莊二組內部事務及該土地四周相鄰關系，保證某公司按照合同約定對該土地和房屋的使用。(六)本合同簽訂生效后，某公司對該土地享有使用、管理、對外出租和轉讓的權利。該《土地轉讓合同》中，有聶莊二組時任負責人馬杰簽字，并加蓋有聶莊二組公章及巴清林、孫偉彬簽字。某公司加蓋有其公章及丁某簽字。

　　二、2001年6月18日，根據2001年4月8日的《土地轉讓合同》，聯系雙方的履約情況，聶莊二組、某公司又簽訂了一份《補充協議》一份。其主要內容為：(一)2001年4月8日的《土地轉讓合同》約定的全部條款仍然有效，本補充協議的簽訂并不意味著對原合同做任何修改和解釋。(二)根據原合同的約定，聶莊二組將土地變更過戶給某公司時應按照有關規定承擔相關費用。(三)本協議簽訂后10日內，聶莊二組應將2001年4月8日土地轉讓協議和本補充協議向有關部門辦理登記手續。(四)雙方確認某公司為履行本合同已做了大量工作，并已投入資金200萬元。(五)聶莊二組負責辦理土地及房屋相關登記、轉讓手續。聶莊二組應保證原合同約定的土地與房屋全部轉讓給某公司，并保證房屋土地轉讓后，某公司能夠全面行使占有、使用、出租、轉讓的權利。如因聶莊二組或聶莊二組內部成員的原因造成下列情形之一的，聶莊二組應賠償某公司經濟損失500萬元及其他損失。(1)因聶莊二組的原因造成合同不能履行或合同不履行;(2)土地房屋轉讓后某公司對約定的土地房屋不能全部有效行使占有、使用、出租、轉讓的權利。該《補充協議》上有聶莊二組時任負責人馬杰簽字，并加蓋有聶莊二組公章，某公司加蓋有其公章及丁某簽字。

　　三、2002年8月2日，根據雙方2001年4月8日《土地轉讓合同》及2001年6月18日《補充協議》，聶莊二組、某公司又簽訂一份《補充協議》，其主要內容為：(一)某公司同意在雙方約定的原土地、房屋轉讓費的基礎上，增加轉讓費100萬元支付給聶莊二組。(二)付款方式：1、雙方重新確認某公司已向聶莊二組支付合同定金68萬元。該款項待合同履行完畢后，抵作價款。2、聶莊二組將雙方約定的土地、房屋及房屋使用范圍內的土地全部變更過戶至某公司名下后三日內，某公司支付聶莊二組轉讓費200萬元。3、聶莊二組剩余轉讓費，某公司應于協議簽訂之日起6個月后10日內支付，某公司逾期付款的，應承擔相應違約責任。(三)聶莊二組自本協議簽訂后，應全面履行下列義務：1、聶莊二組自本協議簽訂之日起十日內，向土地和房屋主管機關辦理土地、房屋及房屋使用范圍的土地變更登記申請，某公司自理過戶聶莊二組應積極配合，一切變更土地費用由某公司出資。2、聶莊二組應自本協議簽訂之日起五日內將土地、房屋及房屋一切申請手續，交給某公司過戶。房屋及房屋使用范圍的土地變更到某公司名下，并向某公司移交全部變更過戶手續。3、協議約定的土地、房屋變更過戶給某公司后，聶莊二組應保證某公司水、電、氣、暖的正常使用，并保證聶莊二組內部成員不得妨礙某公司對土地、房屋的占有與使用。(四)違約責任 1、聶莊二組不履行合同的，應向某公司雙倍返還定金。2、聶莊二組不履行或不完全履行合同約定義務的，應承擔違約金500萬元，并賠償某公司的期待利益損失，3、某公司違約未按期限付款應按國家有關規定向聶莊二組支付每天千分之五的違約金。(五)雙方約定的土地、房屋及房屋使用范圍的土地，三日內不給某公司出有關手續。本協議第一條款即增加轉讓費條款不生效。該《補充協議》上有聶莊二組時任負責人馬杰簽字及巴清林簽字，并加蓋有聶莊二組公章，某公司加蓋有其公章及丁某簽字。

　　四、2003年3月12日，聶莊二組給某公司開具收條。收到某公司征地款188萬元。并注明其中68萬元屬補票，120萬元屬未開收據，補開。

　　某公司提供下列證據，聶莊二組承認款到了其帳上，但認為其用途不明，但某公司提供的全國信用合作社現金繳款單(回單)上顯示系交買房款。本院予以確認。

　　五、2007年7月4日，某公司通過信用社向聶莊二組繳買房款30萬元。

　　某公司提供下列證據，聶莊二組認為與本案無關。某公司亦未提供其他證據予以印證，本院不予采信。

　　六、1999年3月16日虎保山出具收到條，內容為：今收到丁某賠款60萬元。

　　某公司提供下列證據，聶莊二組認為馬杰此時已不是負責人，不能代表村民組，且某公司未提供支付該112萬元的其他憑證予以印證，本院不予采信。

　　七、2007年2月13日，證明人馬杰、巴清林出具收條，內容為：今收到某公司人民幣112萬元，以前所有票據全部無效，特此證明。

　　聶莊二組提供某公司亦提供的上述《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》。某公司沒有異議，本院予以認定。

　　聶莊二組提供鄭州市金水區人民法院(2004)金民一初字第1462號民事判決書及某公司不服此判決提起上訴的上訴狀。某公司對該民事判決書沒有異議，本院予以認定。

　　八、鄭州市金水區人民法院(2004)金民一初字第1462號民事判決書的主要內容為：

　　1、該民事判決書的原告為聶莊二組，被告分別為濟源市人民政府駐鄭州辦事處(以下簡稱濟源駐鄭辦)、某公司、丁某。聶莊二組的訴訟請求為：要求判令聶莊二組、濟源駐鄭辦于2001年4月10日簽訂的房地產買賣契約行為、濟源駐鄭辦與某公司于2002年10月22日簽訂的房地產買賣契約行為無效;濟源駐鄭辦、某公司、丁某將涉訴房地產產權歸還聶莊二組。

　　2、該民事判決書經審理查明的事實如下：

　　2001年4月8日、6月18日、和2002年8月2日，聶莊二組個別負責人在沒有召開全體村民大會，沒有征求全體村民同意的情況下，分別與某公司簽訂《土地轉讓合同》及補充協議共三份，主要約定聶莊二組將位于鄭州市緯五路東段路北68號的土地1.91畝和房屋4314.77平方米轉讓給某公司，轉讓費380萬元。之后，某公司共支付聶莊二組轉讓費188萬元。2001年12月16日，某公司在未取得土地使用權及房屋所有權的情況下與濟源駐鄭辦簽訂《房產及土地使用權轉讓協議》，約定某公司將上述房屋及國有土地使用權轉讓給濟源駐鄭辦，轉讓費1350萬元。2002年5月15日，訴爭的房產過戶到濟源駐鄭辦名下。2002年8月18日，濟源駐鄭辦與某公司以雙方簽訂的《房產及土地使用權轉讓協議》無法履行，無法實現雙方簽訂協議的目的為由，簽訂《解除合同協議書》，解除了雙方簽訂的《房產及土地使用權轉讓協議》。2001年12月16日，某公司與濟源駐鄭辦對訴爭的房產達成轉讓協議后，為便于過戶，規避契稅，丁某在沒有取得聶莊二組和濟源駐鄭辦委托的情況下，代理聶莊二組和濟源駐鄭辦簽訂《房地產買賣契約》，契約主要內容為：聶莊二組將上述房產出售給濟源駐鄭辦，成交價583萬元，由濟源駐鄭辦于2001年4月10日前一次付清。契約上注明簽訂時間為2001年4月10日。該契約的簽訂未經聶莊二組村民代表大會討論通過。之后，2001年4月29日，聶莊二組負責人及濟源駐鄭辦給丁某出具委托書，委托丁某辦理訴爭房產的過戶手續。2002年10月22日，濟源駐鄭辦和某公司又是為了便于過戶，規避契稅，就訴爭的房產簽訂了《房地產買賣契約》，契約的主要內容為：濟源駐鄭辦將訴爭的上述房產出售給某公司成交價380萬元，由某公司于2002年10月10日前付清。同年12月12日，鄭州市房地產管理局房地產市場管理處為濟源駐鄭辦與某公司辦理了鄭房交字第0305992號過戶證，該房地產過戶至某公司名下。

　　該民事判決書另查明，該院依聶莊二組申請，依法委托鄭州市中級人民法院司法技術處對2001年4月10日聶莊二組與濟源駐鄭辦所簽房地產買賣契約中聶莊二組的印章進行鑒定，鑒定結果為：檢材印章與樣本印章不是同一印章。聶莊二組及濟源駐鄭辦對該鑒定結論均無異議。

　　3、該民事判決認為：聶莊二組與某公司簽訂的《土地轉讓合同》及補充協議中約定轉讓費為380萬元，而某公司與濟源駐鄭辦簽訂的《房產及土地使用權轉讓協議》中約定轉讓費為1350萬元，由此可見，訴爭房地產的買賣顯失公平，且聶莊二組負責人關于涉案房地產簽訂的所有房地產買賣合同均未經村民代表大會討論通過，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條第(八)項之規定，嚴重損害了村民集體利益。且聶莊二組與濟源駐鄭辦于2001年4月10日簽訂《房地產買賣契約》的聶莊二組印章是偽造的。綜上，聶莊二組要求確認聶莊二組與濟源駐鄭辦于2001年4月10日簽訂《房地產買賣契約》的民事行為和濟源駐鄭辦與某公司于2002年10月22日簽訂的《房地產買賣契約》的民事行為為無效的民事行為的訴訟請求，依法予以支持。關于聶莊二組要求判令濟源駐鄭辦、某公司、丁某將涉訴房產的產權歸還聶莊二組，因房地產產權的取得實行的是政府登記制度，故該項訴訟請求不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，依法應予駁回。經該院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第(四)項之規定，該院判決：一、聶莊二組與濟源駐鄭辦于2001年4月10日簽訂房地產買賣契約的民事行為無效;二、濟源駐鄭辦與某公司于2002年10月22日簽訂房地產買賣契約的民事行為無效。

　　4、某公司不服此民事判決提起上訴。某公司2007年6月22日以當事人已達成和解協議為由，自愿申請撤回上訴，鄭州市中級人民法院2007年6月22日作出(2006)鄭民二終字第1218號民事裁定書，準許某公司撤回上訴。

　　聶莊二組提供本院(2010)鄭行終字第2號行政判決書。某公司沒有異議，本院予以認定。

　　九、本院(2010)鄭行終字第2號行政判決書的主要內容為：

　　聶莊二組以鄭州市房地產管理局作為被告，某公司、濟源駐鄭辦作為第三人，向鄭州市金水區人民法院提起訴訟。鄭州市金水區人民法院作出(2009)金行初字第88號行政判決書，該行政判決書判決：確認鄭州市房地產管理局為某公司頒發的鄭房權證字第0201110428號房屋所有權證無效。

　　1、該行政判決書的上訴人是某公司、被上訴人是聶莊二組，原審被告是鄭州市房地產管理局、原審第三人濟源駐鄭辦。

　　2、該行政判決書查明的事實如下：

　　位于金水區緯五路68號的七層辦公樓房系聶莊二組自建的房屋，聶莊二組以出讓方式取得國有土地使用權，土地使用權證為鄭國用(1998)字第0055號。2002年3月22日，聶莊二組向鄭州市房地產管理局申請初始登記取得房屋所有權證。2002年5月，鄭州市房地產管理局依據濟源駐鄭辦的申請，審查2001年4月10日濟源駐鄭辦與聶莊二組名義簽訂的房地產買賣契約、聶莊二組名義與濟源駐鄭辦共同出具的委托丁某代辦產權過戶事宜的委托書、聶莊二組的房產證、國有土地使用證、金水區祭城鎮燕莊村委會名義出具的同意聶莊二組房產轉讓的證明等文件后，將爭議房屋過戶登記至濟源駐鄭辦名下。2002年12月，鄭州市房地產管理局依據某公司的申請，審查某公司與濟源駐鄭辦2002年10月22日簽訂的房地產買賣契約及聶莊二組名義出具的同意房產過戶到某公司的證明文件，將爭議房屋過戶登記至某公司名下，某公司取得的產權證號為鄭房權證字第0201110428號。

　　2004年3月3日聶莊二組向金水區人民法院提起民事訴訟，該院于2005年11月22日作出(2004)金民一初字第1462號民事判決，查明2001年4月10日聶莊二組與濟源駐鄭辦簽訂的房地產買賣契約中的聶莊二組印章系偽造，爭議房地產的買賣顯失公平，聶莊二組負責人關于涉案房地產簽訂的所有房地產買賣合同均未經村民代表大會討論通過，嚴重損害村民集體利益，判決聶莊二組與濟源駐鄭辦2001年4月10日簽訂房地產買賣契約的民事行為無效、濟源駐鄭辦與某公司2002年10月22日簽訂房地產買賣契約的民事行為無效。某公司不服一審民事判決向鄭州市中級人民法院提出上訴，上訴期間，2007年6月20日某公司(乙方)與聶莊二組(甲方)的負責人等達成和解協議，第一條：“甲方確認在鄭州市房地產管理局備案的2001年4月10日及2002年10月22日關于金水區緯五路68號的房地產買賣契約的意思表示真實、內容及蓋章無異議、該民事行為有效。并同意鄭州市房地產管理局依據該協議所作的房地產權屬變更。并由甲方向鄭州市房地產管理局出具書面函確認上述事實。”第六條：“甲方確認本次協議的條款經聶莊第二村民組委托全權代表通過。”第七條：“本協議簽訂后報鄭州市中級人民法院備案，并以該協議內容作出民事調解書。”某公司2007年6月22日自愿申請撤回上訴，鄭州市中級人民法院2007年6月22日作出(2006)鄭民二終字第1218號民事裁定，準許某公司撤回上訴。聶莊二組2008年1月依據該院一審民事判決向鄭州市房地產管理局申請注銷某公司的房產證未果后，提起行政訴訟。

　　2、該行政判決認為：聶莊二組雖然已將房屋轉讓，但經民事生效判決的認定，兩次轉讓合同均系無效合同，故聶莊二組作為原權利人有權對本案的登記行為提起訴訟，具有原告的訴訟主體資格。由于本案所訴的轉移登記行政行為，所依據的房地產買賣契約已被法院確定無效，據以登記的基礎事實已經不存在，故該登記行為亦應當確認無效。至于某公司所提到的“和解協議”，由于未經村民會議或村民代表會議討論決定，也未按協議約定到法院備案并制作調解書，不能作為合法的證據使用，某公司主張應根據“和解協議”的約定，駁回聶莊二組訴訟請求的上訴理由不能成立，不予支持。一審判決確認鄭州市房地產管理局為某公司進行的房產登記行為無效，事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持。

　　3、該行政判決維持了鄭州市金水區人民法院作出(2009)金行初字第88號行政判決。

　　十、聶莊二組于2010年5月15日重新取得涉案房屋的所有權證書。

　　本院認為：一、本案爭議的焦點是某公司與聶莊二組簽訂的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》的效力。由于已生效的鄭州市金水區人民法院(2004)金民一初字第1462號民事判決認定聶莊二組個別負責人在沒有召開全體村民大會，沒有征求全體村民同意的情況下，與某公司簽訂的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條第(八)項之規定，嚴重損害了村民集體利益。因此，某公司與聶莊二組簽訂的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》因違反法律的強制性規定，均為無效。

　　二、由于某公司與聶莊二組簽訂的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》均屬無效，合同被認定為無效后，因該合同取得的財產，應予返還。現聶莊二組已重新取得了涉案房屋的所有權，故某公司要求聶莊二組繼續履行已被生效判決確認為無效的協議，無法律依據，本院不予支持。

　　三、由于某公司訴請所依據的《土地轉讓合同》及兩份《補充協議》均屬無效，其訴請要求聶莊二組賠償其損失500萬元，則無合同依據和法律依據，本院亦不能支持。

　　四、向某公司行使釋明權后，某公司未向本院提出變更訴訟請求的申請。

　　綜上，某公司的訴訟請求無合同依據和法律依據，不能成立，本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條第(八)項、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

　　駁回鄭州市某實業有限公司的訴訟請求。

　　案件受理費73400元，保全費5000元，共計78400元，由鄭州市某實業有限公司負擔。

　　如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀一式八份，上訴于河南省高級人民法院。

　　審 判 長 王東

　　審 判 員 寧宇

　　審 判 員 陳啟 輝

　　二O一O年八月四日

　　書 記 員 楊學 飛