案例分析 | 一張身份證，弟弟問我要價400萬！借名買房如何維護自己權益？

對于借名買房糾紛的來源一般是規避銀行信貸政策、借用他人之名購買政策性保障住房，包括經濟適用房、兩限房等住房，借名人不具有或不完全符合購房條件或基礎，而借用他人之名來滿足自己的購房欲望。如果被借名人反咬一口到底改如何維護自己的權益呢？

事情的發生來源于肖先生的購房。2007年因肖先生自己已經購買了兩套房，因自己再買房根據當時的信貸政策，首付比例很高，而自己的弟弟并沒有買房，故，哥哥找到弟弟同其商議，用弟弟的身份證以其名義同開發商簽訂合同購買房屋，首付款和貸款等實際費用都由哥哥來出，等到房屋房產證下來，再同弟弟辦理過戶。

弟弟，當時也沒有其他想法，就把自己的身份證借給了哥哥，并一同同開發商簽訂了《商品房買賣合同》并辦理了銀行貸款，房屋面積170平，2007年當時購買總價近246萬，同時合同留的聯系方式均為哥哥的手機號，后續包括房屋驗房、交房等手續，均由哥哥簽字并留哥哥聯系方式。

后來相安無事，自房屋2008年交付之日起哥哥一直居住在涉案房屋之中，并實際承擔水電煤等費用，也一直每月固定向銀行償還貸款，并保存購房合同、收據、發票、水電煤等材料的原件。

直到房產證2009年辦下來，登記在弟弟名下，哥哥要求弟弟履行諾言協助哥哥辦理產權過戶，矛盾糾紛升級。因涉案房屋到2015年，因房價不斷攀升，導致涉案房屋總價高達900萬左右，弟弟因內心不平衡，拒絕協助哥哥辦理產權過戶，反而一口咬定房屋系自己購買，合同及購房收據等信息全都是弟弟的名字，和哥哥沒有關系。哥哥對弟弟的行為，很是傷心但也很無奈。

哥哥作為家中的老大，考慮大局， 以給弟弟100萬進行補償進行協商，但弟弟此時已經財迷心竅，就是要400萬才能罷手，哥哥無奈，嘗盡親情在金錢面前的蒼白，下定決心一定要回自己的房子，找到了律師進行維權。

萬典律師為您分析

本案就是屬于規避銀行信貸政策而發生的借名買房糾紛。哥哥僅僅是因為考量首付款支付以及銀行信貸較高而購買的非政策性保障住房，也就是一般意義上的商品房，而根據本案，主要適用《某市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。”，根據法律相關要求，對于借名買房一定要考量的幾大構成要素，也是重點組織證據方向：

1、 是否有借名買房的合意？

借名買房一定要有借名買房的協議，該協議可以是書面形式，也可以是口頭形式，不論哪種形式，都要有雙方達成借名買房的合意，這是重大要素之一。如果沒有改借名買房的合意，會產生不利的兩種法律后果，一是無法要求對方履行借名買房的約定，即不能要求對方協助辦理過戶，最終實現不了對房屋擁有所有權的購房目的；另一個法律后果，可能不能提起房屋買賣合同糾紛之訴，如果提起，最終可能導致敗訴的風險，需要按照出資向出名人主張債權糾紛，一定要注意，此刻轉變為債權糾紛而不是對房屋追究的物權，所以如果借名買房一定要有借名買房的協議。

2、 是否有出資。

借名買房，出名人只是掛名，借名人是房屋的實際出資人，其享有房屋權利的實際權利來源就是自己進行了出資。因此，對于出資的證據，一定要加以固定，因為借名買房之人一般都是朋友、親屬、甚至直系親屬等熟人關系，在購房的全過程中都是基于熟人的信任，但恰恰就是這樣的信任可能給自己以后帶來麻煩，因此，對于出資首付款、銀行貸款等交易過程，一方面要盡可能的留下自己的身份信息，如名字可以是出名人的名字，但是借名人可以簽字或是留自己的聯系方式或通訊地址。出資進行銀行轉賬，一定要保存好轉賬記錄，每月還貸一定要進行保存好證據，每月幾號還貸？換多少錢？怎么還貸？等等交易細節都是自己以后作為證據提交并證明自己是實際出資人的關鍵，否則，sorry，即使是上帝來了也說不清楚。因為，對方很可能就說，這錢是我借的，不是他出資購買的！

所以，出資證據一定要保存好!

3、是否保存與購房等相關的證據原件？

包括，購買房屋的合同、收據、發票、公共維修基金、契稅、產權代辦、印花稅、甚至房產證等等原件證據材料，因為這些原件都是房屋所有權屬性的重要標志，并承擔了舉足輕重的重大意義，商品房作為大宗高額交易消費品，尤其在北京，一套房產至少百萬級別，甚至千萬。試問，你家的房子，你愿意把這些原件放到我這里來嗎？如果你不在乎，恭喜你，你遇到了你的小伙伴，但，別到時候，友誼的小船說翻就翻啊！

所以，房屋的原件要保存好！

4、是否自己實際居住占有？

法律對“占有”有嚴格的認定標準，占有不是一種權利，只是一種事實上的狀態，而這種事實狀態就是對物具有事實上的管領力，也就是對物的控制力和支配力，對于不動產的占有，也就是入住并實際事實上的使用，才能屬于法律意義上的“占有”，因此，占有的意義對于房屋的控制具有直接顯明擁有的表現力，對于房屋的占有，可以表現為，你的生活起居、日常的水電氣等生活基礎消費支出證明，如交納的費用憑證，物業費的支付以及物業公司給出具的證明等等，都可以證明是我實際居住占有涉案房屋。同樣的道理，再說一遍，對于名義購房人說自己的買了房，但是我就是不住，我有錢咋滴!對不起，在法官眼里，不問你有錢沒錢，只要你沒有上天，法官審理案件，需要考量老百姓買房一般性的交易習慣，你買房不住，居然還給別人住，尤其自己還沒房，最終只能是以悲劇收場。

本案例說的是購買的一般意義上的商品房，那想購買保障性住房借名買房法院怎么處理認定呢？！

1.首先，要了解一下政策性保障住房的概念和范圍。

政策性保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。包括兩限商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。對于這些房屋，具有一定的公共屬性，屬于政策性特殊照顧的現實型商品房產品，對于這部分房屋需要有政策上嚴格的把控，禁止不符合條件的人員購買或出售，但是就是有一部分人想借著政策搭便車，也就是借你的大腿抱一抱，友誼的小船撐起來！而糾紛就是這些人折騰起來的。

2、對于政策性保障住房，我借名購買了，怎么辦？

根據《某市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十六條　借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。根據該意見得出，借名購買的是經濟適用住房或是按照經濟適用住房管理的其他政策性保障住房，我想主張房屋所有權或是依據借名買房的約定要求對方繼續履行合同，怎么辦？對不起，某高院認為，訴求不能支持。

還是會有特殊情況的

根據《某市高級人民法院 關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十條借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

《某市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。

因此，根據法律規定，如果經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，并且在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效，根據相關的限購政策規定，對于政策性保障住房其能夠上市出賣的時間期限為5年，因此，對于借名購買政策性保障住房的時間節點變得異常重要，并且只要滿足其中一個條件，在合同中約定等到限制交易期限屆滿辦理產權過戶或在一審辯論終結前滿足交易的條件，合同是有效的！也就是可以向法院起訴要求對方履行合同之訴，協助辦理產權過戶。

萬典律師提醒您

一定得注意，自己借名購買政策性保障住房，自己也一定得符合相關地區的限購政策以及條件，否則，也可能達到合同目的履行不能的狀況！

總之，借名買房有風險，親朋好友要謹慎；實際出資要不到房， 傷了親情和感情。