案例分析 | 受疫情影響開不了業，房租該怎么算？

近期疫情起伏不定，對于受波及的房屋租賃合同履行，特別是對商場、賓館、餐飲等行業影響較大，而房屋租賃合同屬于長期性合同，不是說解除就能解除的，這樣一來二去形成了糾紛。

那么在疫情期間遭遇房屋租賃糾紛到底該如何化解呢？這里萬典律師通過案例為大家分析！

一年前，吳某承租了原告呂女士在某區某廣場底層商業樓及公寓一間，用于經營酒店公寓，雙方簽訂租賃合同，約定房租費用每月1700元，按季度繳費。

為配合疫情防控，春節前吳某關閉了酒店公寓至今，未按合同約定時間在2月底支付一季度房租，并以疫情不可抗力致酒店公寓不能正常營業為由，要求房東呂女士給與減免45天房租。

房東呂女士則認為吳某以疫情為借口要求減免租金不合理，兩次寄送房租催繳函，吳某某均無任何回復拒不支付房租，一氣之下將吳某訴至法院，要求其支付一季度租金5100元。

某區法院調解團隊前期進行雙方調解工作，溝通中發現呂女士并非是一點都不愿讓，主要是被告的強硬態度讓她很心煩。在明確了矛盾點后，特邀調解員聯合對雙方當事人耐心做工作，經耐心釋法明理，雙方當事人同意做出退讓，達成了減半收取租金的方案，租客吳某當庭過付租金，房東呂女士撤訴。

那么因為疫情原因能否要求房東減免租金呢？

這里萬典律師指出：在民事訴訟中，各方處于平等、自主的主體地位，才能保證交易的平等。因此，直接從法律層面強制規定出租方必須減免承租方租金，不符合邏輯與情理。在訴訟實踐中，法院是否支持承租方減免租金的主張，也非一概而論，而是需要根據房屋性質、影響程度、損失情況以及雙方舉證等因素進行多方考量。

實際上，針對疫情產生的影響，目前有部分城市出臺了針對國有經營性用房租金減免的政策，并且得到了多個國企的積極響應和配合。部分民企亦出臺了針對中小企業的包括但不限于減免、延遲繳納租金的幫扶措施。

因此，建議承租人可以先確定承租商鋪性質，并查詢當地有無相關租金減免政策，再看自己是否符合減免條件；若不滿足減免租金的條件，則可以根據自己的實際受損情況，與出租方洽商租金減免問題。同時，應注意相關證據的收集與留存，以備日后可能進行的訴訟所用。

那么如果因隔離無法搬家算違約嗎？

這里萬典律師指出：根據《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。雙方均可隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

疫情期間，若出租人已經明確表示要求解除合同，但承租人因為防控措施確實無法搬離，應屬于不可抗力，可以部分或全部免除責任。但不搬離的同時，也應參照此前合同約定或雙方協商，由承租方向出租方支付使用費。

當前疫情期間，為了保護公眾健康，政府采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。

《民法典》第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。具體到房屋租賃合同，導致合同無法履行的原因可能有很多，只有因疫情及防控措施直接導致無法履行合同義務或合同不能履行的，才可以不可抗力作為抗辯理由。

不論承租方或出租方，在疫情的影響之下均承受了極大的生活與經營壓力。租客不能理所當然地要求房東減免房租，房東也不宜不分青紅皂白地驅趕房客。承租方與出租方并非矛盾的兩極，而是利益共同體，只有雙方友好協商，才能攜手共渡難關。