案例分析 | 煙臺仲裁委員會就申請人對被申請人房租租賃合同糾紛進行仲裁案

2009年3月申請人與被申請人簽訂《房屋租賃合同》，約定將申請人的房屋租賃給被申請人進行商業經營，租期20年。合同約定在租賃期內，被申請人有權根據商業形象和經營需要，對該房產部分進行必要的裝修和改造或增添附屬設備、設施；若被申請人的裝修、改造需要影響或改變房屋主體結構，被申請人應請具備資質的單位進行整改，需要報請政府有關部門批準的，申請人應協助及時申報、審批，所需費用由被申請人承擔。合同還約定，申請人對該房產建筑、給排水系統、電氣系統、室外管網、消防系統和所有與之配套的設備及其歸申請人所有的設施、設備進行中修、大修和更新，所產生的一切費用全部由申請人承擔。為了確保申請人履行上述維修義務，申請人同意被申請人在每半年支付申請人房租時，扣除10萬元整，作為下半年的維修保證金，半年內申請人及時履行維修義務的，被申請人退還該部分保證金。

申請人向A銀行借款6950萬元，并將涉案房屋的租金收益質押給A銀行。因逾期未還清借款，A銀行對申請人提起金融借款合同糾紛民事訴訟，列被申請人為該案第三人。2015年11月申請人、被申請人、A銀行三方在青島中院主持下達成協議，約定：被申請人在收到申請人開具的正式發票并扣除應當由申請人承擔的維護維修等費用、異地轉款費用后，將應支付的租金直接給付A銀行，青島中院據此出具了調解書。

2017年8月申請人、被申請人、A銀行三方另行達成“協議書”（以下稱三方協議），約定被申請人在收到申請人發票后扣除應當由申請人每年承擔的維護維修費50萬元，異地轉款費用等，將剩余的租金分別于2月10日和8月10日前直接支付給青島中院。

在涉案《房屋租賃合同》履行期間，被申請人于2014在通往負一層原有一部電梯的基礎上，又增加一部通往負一層的自動扶梯。被申請人稱由B公司進行施工，由C建筑設計院進行設計。經查明，C建筑設計院具有建筑行業乙級資質，B公司具有特種工程（結構補強）專業承包不分等級的資質。某研究院和某市質量技術監督局對被申請人加裝的自動扶梯出具了檢驗報告，兩份報告均載明“檢驗結論”為“合格”。

1、維修費用是否屬于包含在租金范圍內，被申請人是否應將維修費用的剩余部分退還申請人；

2、被申請人增加自動扶梯的行為是否違反了涉案合同的約定。

駁回申請人的2項仲裁請求。

北京萬典律師事務所王衛洲律師認為：

根據《最高人民法院關于執行和解若干問題的規定》第一條第一款規定，當事人可以自愿協商達成和解協議，依法變更生效法律文書確定的權利義務主體、履行標的、期限、地點和方式等內容。申請人認為，根據申請人與被申請人于2017年8月簽訂的三方協議，被申請人從每年租金中預先扣除的50萬元維護維修費在扣除申請人應承擔的維修費用的剩余部分，不在法院查封之內，應退還申請人。仲裁庭認為，三方協議對青島中院民事調解書的內容進行了變更，申請人可以要求執行三方協議的內容，但是不管是三方協議還是青島中院的調解書，均應理解為將被申請人應向申請人支付的租金分為兩部分，第一部分用于申請人應承擔的維護維修等費用和異地轉款費用，第二部分用于償還申請人欠A銀行的債務，即第二部分租金為扣除申請人應承擔的維護維修等費用和異地轉款費用之外的租金。申請人要求被申請人將維修金的剩余部分退還申請人，屬于逃避法院執行的行為，不應得到支持。

根據《建設工程質量管理條例》第十五條規定，“涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。房屋建筑使用者在裝修過程中，不得擅自變動房屋建筑主體和承重結構。”該條規定是關于涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程要有設計方案的規定，并未禁止建設單位進行變動房屋建筑主體和承重結構的裝修。申請人通過合同約定授權被申請人可以根據經營需要進行必要的裝修改造或增添設備設施，被申請人根據該授權，由具有建筑行業（建設工程）乙級資質的C建筑設計研究院進行設計，符合申請人在合同中對被申請人的授權范圍，也符合《建設工程質量管理條例》第十五條規定的裝修工程設計要求。

申請人主張被申請人在未告知申請人也未辦理相關審批手續，事后也未經申請人同意的情況下，擅自修建通往地下室的自動扶梯。后經原設計單位認定，該工程構成了對租賃房屋主體結構的破壞，對安全性和抗震性能均有一定影響。根據合同約定，被申請人對此部位的改造應承擔修復義務，將其恢復原狀，相關費用自行承擔。被申請人主張自動扶梯在安裝過程中經過申請人許可，依據租賃合同約定被申請人可根據自身的經營需要進行必要的裝修和改造，并未約定要經過申請人的許可，且該改造無須辦理相關審批手續，申請人在施工完成后也未提出任何法律意見。仲裁庭認為，

第一，合同約定被申請人可以根據其經營需要進行必要的裝修改造或增添設備設施，是雙方當事人一致的意思表示，也是申請人通過合同約定的方式授權和同意被申請人可以根據其經營需要進行必要的裝修改造或增添設備設施的意思表示。

第二，被申請人的“經營需要”是合同約定的房屋裝修改造或增添設備設施的前提條件，申請人并無證據證明被申請人加裝自動扶梯不屬于被申請人的經營需要。

第三，“需要影響或改變房屋主體結構”的應請具備資質的單位進行整改是合同約定的設計施工條件。被申請人讓具有資質的C建筑設計院設計，讓具有資質的B公司施工，對此，申請人未提供證據證明不符合合同約定的設計施工條件。第四，對裝修改造、增添設備設施需要向政府有關主管部門申報審批的，申請人應協助及時申報審批。如果申請人未同意被申請人進行包括影響或改變租賃房屋主體結構的裝修改造、增添設備設施，則對此不會在合同中給自己設定協助被申請人申報審批的義務。（但對何種情形需要申報審批約定不明確）。據此，被申請人加裝自動扶梯，屬于增添設備設施，不違背申請人的合同意思，不屬于擅自修建行為，不需要申請人事后追認同意。申請人主張被申請人修建自動扶梯未辦理相關審批手續的問題，是否應當辦理相關審批手續屬于行政管理的范疇。

申請人主張被申請人擅自修建通往地下室的自動扶梯，破壞了租賃房屋主體結構，對安全及抗震性能有一定影響，并以其向原設計單位D公司咨詢的“回復函”意見支持該主張。對此，仲裁庭認為，該回復意見僅為申請人主張被申請人加裝自動扶梯破壞租賃房屋主體結構的參考意見，不具備鑒定意見的法定要件，不具有鑒定意見的證據力。對被申請人加裝自動扶梯是否破壞租賃房屋主體結構，申請人應對該事實主張負舉證責任，申請人未依法定程序申請對被申請人加裝自動扶梯是否破壞租賃房屋主體結構情況進行鑒定，故申請人上述主張缺乏充分的證據證明

王律師給您建議

本案的標的額并不大，但案情較為復雜，尤其是涉及中院法律文書的執行問題，通過此案我們也應當得到一定的啟示：

第一，法律充分尊重民事權利主體的意思自治，法律規定在雙方協議一致的情況下，可以改變依法變更生效法律文書確定的權利義務主體、履行標的、期限、地點和方式等內容，但是雙方在簽訂變更協議時一定要將債權債務的具體內容、范圍等進行明確約定，防止出現歧義引發后續糾紛。

第二，建設工程裝修或施工有比較嚴格的行業內規定和要求，在進行建設工程裝修或施工時，一定要嚴格按照有關規范進行，這樣既可以減少糾紛，也可以在發生糾紛之后得到法律的有效保護。