案例分析 | 借名買房時(shí)，原登記人意外離世，這時(shí)買房人的權(quán)益如何保障！

借名買房是指實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房并將房屋登記在他人名下的行為。借名買房的原因可能是為了購(gòu)買政策性住房，或?yàn)橐?guī)避限購(gòu)政策、或?yàn)楣?jié)省購(gòu)房開(kāi)支、或?yàn)檗D(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

如果當(dāng)事人借名買房卻遇登記購(gòu)房人意外離世，權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何保障呢，這里萬(wàn)典律師用案例帶您一起來(lái)了解一下~

楊某與張甲是同事關(guān)系，2021年初，楊某所在公司出臺(tái)員工購(gòu)房的優(yōu)惠政策，由于楊某不符合購(gòu)房條件，于是跟張甲約定借名購(gòu)房。在與張甲簽訂購(gòu)房合同后，楊某將房款全額支付給公司。但是天有不測(cè)風(fēng)云，2021年4月張甲意外離世，楊某擔(dān)心該房屋會(huì)被認(rèn)定為張甲的遺產(chǎn)，進(jìn)而被其繼承人分割損害其權(quán)益，于是將張甲的四位繼承人即配偶王某、子女張乙、父親張丙和母親張丁訴至法院，請(qǐng)求判決四被告連帶償還購(gòu)房款160萬(wàn)余元及利息。

張甲親屬的繼承糾紛開(kāi)庭在即，便想到可以利用此次庭審張甲親屬都在場(chǎng)的機(jī)會(huì)，對(duì)楊某案件進(jìn)行調(diào)解，楊某表示同意。于是，11月15日，在繼承糾紛案件庭審結(jié)束后，承辦法官立即組織楊某與對(duì)方調(diào)解，調(diào)解時(shí)張丙和張丁表示自愿放棄對(duì)案涉房屋的繼承權(quán)，王某則表示這一情況她并不知情，需要核實(shí)后才能答復(fù)。

兩日后，王某向法院表示她與子女自愿放棄對(duì)案涉房屋的繼承，因上次并未形成具體調(diào)解協(xié)議，承辦法官隨即組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行再次調(diào)解協(xié)商。但張丙和張丁因人在外地且年事較高，法官考慮到疫情防控需要和案件具體情況后，使用“微庭審”方式進(jìn)行網(wǎng)上調(diào)解。

經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的溝通，雙方當(dāng)事人最終簽訂和解協(xié)議，承辦法官立即向雙方當(dāng)事人出具民事調(diào)解書。至此，承辦法官在立案35天后就利用簡(jiǎn)易程序?qū)钅嘲讣{(diào)解結(jié)案，楊某的合法權(quán)益得到了保障，一顆懸著的心終于放下了。

萬(wàn)典王律師這里提醒您

借名買房存在以下風(fēng)險(xiǎn)

1. 借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

2. 借名購(gòu)買普通房屋的，登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。

3. 第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議。如登記購(gòu)房人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4. 房產(chǎn)被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓或抵押，或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。