昆明富亨房地產開發經營公司執行申訴案

一、案件基本情況

　　申請執行人：中國農業銀行昆明市官渡區支行（以下簡稱官渡支行）。

　　被執行人：五南策裕集團有限公司（以下簡稱策裕集團）、昆明策裕經貿有限責任公司（以下簡稱策裕經貿公司）、張錦、張行。

　　第三人：昆明富亨房地產開發經營公司（以下簡稱富亨公司）。

　　官渡支行與策裕集團、策裕經貿公司、張錦、張行借款擔保合同糾紛一案，最高人民法院2008年1月30日作出（2007）民一終字第22、23號民事判決，判決認定以下事實：

　　張策、張錦、張行是三兄弟，張策是策裕集團法定代表人。1998年10月28日，策裕集團與富亨公司簽訂《商品房購銷合同》約定，富亨公司將其開發的總面積26499.59平方米金碧商城房屋以11845萬元賣給策裕集團，房屋所有權人名字由策裕集團提供。1998年12月至1999年1月，富亨公司給策裕集團開具了客戶名為張錦、張行，累計金額為1.15億元的金碧商城購房發票，但張錦、張行未支付該筆購房款。

　　1999年4月5日，根據策裕集團指示，就金碧商城房屋買賣，富亨公司分別與張錦、張行簽訂14份《商品房購銷合同》。4月12日，策裕集團與富亨公司簽訂《補充協議（二）》約定，辦理金碧商城房產過戶手續時，房屋所有權證列名為張錦、張行，購房款由策裕集團支付。富亨公司向昆明市房管局為張錦、張行申請辦理金碧商城房屋產權過戶登記手續，在昆明市房管局領取14件《房產登記收件收據》，先后于4月14日、5月5日分兩次交給策裕集團。策裕集團未依約向富亨公司支付全部購房款，僅支付1231萬元，余款未付。

　　1999年4月16日，官渡支行與策裕經貿公司、張錦、張行簽訂抵押借款合同，約定官渡支行向策裕經貿公司提供3730萬元最高債權額以下貸款；張錦、張行以其具有所有權的金碧商城房產向官渡支行作抵押。4月20日，昆明市房管局根據策裕經貿公司的申請，依據4張交件人為張錦、張行的《房產登記收件收據》，辦理了官渡支行為抵押權人的金碧商城1一6幢4—8層A、C、Bl、B2四段共12550平方米住宅的抵押登記。5月6日，官渡支行與策裕集團、張錦、張行簽訂抵押借款合同，約定官渡支行向策裕集團提供4320萬元最高債權額以下貸款；張錦、張行以其具有所有權的金碧商城房產向官渡支行作抵押。6月1日，昆明市房管局根據策裕集團的申請，依據10張交件人為張錦、張行的《房產登記收件收據》，辦理了官渡支行為抵押權人的金碧商城1—6幢1—3層及地下層共13532.05平方米房產的抵押登記。

　　1999年6月4日，昆明市房管局根據上述14份購房合同，填制14本所有權人為張錦、張行的金碧商城房產證，但因其未交納相關稅費，一直未核發。

　　1999年10月21日，富亨公司就其與策裕集團的商品房買賣糾紛向昆明仲裁委員會申請仲裁。2000年1月3日，昆明市仲裁委員會作出（2000）昆仲裁字第01號裁決書，裁決結果如下：富亨公司與策裕集團簽訂的購買金碧商城的《商品房購銷合同》無效，富亨公司與張錦、張行簽訂的14份《商品房購銷合同》無效，富亨公司將已收取的購房款1231萬元，于策裕集團返還金碧商城并將該房產證撤銷的當日返還給策裕集團，策裕集團賠償富亨公司經濟損失600萬元。

　　1999年10月26日，官渡支行向石南高院起訴，請求策裕集團、策裕經貿公司歸還借款，并請求確認該行對金碧商城房產享有抵押權。富亨公司向云南高院申請以獨立請求權的第三人參加訴訟。該院以富亨公司未繳納訴訟費為由，駁回其參加訴訟的請求。云南高院2000年6月作出一審判決，認定官渡支行對金碧商城的抵押權無效，最高人民法院經二審審理后，于2003年2月作出二審判決，改判官渡支行對金碧商城的抵押權有效。富亨公司以與本案有利害關系為由申訴，申請參加訴訟。最高人民法院2005年8月作出再審裁定，撤銷最高人民法院及云南高院的兩審判決，發回云南高院重審。云南高院重審期間追加富亨公司為第三人參加訴訟，于2006年5月15日作出（2005）云高民二再初字第1、2號民事判決，判決官渡支行對金碧商城的抵押權無效。官渡支行不服，向最高人民法院上訴。最高人民法院2008年1月31日作出（2007）民一終字第22、23號判決（本案的執行依據）。判決認定，在富亨公司為張錦、張行申請辦理產權過戶登記手續以及官渡支行與張錦、張行辦理抵押登記后，訟爭房產作為不動產物權變更已經完成，張錦、張行已經作為訟爭房屋的所有權人登記，并對外產生公示公信力；張錦、張行以金碧商城相關房產向官渡支行提供抵押擔保的行為有效。官渡支行對金碧商城所享有的抵押權，是經過公正合法登記公示設定的擔保物權，可以對抗抵押物的所有人和其他第三人。盡管（2000）昆仲裁字第1號裁決書裁決策裕集團、張錦、張行與富亨公司簽訂的全部《商品房購銷合同》均無效，但該仲裁書對《商品房購銷合同》無效的裁決，不能否定抵押人在此之前對抵押物擁有合法所有權的事實，也不能否定抵押人在擁有合法所有權過程中所行使的處分權的事實，更不能否定抵押人通過合法登記程序中所產生的抵押權的事實，即富亨公司因該仲裁裁決所取得的對金碧商城相關房產的權利，不能有效對抗官渡支行對金碧商城相關房產設定的抵押權。判決判令：策裕集團償還官渡支行逾期貸款42701020元及利息（判決書中載明，利息自1999年相應日期起按日萬分之五分段計算）；策裕經貿公司償還官渡支行逾期貸款30009500元及利息（判決書中載明，利息自1999年相應日期起按日萬分之五分段計算）；策裕經貿公司償還官渡支行貸款700萬及利息（判決書中載明，利息分兩段計算，月利率分別為5.85‰，6.3‰）；官渡支行對金碧商城房產的抵押權有效；在策裕集團、策裕經貿公司的財產不足以清償上述債務時，由張錦、張行以其抵押的金碧商城相關房產對未獲清償債務承擔抵押擔保清償責任；策裕經貿公司、張錦、張行共同支付官渡支行律師代理費22.2萬元。

　　官渡支行于2008年6月10日申請云南高院執行，云南高院對金碧商城抵押房產進行了查封，并進入評估、拍賣程序。評估結果為房地產總價值21394.25萬元，評估快速變現價值為14976萬元，其中土地價值為5109.8887萬元（850.93萬元/畝），金碧商城的土地使用權證上登記的是富亨公司。2009年4月1日，云南高院裁定將最高人民法院（2007）民一終字第22、23號民事判決指定昆明中院執行。昆明中院立案執行后，于2009年7月25日拍賣金碧商城，拍賣成交款項為1.9億元。因案外人中國工商銀行昆明市南屏支行已經依昆明中院的判決取得金碧商城1—6幢第1層C1號精品店房產所有權（建筑面積264.26平方米）和相應的土地使用權（土地面積33.89平方米），拍賣時，昆明中院沒有將該房產納入拍賣范圍。此爭議已另案處理。

　　拍賣成交后，富亨公司和官渡支行就拍賣款的分配產生爭議。官渡支行認為：根據最高人民法院上述兩份生效判決，張錦、張行對金碧商城房產擁有所有權，富亨公司已將該房產出售給了張錦、張行。張錦、張行對該房產范圍內的土地具有合法的使用權，符合“地隨房走”的原則。《物權法》第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，因此，應將拍賣成交款全額給官渡支行。富亨公司認為：該公司持有土地使用權證。最高人民法院上述兩份生效判決雖然認定金碧商城部分房屋抵押有效，但抵押的只是房屋產權，不包括土地。該土地沒有辦理抵押登記手續。判決書中沒有對土地權屬進行認定，官渡支行只是房產的抵押權人。張錦、張行向富亨公司購買金碧商城房屋時，并沒有支付全部房款，購房合同已被昆明市仲裁委員會（2000）昆仲裁字第01號裁決書裁決無效。本案的土地權益應歸富亨公司所有。

　　本案執行標的本金為7940余萬元，由于時間跨度較大，利息從1999年按生效判決確定的計算標準（日萬分之五等）和相應區間進行計算后，數額已達1.48億元，遠遠超過本金。

　　針對當事人的爭議，昆明中院經兩次審委會研究討論后形成傾向性意見：最高人民法院生效判決認定官渡支行的抵押權有效，拍賣款按最高人民法院生效判決執行，全部清償官渡支行的債權。并就該意見向云南高院請示。

　　二、云南高院處理情況

　　云南高院在審查過程中出現兩種意見：多數意見認為，拍賣款分配按最高人民法院生效判決執行。最高人民法院生效判決確認官渡支行對金碧商城享有抵押權，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，即“地隨房走”原則，官渡支行依據最高人民法院生效判決申請執行有法律依據，拍賣款成分配給官渡支行。富亨公司要求分配土地款沒有依據。少數意見認為，土地款應分配給富亨公司。富亨公司足金碧商城土地使用權人，抵押財產的范圍應該以登記為準，該土地沒有辦理抵押登記手續，張錦、張行購買金碧商城時沒有支付完全部房款，而且購房合同已經昆明市仲裁委裁決無效。土地款應歸富亨公司所有，官渡支行只享有地上建筑物拍賣款的優先受償權。

　　云南高院經審委會研究后最終形成決議：根據《物權法》第一百八十二條、《城市房地產管理法》第三十二條、《擔保法》第三十六條第一款的規定，不動產應按照“地隨房走”的原則，土地的權益已隨房屋的出售而轉移。因此，案件拍賣成交款的分配，應按照最高人民法院生效判決執行。

　　昆明中院按此意見，在扣除稅款10061049.26元后，發還官渡支行179938950.74元，官渡支行已向昆明中院申請終結本次執行。

　　三、申訴人的申訴請求及理由

　　富亨公司不服，向最高人民法院申訴。該公司認為，昆明中院拒絕向其分配拍賣款違法，請求返還金碧商城附著土地所得價款5109.8887萬元；返還拍賣金碧商城附屬設施所得價款6459820.88元；返還抵押物實現抵押權后剩余值。理由如下：

　　1.官渡支行抵押權不及于金碧商城土地使用權。富亨公司系金碧商城附著土地的合法使用權人，該公司仍然持有金碧商城的土地使用權證，該公司與策裕集團、張行、張錦簽訂的《商品房購銷合同》，出售標的僅涉及金碧商城的房產，不包括該房產占用范圍內的土地使用權，也不包括房產的附屬設施。本案法院也對土地使用權價值單獨進行了評估，整體拍賣是為了查封財產的統一執行，并非認可土地使用權的抵押效力。本案爭議的標的物并非抵押物。張錦、張行對金碧商城的土地不擁有使用權，當然無權處分。金碧商城房產抵押雖然有效，但其效力并不及于土地。根據《擔保法解釋》第五十條的規定，以國有土地使用權、房屋抵押的，抵押財產的范圍應當以登記的財產為準。從該規定看，房屋辦理了抵押登記不當然等同于其附著的土地也辦理了抵押登記，本案土地使用權未依法進行抵押登記，生效判決確認房產抵押的效力不及于土地。生效判決未將金碧商城的土地使用權認定為抵押物。

　　2.金碧商城的配套設備包括4部電梯、2部扶梯、1部貨梯以及配電室、消防設施等沒有在銷售過程中一并出售給張錦、張行，生效判決也未將其列入抵押物范圍，所有權屬富亨公司，應當將配套設施拍賣款返還該公司。

　　3.依據昆明市仲裁委員會（2000）昆仲裁字第01號裁決書，《商品房購銷合同》無效，金碧商城1—6幢房產返還富亨公司。該公司仍然是金碧商城房產的合法所有權人，官渡支行抵押權實現后，金碧商城的剩余值應返還富亨公司。

（來自：中國司法案例網）