宜興市陶都商品房開發公司訴張惠芳商品房銷售合同糾紛案

（一）首部

1．判決書字號

一審判決書：江蘇省宜興市人民法院（1996）宜民初字第339號。

二審判決書：江蘇省無錫市中級人民法院（1997）錫民終字第445號。

2．案由：商品房銷售合同糾紛。

3．訴訟雙方

原告（被上訴人）：宜興市陶都商品房開發公司（以下簡稱開發公司）。

法定代表人：顧富生，經理。

訴訟代理人（一、二審）：徐堯君，該公司法律顧問。

訴訟代理人（一、二審）：潘建強，該公司副經理。

被告（上訴人）：張惠芳。

訴訟代理人（一、二審）：黃志華，宜興市紅塔鄉法律服務所主任。

4．審級：二審。

5．審判機關和審判組織

一審法院：江蘇省宜興市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳敖齊；審判員：王孝根；代理審判員：方志林。

二審法院：江蘇省無錫市中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：許敏；代理審判員：朱健、李海林。

6．審結時間

一審審結時間：1997年8月18日。

二審審結時間：1997年11月25日。

（二）一審訴辯主張

1·原告訴稱：1994年11月10日及1995年12月2日，開發公司與張惠芳簽訂購房協議和補充協議各一份，約定由張惠芳購買開發公司坐落在宜興市宜城鎮人民南路4號（原宜興市教師進修學校，下稱進修學校）的教育樓、方教室、圖書館、生活樓、店面房，并由開發公司為張惠芳代建房屋、代裝電表等，張惠芳應付房屋代建費、電表單立費及購房款共計人民幣2433240．68元。至1995年12月30日止，張惠芳共付人民幣210萬元，尚欠333240．68元。1996年11月28日，雙方再次就房款等問題達成協議。現開發公司要求張惠芳立即付清尚欠房款人民幣333240．68元并承擔利息及訴訟費用。訴訟中，開發公司變更訴訟請求，要求張惠芳立即給付人民幣192407．68元，并從原協議約定的付款期滿之日起承擔利息損失。

2．被告辯稱：根據雙方在1996年11月28日訂立的結算協議，自己僅欠開發公司房款人民幣192407．68元是事實，但舊房的水增容費不應承擔。同時開發公司未能按雙方所訂的協議履行約定義務。要求開發公司承擔違約責任，并對代建房的決算進行重新審計。

（三）一審事實和證據

宜興市人民法院經審理查明：1994．年11月10日，原告開發公司與被告張惠芳簽訂購房協議一份。協議確定，張惠芳購買開發公司坐落在宜城鎮人民南路4號內北面三幢房屋（原屬進修學校舊房）中教育樓1824．5平方米，方教室190．5平方米，生活樓1168平方米，合計3183平方米，扣除教育樓西面二間五層市政道路拓寬拆遷部分423平方米，實際購房面積為2760平方米，總價款為人民幣200萬元。購買開發公司上述地段南起第14、15號店面房兩間，面積為167．1平方米，價格為每平方米3000元，計款人民幣501300元。開發公司在原通道處代張惠芳建造二間二層房屋，面積約335平方米，造價由張惠芳按決算承擔。協議同時約定，張惠芳在協議簽字生效后三日內預付房款的50％，余款于1995年11月30日前付清，另外對房屋交付時間等，協議也均作了規定。1995年12月2日，開發公司與張惠芳又簽訂了一份補充協議，補充協議對張惠芳購開發公司的生活樓三樓面積作了調整。調整后，張惠芳實際購買的教育樓、方教室、生活樓合計面積2371平方米，計房款人民幣1718364元。張惠芳所購舊房的水增容費與手續辦理由開發公司負責。此外，補充協議對于張惠芳購買開發公司的二間店面房及代建房的面積也作了變動，即二間店面房由原來的167．1平方米改為實際面積163．16平方米，該房款也由原來的501300元調整為489480元。二樓代建房面積為159．5平方米，按每平方米1800元開票，代建費為人民幣231296．68元。補充協議同時規定，由開發公司為張惠芳在代建房中安裝電表兩只，費用人民幣4100元由張惠芳負擔。該費連同店面房及代建房款由張惠芳于1995年12月15日前給付開發公司。在實際履行中，有關代建房的所有審批手續均由開發公司以自己名義申請辦理。在1995年11月30日，張惠芳共實際給付開發公司房款人民幣180萬元。1995年12月30日，張惠芳又給付開發公司房款人民幣30萬元。本案所涉房屋均已交付，現由張惠芳實際占有、使用。1996年11月28日，雙方重新進行了結賬，并由顧富生代表開發公司與張惠芳訂立關于張惠芳購房付款情況的協議。協議確定，張惠芳共應付開發公司房款人民幣2439140．68元，已付210萬元，尚欠339140．68元，其中雙方同意再減去土建費、維修費、開發公司欠張惠芳的家具款以及由開發公司承擔張惠芳預付款的利息等合計人民幣146733元，張惠芳尚需給付開發公司人民幣192407．68元。協議同時約定，張惠芳所購“舊房的水增容及其手續辦理均由張惠芳自己負責，公司不再辦理”。該協議訂立后，張惠芳仍不履行給付義務。為此開發公司于1996年12月2日向本院起訴。

另查明：開發公司出售給張惠芳的舊房及所屬范圍內的土地，原系進修學校所有和使用。后因進修學校需要異地重建，開發公司即于1992年11月28日與進修學校簽訂協議。約定由開發公司為進修學校征地和建造校舍及附屬設施，進修學校將原校址內的房屋及土地調換給開發公司，相互間不作任何補償。雙方間均履行了義務。開發公司取得進修學校的房屋及土地后即進行開發建設和出售，并辦理了建設工程規劃許可證、商品房銷售許可證，交納了土地出讓金。由于宜興市尚未在宜城鎮區開展土地初始登記發證工作，故開發公司對取得的原進修學校的土地尚未取得土地使用權證，但已得到土地管理部門的認可。

上述事實有下列證據證明：

1．雙方訂立的購房協議、補充協議。

2．開發公司與進修學校的協議書。

3．宜興市土地管理局宜土補出（1994）第2號文件。

4．宜興市土地管理局的證明、土地出讓金收據。

5．開發公司所出售舊房的所有權證。

6．宜興市城市建設規劃管理處頒發給開發公司的建設工程規劃許可證、建設用地規劃開發許可證。

7．宜興市房產管理處頒發給開發公司的商品房銷售許可證。

8．受訴法院的調查筆錄、開庭筆錄。

（四）一審判案理由

宜興市人民法院認為：原告開發公司為被告張惠芳代建的房屋，因建造手續及其商品房許可證均是以開發公司名義申請辦理，故不具備代建的法律特征，性質仍是商品房預售。開發公司出售給張惠芳的教育樓、方教室、生活樓二幢舊房是開發公司根據其經營范圍，出于開發經營之目的，通過合法途徑有償取得，故其再行出售的行為不同于一般的公有房屋出售，本質上仍屬商品房出售。而且開發公司對出售之舊房均辦理了商品房銷售許可證。開發公司對所取得的原進修學校的土地雖未領取土地使用權證，但已交納了土地出讓金并已得到土地管理部門的認可。因此，雙方所訂立的購房協議及其補充協議均合法有效，應受法律保護。張惠芳已實際占有和使用了房屋，交付了絕大部分房款，應繼續履行合同并辦理產權登記手續。1996年11月28日，雙方重新結算所訂立的協議，表明雙方對此前存在的在履行協議過程中的有關爭議均已解決并進一步明確了雙方最終的權利義務關系。依據該協議中“舊房的水增容及其手續辦理均由張惠芳自己負責，公司不再辦理”的文句含義，應視為張惠芳負擔水增容費并負責辦理手續。因此，張惠芳的答辯理由不能成立，本院不予支持。張惠芳應該給付開發公司人民幣192407．68元，并從起訴之日起按銀行同期貸款利率計算承擔利息損失。開發公司要求張惠芳按購房協議約定的付款期滿之日起承擔利息損失的請求，本院不予支持。

（五）一審定案結論

宜興市人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條第一款、第一百零八條之規定，作出如下判決：

張惠芳償付開發公司人民幣192407．68元，并承擔自1996年12月3日起按銀行同期貸款利率計算的利息。上述款項，由張惠芳自本判書發生法律效力之日起十日內付清。

案件受理費5696元，由張惠芳負擔。

（六）二審情況

1．二審訴辯主張

（1）上訴人張惠芳訴稱：該房屋買賣行為違反了法律規定，且房屋未實際交付使用，要求認定購房協議無效。對土建費用中有重復計算部分應扣除，要求開發公司承擔舊房水增容費用。

（2）被告開發公司則表示服從原審判決。

2．二審事實和證據

無錫市中級人民法院經審理查明：1992年11月28日，被上訴人開發公司與進修學校訂立協議，由開發公司為進修學校征地建造校舍及附屬設施，原進修學校內的房屋及土地調換給開發公司，相互不作補償。嗣后，開發公司辦理了建設用地許可證、建設工程規劃許可證及商品房銷售許可證，交納了土地出讓金，取得了原進修學校的房屋及土地。由此，開發公司開始進行開發建設和出售原進修學校的保留房屋。1994年11月10日，開發公司與上訴人張惠芳訂立了購房協議，內容載明：張惠芳購買坐落在宜城鎮人民南路4號內北面三幢房屋（原屬進修學校舊房）中教育樓、方教室、生活樓，價款為人民幣200萬元。購買開發公司上述地段南起第14、15號店面房二問，價格為每平方米3000元，計人民幣501．300元。開發公司另在原通道處代張惠芳建二間二層房屋，造價由張惠芳按決算承擔。雙方另約定了付款方式和交房時間。1995年12月，開發公司和張惠芳又訂立補充協議明確：雙方對生活樓三樓面積進行調整，調整后房款為1718364元。舊房的水增容費及手續辦理由開發公司負責。調整二間店面房房款為489480元。二樓代建房面積為159．5平方米，房款為231296．68元。自1993年5月至1996年1月間，張惠芳共支付購房款人民幣210萬元，開發公司如約交付了房屋。1996年11月28日，開發公司與張惠芳進行了結算，確定：張惠芳尚欠開發公司人民幣192407．68元，舊房的水增容及手續辦理均由張惠芳負責，開發公司不再辦理。后因張惠芳未支付尚欠房款，開發公司于1996年12月訴至法院，要求張惠芳歸還所欠購房款并承擔利息損失。

上述事實有雙方當事人陳述、證人證言及書證在卷佐證。

3．二審判案理由

無錫市中級人民法院認為：開發公司在依法取得了原進修學校的房屋所有權后，交納了土地出讓金并已得到土地管理部門的認可，辦理了商品房銷售許可證等手續，因而開發公司在其經營范圍內出售給張惠芳的房屋應視作商品房，雙方訂立的購房協議和補充協議合法有效，故張惠芳要求認定買賣無效的上訴理由不能成立。張惠芳上訴還提出土地費用中有重復計算部分應扣除，要求開發公司承擔舊房水增容費用，鑒于雙方已在1996年11月28日的結算協議中作了明確約定，故本院對上述請求亦不予支持。宜興市人民法院所作的判決并無不當。

4．二審定案結論

無錫市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費人民幣5696元，由張惠芳負擔。

本判決為終審判決。

（來自：中國司法案例網）