惡意解除合作合同以規(guī)避交房義務(wù)的司法應(yīng)對

【案情】

　　原告：吳克平。
　　被告：楊景賢。
　　被告：梅州市恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒基公司）。
　　廣東省梅州市中級人民法院經(jīng)審理查明：2003年2月，恒基公司與楊景賢簽訂合作合同，共同投資興建恒基廣場商住樓。約定由恒基公司提供土地，并負責(zé)辦理施工前報批手續(xù)，負責(zé)代理營銷策劃和銷售（包括預(yù)售、按揭、辦證等），楊景賢負責(zé)項目開發(fā)建設(shè)的全部資金，負責(zé)施工。雙方利益分配采用產(chǎn)權(quán)分配形式，首層店鋪6792.2平方米產(chǎn)權(quán)歸恒基公司所有，負一層及二層以上42227.8平方米產(chǎn)權(quán)歸楊景賢所有，雙方互不干涉對方產(chǎn)權(quán)的處置。2003年10月，楊景賢與吳克平簽訂買賣合同，約定將恒基廣場二層8300平方米以800元/平方米賣給吳克平，賣方保證在2004年12月底以前房屋全部竣工驗收，并在2005年2月前辦好房地產(chǎn)權(quán)證。買方應(yīng)于合同簽訂后5天內(nèi)付款50萬元，從三層起每澆筑一層水泥棚面付款25萬元，至封頂（13層）應(yīng)付325萬元，余款在交付房地產(chǎn)權(quán)證后30日內(nèi)付清。如不能按期在2005年2月30日交付使用，未辦好房地產(chǎn)權(quán)證，每延遲一個月，則在800元/平方米的基礎(chǔ)上減20元；如買方不能按約定時間交款，每逾期一個月，則在800元/平方米的基礎(chǔ)上，增加20元。合同簽訂后，楊景賢應(yīng)將此合同交其合作方恒基公司認可同意。2004年6月2日，恒基公司在該買賣合同的尾部蓋章，確認該合同標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)屬楊景賢所有。2004年6月和8月，被告恒基公司取得了恒基廣場各棟的商品房預(yù)售許可證。2004年10月19日，恒基公司出具證明：茲有吳克平購買恒基廣場二層商場約8300平方米，已向該公司申請合同備案，情況屬實，該公司同意其按該買賣合同的條款繼續(xù)執(zhí)行，并同意其按合同第六條約定的付款方式將進度款直接付給施工隊，以確保該工程進度。至2005年1月，吳克平付款計325萬元，其中150萬元付給施工隊。
　　2006年10月11日，原告吳克平向梅州市中級人民法院起訴，請求判令楊景賢和恒基公司向原告交付恒基廣場二層房屋并辦理房地產(chǎn)權(quán)證，判令楊景賢向原告支付逾期交房和逾期辦證的違約金332萬元。2006年10月15日，恒基公司向梅縣人民法院起訴，請求解除與楊景賢簽訂的上述合作合同。2006年11月17日，梅縣人民法院作出民事調(diào)解書，確認雙方協(xié)議解除上述合作合同。
　　【審判】
　　廣東省梅州市中級人民法院經(jīng)審理認為：根據(jù)合作合同的約定，被告楊景賢有權(quán)對恒基廣場二樓的產(chǎn)權(quán)進行處置。被告楊景賢與原告簽訂買賣合同時房屋尚未建成，亦未取得商品房預(yù)售許可證，但在隨后的2004年6、8月取得了預(yù)售許可證，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，可認定該買賣合同為有效合同。該合同約定了生效的附加條件：被告楊景賢應(yīng)將合同交給合作方恒基公司認可同意。原告已提交證據(jù)證明恒基公司已對上述買賣合同作了確認和備案，合同約定的生效條件已成就，則合同已生效。被告恒基公司認為被告楊景賢無權(quán)賣房，買賣合同未經(jīng)恒基公司同意，買賣合同無效的抗辯理由不充分，不予采納。原告已依約付款，則其有權(quán)按合同約定要求被告楊景賢在2005年2月30日前將房屋交付使用并辦好房地產(chǎn)權(quán)證。被告楊景賢至今未交付房屋和辦證，其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任除了交付房屋和辦證外，還應(yīng)支付相應(yīng)的違約金。合同約定的違約金過高，根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，可按當(dāng)?shù)胤课葑饨鹩枰哉{(diào)整。
　　恒基公司作為合作合同的當(dāng)事人，為合作項目的買方辦理預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證等是其合同義務(wù)，本案原告請求辦證的主張，非恒基公司的協(xié)助，作為買賣合同當(dāng)事人的被告楊景賢無法獨自完成，而由于合作合同已被解除，恒基廣場已由被告恒基公司管理，原告請求交付房屋的主張亦須被告恒基公司的協(xié)助才能完成。根據(jù)合同法第九十二條的規(guī)定，合同解除后，合同當(dāng)事人仍應(yīng)履行協(xié)助對方處理合同解除后的善后事宜等法定的后合同義務(wù)。就本案而言，合作合同解除后，被告恒基公司仍應(yīng)遵循誠實信用原則，協(xié)助被告楊景賢完成合作合同解除后的善后事宜，包括協(xié)助被告楊景賢向原告交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證。民法通則第五條規(guī)定：合法的民事權(quán)益受法律保護。被告恒基公司未協(xié)助被告楊景賢向原告交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證，造成原告取得房屋及其產(chǎn)權(quán)證的合同權(quán)益無法實現(xiàn)，侵害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)排除妨礙，協(xié)助交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證的法定責(zé)任。
　　綜上，根據(jù)民法通則第五條、合同法第九十二條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條、第16條、第17條的規(guī)定，判決：一、被告楊景賢應(yīng)在本判決生效之日起30日內(nèi)將恒基廣場二層商場約8300平方米交付給原告吳克平；二、被告楊景賢應(yīng)在本判決生效之日起30日內(nèi)為原告吳克平辦妥恒基廣場二層商場約8300平方米的房地產(chǎn)權(quán)證；三、被告楊景賢應(yīng)在本判決生效之日起30日內(nèi)向原告吳克平支付違約金，違約金從2005年3月起至房屋交付之日每月按8300平方米×8.4元/每平方米×130%的標(biāo)準(zhǔn)計算，此款在雙方商品房買賣合同繼續(xù)履行后原告吳克平應(yīng)付的余款中抵減，抵減后原告未付清的購房款應(yīng)在被告交付房屋和房地產(chǎn)權(quán)證之日起10日內(nèi)付清；四、被告楊景賢應(yīng)在本判決生效之日起30日內(nèi)向原告吳克平履行完畢除上述判項以外的雙方商品房買賣合同約定的其他義務(wù)；五、被告恒基公司應(yīng)在本判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助被告楊景賢將恒基廣場二層商場約8300平方米交付給原告吳克平；六、被告恒基公司應(yīng)在本判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助被告楊景賢為原告吳克平辦妥恒基廣場二層商場約8300平方米的房地產(chǎn)權(quán)證。
　　宣判后，被告恒基公司不服一審判決，提起上訴。廣東省高級人民法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）