朱蕾訴廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案

（一）首部

　　1．判決書字號(hào)：廣東省從化市人民法院（2000）從法民初字第394號(hào)。
　　2．案由：商品房預(yù)售合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告：朱蕾。
　　被告：廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　第三人：中國建設(shè)銀行廣東省分行（原為中國建設(shè)銀行廣州市分行，以下簡稱建行）。
　　第三人：廣州市保稅區(qū)匯駿貿(mào)易發(fā)展有限公司（以下簡稱匯駿公司）。
　　4．審級(jí)：一審。
　　5．審判機(jī)關(guān)和審判組織
　　審判機(jī)關(guān)：廣東省從化市人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：李鐵鋒；代理審判員：肖少珍、李耀文。
　　6．審結(jié)時(shí)間：2001年6月26日。
　　（二）訴辯主張
　　1．原告訴稱：1999年5月16日，我與被告簽訂了從房預(yù)契字第982044號(hào)房地產(chǎn)預(yù)售契約及有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，向被告購買位于從化市流溪河山莊淞溪樓第一幢第2屋203號(hào)房一套。房價(jià)為人民幣231 709元，約定被告應(yīng)于1999年12月31日前將房屋建成并正式交付給我使用。合同簽訂后，我依約支付了房價(jià)的30％，并通過與第三人建行簽訂購房抵押借款合同，付清了全部房款，現(xiàn)被告已停工一年多，至今仍無法交付房屋，構(gòu)成了根本違約，故請(qǐng)求法院判令被告退還房款231 709元人民幣及從1999年12月31日起至實(shí)際退款日，按建設(shè)銀行同期按揭貸款利率計(jì)付利息及按每日1‰計(jì)付違約金，并賠償手續(xù)費(fèi)2 603元給我。
　　2．被告辯稱：我公司不同意解除合同及補(bǔ)充協(xié)議，要求繼續(xù)履行合同，違約金的計(jì)付請(qǐng)求依有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，按揭利息不能與違約金重復(fù)計(jì)付，該利息應(yīng)由原告自行承擔(dān)，不同意承擔(dān)手續(xù)費(fèi)。
　　3．第三人建行述稱：我行不同意解除原被告雙方簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售契約。若要解除，我行要求被告按照合同規(guī)定承擔(dān)連帶保證責(zé)任，處分抵押物時(shí)應(yīng)優(yōu)先償還我行債權(quán)，另外，原告按照合同規(guī)定應(yīng)償還我行貸款本息余額。
　　4．第三人匯駿公司述稱：我公司不同意解除預(yù)售商品房合同，要求繼續(xù)履行合同。
　　（三）事實(shí)和證據(jù)
　　從化市人民法院經(jīng)公開開庭審理查明：1999年5月16日，原、被告簽訂從房預(yù)契字第982044號(hào)房地產(chǎn)預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議書，并經(jīng)從化市房地產(chǎn)管理局審核登記。合同約定由原告購買被告位于從化市神崗鎮(zhèn)流溪河山莊淞溪樓一幢203號(hào)，面積為97平方米的住房一套，被告應(yīng)于1999年12月31日前將該房屋建成并正式交付原告使用。合同第十七條約定：“除本契約第七條規(guī)定的原因外，如甲方（被告）不能按規(guī)定的日期向乙方（原告）交付使用該房地產(chǎn)，從逾期交付使用之日起到實(shí)際交付之日止，甲方須向乙方支付違約金，違約金以乙方實(shí)際已付的房價(jià)款總額每日千分之一計(jì)算。如逾期六個(gè)月，甲方仍未能將該房地產(chǎn)交付使用時(shí)，乙方有權(quán)以書面通知解除本契約，并報(bào)從化市房地產(chǎn)交易所備案。甲方應(yīng)在收到乙方發(fā)出解約通知書之日起三十天內(nèi)，將乙方實(shí)際已付的全部房價(jià)款及利息（按當(dāng)時(shí)銀行貸款利率計(jì)算）、手續(xù)費(fèi)、違約金退還乙方。”合同附件二約定，原告在簽訂合同當(dāng)天付30％的房款作為首期款，70％房款則選擇七成十年銀行按揭。同日，原告支付首期樓款（含1999年5月9日已付的定金1萬元）共計(jì)69 513元人民幣。同年6月4日，原告所購房抵押給第三人，并在從化市房地產(chǎn)管理局作抵押登記備案。
　　1999年7月16日，原告與第三人建行簽訂樓宇按揭合同，并經(jīng)廣州市公證處公證。合同第四條約定：“甲方（原告）根據(jù)發(fā)展商與乙方（建行）就本合同第三條所確認(rèn)的抵押房產(chǎn)所屬，按揭樓宇簽訂的樓宇按揭合作協(xié)議，經(jīng)發(fā)展商推薦，向乙方申請(qǐng)按揭借款。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的申請(qǐng)，向其提供一定期限和額度的購房抵押貸款，以支持其向發(fā)展商購買商品房預(yù)購銷合同項(xiàng)下房產(chǎn)。”合同第五條約定：“甲方（原告）向乙方（第三人）提供以下方式的擔(dān)保：1．以所購房產(chǎn)向乙方抵押。2．發(fā)展商之連帶保證。如甲方不按時(shí)履行還本付息義務(wù)，發(fā)展商須在擔(dān)保期內(nèi)（即房產(chǎn)證未辦妥期間）先行代為履行甲方還本付息義務(wù)后，甲方同意乙方將抵押房產(chǎn)之處分權(quán)轉(zhuǎn)讓予發(fā)展商。”合同的第三十一條約定：“抵押房產(chǎn)之抵押登記費(fèi)用以及抵押貸款之有關(guān)文件工本費(fèi)用，根據(jù)房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，由甲方（原告）負(fù)擔(dān)。辦理他項(xiàng)權(quán)證所需繳付之印花稅，根據(jù)稅收管理部門的規(guī)定，由甲方負(fù)擔(dān)。簽訂本合同所需交付之印花稅、公證費(fèi)及代理費(fèi)，由甲乙（建行）雙方各自負(fù)擔(dān)一半。甲、乙雙方應(yīng)繳付的有關(guān)稅費(fèi)均由按揭法律中介機(jī)構(gòu)代收。”合同約定，原告以從化市流溪河山莊淞溪樓1幢203號(hào)房產(chǎn)抵押給第三人建行，第三人建行向原告提供人民幣貸款162 000元，借款期限為10年，借款利息為月利率5．025‰。原告通過按揭已付房款231 513元。被告逾期未能依約將房屋建成并交付給原告使用。在原告的催促下，2000年4月13日，被告致函給原告承諾在2000年6月全面復(fù)工，并在同年年底交付使用。同年6月20日，原告向被告發(fā)出履約通告書，敦促其盡快履行合同、交付房產(chǎn)。同年9月8日，廣東國際經(jīng)貿(mào)律師事務(wù)所受原告委托，向被告發(fā)出解約通知書，要求被告在收到通知書之日起5日內(nèi)清退全部房款及利息、手續(xù)費(fèi)、違約金。案件在審理過程中，本院曾組織原被告雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，并達(dá)成和解協(xié)議。但協(xié)議簽訂后，被告以該協(xié)議沒有得到第三人的同意為無效協(xié)議的理由拒絕履行。
　　1998年6月24日，被告與第三人建行、匯駿公司簽訂按揭合作協(xié)議書，并經(jīng)廣東省公證處公證，合同約定：甲方（第三人建行）為乙方（被告）開發(fā)建設(shè)并自主銷售的坐落在廣州從化神崗鎮(zhèn)流溪河山莊的一區(qū)二區(qū)部商品住房，向購房人提供人民幣購房抵押貸款。乙方同意為購房人承擔(dān)無條件及不可撤銷的擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保期限從購住房抵押借款合同簽訂生效起至抵押房產(chǎn)交付使用、辦妥正式產(chǎn)權(quán)證并移交甲方保管之日止。在乙方完全履行擔(dān)保責(zé)任或抵押人還清欠款后，甲方將抵押人抵押給甲方的抵押物（或抵押權(quán)益）轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方同意協(xié)助甲方辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并同意交付由此而產(chǎn)生的有關(guān)費(fèi)用；然后再由乙方向抵押人追付已支付的金額。另外，合同第六條約定，抵押房產(chǎn)因乙方的原因而使購住房抵押借款合同無法正常執(zhí)行時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任并賠償由此造成甲方的一切直接或間接的經(jīng)濟(jì)損失。合同第十條約定，匯駿公司對(duì)被告提供不可撤銷及無條件的再擔(dān)保，履行協(xié)議中被告應(yīng)履行而未履行的擔(dān)保責(zé)任。
　　1999年9月17日，中國建設(shè)銀行廣東省分行和中國建設(shè)銀行廣州市分行合并為中國建設(shè)銀行廣東省分行，原告已還給建行的貸款本金24 385．98元，利息15 945．73元（還至2001年6月10日）。尚欠建行貸款本金余額137 614．02元及2001年6月11日后的利息。
　　上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：
　　1．原、被告于1999年5月16日簽訂的從房預(yù)契字第982044號(hào)房地產(chǎn)預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議書。
　　2．1999年5月16日，原告支付首期樓款（含1999年5月9日已付的定金1萬元共69 513元）的收款收據(jù)。
　　3．1999年7月13日，原告辦理按揭業(yè)務(wù)所需費(fèi)用750元的借款收據(jù)。
　　4．1999年7月16日，原告與第三人建行簽訂的樓宇按揭合同。
　　5．1999年7月16日，原告的個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)單據(jù)。
　　6．2000年4月13日，被告致原告的承諾函，承諾在2000年6月全面復(fù)工，在2000年底可交付房屋。
　　7．2000年6月20日，原告向被告發(fā)出的履約通知書。
　　8．2000年9月8日，廣東國際經(jīng)貿(mào)律師事務(wù)所受原告委托，向被告發(fā)出的解約通知書。
　　9．2000年9月21日，原告致從化市房地產(chǎn)交易所的解約備案通知。
　　10．預(yù)售商品房許可證。
　　11．第三人建行與被告及匯駿公司簽訂的按揭合作協(xié)議書。
　　12．1999年6月4日，原告所購房在從化市房地產(chǎn)管理局的抵押備案證明。
　　13．原告的還款明細(xì)賬證明。
　　14．匯駿公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）。
　　（四）判案理由
　　從化市人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：被告具有預(yù)售商品房資格，第三人建行具有經(jīng)營金融業(yè)務(wù)資格，原告與被告簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售契約及其附件、補(bǔ)充協(xié)議，被告與第三人建行、匯駿公司簽訂的按揭合作協(xié)議書，原告與第三人建行簽訂的樓宇按揭合同均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。據(jù)此，原、被告之間存在商品房預(yù)售合同關(guān)系。原告與第三人建行之間為抵押借款關(guān)系，被告為原告向第三人建行的借款提供連帶責(zé)任保證，第三人匯駿公司為被告提供再擔(dān)保。原告是利用銀行按揭方式購買在建房屋的，因此，原告與銀行簽訂的按揭合同是基于原告與被告簽訂商品房預(yù)售契約及其相關(guān)附件的存在而簽訂的，具有從屬性。本案中，第三人建行為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。原告依約已支付購房款給被告，但被告至今仍未能將房屋建成并交付使用，已構(gòu)成根本違約。根據(jù)合同約定，原告有權(quán)單方解約，并已依約向被告發(fā)出解約通知書，報(bào)從化市房地產(chǎn)交易所備案。故原、被告簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售契約及其附件、補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)予解除，據(jù)此，原告與第三人建行簽訂的樓宇按揭合同應(yīng)終止履行。致使上述合同終止的過錯(cuò)責(zé)任在于被告，為此，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告及有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人建行由此造成的損失。第三人匯駿公司作為被告與建行按揭合作的再擔(dān)保人，應(yīng)根據(jù)樓宇按揭合作協(xié)議書，為被告的違約責(zé)任負(fù)連帶清償責(zé)任。第三人建行主張的貸款余額本息，應(yīng)由被告承擔(dān)，并由原告及匯駿公司負(fù)連帶清償責(zé)任；原告、匯駿公司代位還款后有權(quán)向被告追償。原告已付給建行的按揭樓款本息應(yīng)由被告負(fù)責(zé)賠償。原告已付給被告的首期樓款應(yīng)由被告負(fù)責(zé)返還，并計(jì)付占用資金利息。同時(shí)，應(yīng)賠償原告因辦理購房手續(xù)必須支付并已支付的其他費(fèi)用及因樓宇按揭而支付的利息。原告訴訟請(qǐng)求賠償手續(xù)費(fèi)2 603元，但由于原告只能向本院提供其辦理按揭業(yè)務(wù)所需的合同公證費(fèi)、代理費(fèi)單據(jù)合共750元，而未能提交其他手續(xù)費(fèi)單據(jù)，故被告賠償原告因辦理購房手續(xù)已支付的其他費(fèi)用應(yīng)為750元，由此而產(chǎn)生的費(fèi)用仍應(yīng)由過錯(cuò)方被告承擔(dān)。至于被告辯稱該費(fèi)用為原告與第三人建行之間因字樓按揭關(guān)系而產(chǎn)生的費(fèi)用與購房合同無關(guān)的意見，不予采納。原告訴請(qǐng)被告按每日1‰計(jì)付的違約金為遲延交樓違約金，因原、被告之間的購房合同已解除，房屋不具備交付使用的條件，故該違約金的訴請(qǐng)本院不予支持。有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人建行主張抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，因擔(dān)保物為在建房屋，尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)，是權(quán)益抵押而非物權(quán)抵押，故該請(qǐng)求不予支持。
　　（五）定案結(jié)論
　　從化市人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條，作出如下判決：
　　1．解除原告朱蕾與被告廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售契約及有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。
　　2．終止履行原告朱蕾與第三人中國建設(shè)銀行廣東省分行簽訂的樓宇按揭合同。
　　3．限被告廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起10天內(nèi)清還137 614．02元給第三人中國建設(shè)銀行廣東省分行，并從2001年6月11日起按中國建設(shè)銀行同期同類按揭貸款利率計(jì)付利息至付清日止；原告朱蕾、第三人廣州保稅區(qū)匯駿公司對(duì)上述欠款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
　　4．限被告廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效之日起10天內(nèi)賠償原告朱蕾已付的按揭樓款本金24 385．98元及2001年6月10日前的按揭利息15 945．73元。
　　5．限被告廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后10天內(nèi)退還原告朱蕾購房款69 513元，并從1999年5月17日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)付利息至付清日止。
　　6．限被告廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10天內(nèi)賠償原告朱蕾相關(guān)購房費(fèi)用750元。
　　7．駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
　　8．駁回第三人中國建設(shè)銀行廣東省分行的其他訴訟請(qǐng)求。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）