房地產開發糾紛的經典案例評析（企業房地產篇）

案例一：合作協議不履行 返還投入加賠償 
2006年10月19日，甲公司與乙公司簽訂聯合開發杭州某房產項目經營協議，約定雙方組建聯合項目部，由乙公司提供已辦理好土地使用權證的180畝土地供聯合項目部開發，每畝作價80萬元；甲公司負責項目開發所需的建設資金；售房款必須100%打入聯合項目部賬戶；房屋銷售收入優先抵做項目開發建設資金；項目部房產銷售后的可分配利潤，甲公司得60%，乙公司得40%。2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定價、私收房款為由訴至法院，請求解除合同，返還投資款，賠償預期利潤損失等。

法院認為，在合作協議履行過程中，乙公司未依約履行協議，致使甲公司無法參與項目的銷售以及資金的管理控制，合同目的落空，甲公司有權解除合同及要求乙公司承擔違約責任。遂判決合同解除，乙公司支付甲公司預期利潤損失1.3億元，返還投資款4000萬元。

【評 析】房地產合作開發通常投入資金大、開發周期長、涉及事項多。在合作期間，在簽訂協議時經雙方平等議定的成本投入或利潤分成條款，其后因土地、房產的市場 價格波動，可能會出現利益失衡而不合理的情形。但合作開發各方并不能以此拒絕履行，仍應秉承“合同必須嚴守”原則，誠信履行合同義務，促成合作開發目的的 實現。

案例二：農房買賣需謹慎 合同無效各擔責 
2004年，城鎮居民于某與村民史某夫婦簽訂協議，約定史某夫婦將其所有的金華某農村宅基地上房屋賣與于某，房屋價款20萬元。合同訂立后，于某依約支付了房款，史某夫婦交付了房屋。2007年6月，史某夫婦以城鎮居民不得在農村購買房屋，房屋買賣合同違反了國家禁止性規定為由向法院起訴，請求確認合同無效，于某騰退房屋等。于某則反訴請求判令史某夫婦返還房款，并賠償因房屋買賣無效造成的損失75萬元。 
法院認為，根據國家政策，城鎮居民不得到農村購買宅基地上房屋，本案買賣合同應認定無效。合同無效后，雙方應相互返還房屋和購房款。對于因合同無效造成的損失，雙方主觀上均有過錯，而史某夫婦在出售房屋數年后主張無效，有違誠信，應承擔主要責任，判決史某夫婦賠償于某50萬元。

【評 析】隨著城市房地產價格的上漲，農村宅基地房屋因其價格低廉，吸引了不少城鎮居民的目光，也引發了許多農房買賣的糾紛。在實際交易中，城鎮居民無法取得相 關權屬證書，其居住使用的權益缺乏法律保障，隨時可能因出賣人反悔等原因被訴至法院導致買賣合同被認定無效，購房者的權益難以得到有效維護。