以案說法：未達到法定投資開發條件是否影響房地產轉讓合同的效力

——四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學合作開發房地產合同糾紛案 

裁判要旨：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時未達到法定投資開發條件的，不影響房地產轉讓合同的效力。

適用解析：根據《城市房地產管理法》第三十九條第一款第（二）項、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款、《城市房地產開發經營管理條例》第十九條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。上述規定系法律、行政法規中的管理性強制性規定，不屬于效力性強制性規定。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條關于“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定”的規定，上述規定不能作為認定合同無效的依據。當事人以轉讓的房地產未達到法定投資開發條件為由主張轉讓合同無效的，人民法院不應支持。

案例索引：載最高人民法院辦公廳主辦：《中華人民共和國最高人民法院公報》2014年第10期（總第216期）；另載江必新、何東寧等著：《最高人民法院指導性案例裁判規則理解與適用·物權卷》，中國法制出版社2016年版，第30—46頁。

一審法院經審理查明：2001年12月7日，達州市政府向電大財校發出達市府土函[2001]75號《關于同意達州廣播電視大學原劃撥用地補辦土地出讓手續的批復》，同意該校位于四川省達州市通川區西外鎮金山路與南北干道交匯處的劃撥用地 18 681．15平方米補辦土地出讓手續，要求該校與達州國土局簽訂土地出讓合同，并申請辦理土地變更登記手續。

　　2001年12月12日達州國土局頒發達州市國用(2001)字第3683號《國有土地使用權證》載明：土地使用者電大財校，坐落四川省達州市通川區西外鎮金山路西側與南北干道交匯處，地號G／12／145-2，用途企建用地，使用權類型出讓，使用權面積 18 681．15平方米。

　　2002年6月達州國土局頒發《土地他項權利證明書》主要載明：權利人中國農業銀行達州市分行營業部，義務人電大財校，坐落四川省達州市通川區西外鎮金山路西側與南北干道交匯處，地號6／12／145-2，使用權類型出讓，他項權利種類及范圍設定抵押權：1．土地證書號：達州市國用(2001)字第3683號；2．抵押面積：18 681．15平方米；3．抵押金額1100萬元整；4．抵押期限：3年(2002年6月13日至2005年6月 12日)。設定期限2002年6月13日。存續期限3年，終止日期2005年6月12日。

　　2005年1月30日電大財校通過招商引資形式與聚豐公司簽訂《引資協議書》，將四川省達州市通川區西外鎮金山路與南北干道交匯處面積約18畝土地使用權作價投資與聚豐公司合作建設。

　　2005年3月15日電大財校與聚豐公司簽訂《聯合開發投資新建西外校區臨街部分協議書》約定：電大財校以四川省達州市通川區西外鎮金山路與南北干道交匯處面積約8422㎡性質為商住用地的土地(道路規劃發生變化的新增土地約12畝，原達市府土函[2001]75號批復的土地下剩約6畝)的使用權作為投資，不承擔項目投資盈虧風險及銷售之責，聚豐公司籌集工程建設所需的資金，并負責工程的開發建設及房地產銷售。

　　2005年9月23日電大財校向達州市政府提交達州電大校發(2005)17號《關于改變土地用途的請示》主要載明：該校分三次在四川省達州市通川區西外鎮征地 63．12畝，其中35．12畝由劃撥變為出讓地 28畝(根據抵押貸款要求)。因達州市政府的規劃調整，致使電大財校在四川省達州市通川區西外鎮的新基地臨金山路和南北干道邊沿10余畝土地(含道路占地)未被綜合利用。為充分發揮土地資源的最大效益，經電大財校研究，將這10余畝土地由教育用地改變為商住綜合用地，綜合利用。

　　2005年11月3日達州教育局、達州國土局、達州規建局向達州市政府提交達市國土資發[2005]350號《關于市電大西外新校區部分用地改變性質的請示》主要載明：根據達州市政府領導批示，現請示如下：電大財校在四川省達州市通川區西外鎮分三次征地63．12畝建新校區，經過7年建設，新建了教學樓等，籃球場等設施正在通過招商的辦法籌集資金建設。2002年達州市政府對四川省達州市通川區西外鎮南北干道南延線道路線路走向進行了調整，電大財校新增加用地約8400平方米，并按劃撥地價補交了使用費。2001年底新校區全面啟動建設以來，電大財校報經達州市政府同意后，通過招商引資籌集資金。按照中國農業銀行達州市分行要求，出讓取得的土地才能抵押貸款，達州市政府以達市府土函75號文件同意電大財校補辦 28畝土地由劃撥變為出讓的手續，獲得了 2000萬元貸款。現電大財校再次申請對劃撥土地約12畝補交土地出讓金，土地用途變更為商住用地，作為申請貸款抵押物。鑒于電大財校已通過劃撥取得了約12畝土地使用權，特建議：1．同意將土地用途調整為商住用地。2．鑒于南北干道道路線形走向調整，新增加的約12畝已劃撥給電大財校使用，由于用地形狀呈楔形無法單獨使用，建議參照該地塊相鄰地塊拍賣成交價補交土地出讓金，依法辦理土地變更手續。

　　2006年1月11日達州市政府向達州教育局、達州國土局、達州規建局發出達市府函[2006]6號《關于同意達州廣播電視大學部分劃撥用地補辦土地出讓手續的批復》主要載明：達市國土資發[2005]350號收悉，經達州市政府研究，現批復如下：一、同意電大財校位于四川省達州市通川區西外鎮金山路與南北干道交匯處已取得劃撥土地使用權、面積為8422平方米的土地依法辦理土地出讓手續。用地范圍以2005年 5月四川省達州市國土勘測規劃隊2005- 189號《宗地圖》為準。二、該宗土地由電大財校依法補辦土地出讓手續。土地出讓金參照相鄰地塊拍賣成交價進行補交，補差價格要公正合理并報達州市政府批準。

　　2007年1月11日達州市政府向達州國土局發出達市府函[2007]3號《關于達州廣播電視大學補辦土地出讓手續的批復》主要載明：同意電大財校補辦四川省達州市通川區西外鎮金山路與南北干道交匯處8056．20平方米出讓手續，并補交土地出讓金。同意四川錦都恒緣實業有限公司將出讓土地使用權365．80平方米轉讓給電大財校。用地范圍均以2005年5月四川省達州市國土勘測規劃隊2005-189號《宗地圖》為準。

　　2007年3月7日達州市政府向電大財校頒發達州市國用(2007)第01499號《國有土地使用證》坐落四川省達州市通川區西外鎮金山路與南北干道交匯處，地號 7／7／2-500，圖號2005—　189，地類商住綜合用地，使用權類型出讓，使用權面積8422㎡。

　　2008年1月28日達市府閱[2008]6號《研究達州電大和財貿校臨街出讓土地化解學校債務的會議紀要》主要載明：會議要求(一)電大財校臨街出讓土地開發化解學校債務事宜是在原電大財校已同開發商簽訂合同并由該開發商全額交付土地出讓金的基礎上形成的，與一般的開發項目有著本質的區別。各相關職能部門要確保該項目的順利實施。(二)根據達州市政府領導的要求，由電大財校與開發商再洽談一次，盡力為學校爭取更大的收益。(三)以電大財校為主體及早擬訂合作合同。

　　2008年3月15日電大財校與聚豐公司簽訂《合作開發協議書》主要載明：為化解電大財校債務，根據達市府閱[2008]6號《研究達州電大和財貿校臨街出讓土地化解學校債務的會議紀要》精神，雙方達成如下協議。一、合作開發項目名稱：學府銘苑。二、項目地址：四川省達州市通川區西外鎮金山南路與南北街道交匯處。三、項目規模：按達州市政府批準的電大財校《校園總體規劃調整方案》，臨街開發建設規模 129 800平方米(包括電大財校享有的 6200平方米教學用房。四、合作方式：電大財校以達州市政府批準的《校園總體規劃調整方案》及學校臨街開發的出讓土地使用權作為投資，聚豐公司以現金全額投資并獨立開發建設學府銘苑。五、電大財校的權利和義務：1．電大財校有權按約定獲取開發效益，且不承擔項目開發建設風險。4．將達州市政府批準的《校園總體規劃調整方案》中的由聚豐公司獨自開發部分的土地使用權轉讓至聚豐公司名下。5．確保聚豐公司項目建設規模達到129 800平方米。若因規劃變更導致建設規模增減，增減幅度在2％以內(含2％)，電大財校收益不變；增減幅度超過2％，電大財校的收益則相應的按同比例增減。7．協助配合聚豐公司辦理土地過戶等相關手續。六、聚豐公司的權利和義務：1．有權按約定享有開發效益。2．有權按達州市政府批準的電大財校《校園總體規劃調整方案》受讓電大財校臨街土地使用權。3．有權自主開發、自主銷售、獨自承擔開發建設風險。4．確保完成設計圖紙要求的建設規模129 800平方米，并按約兌現電大財校利益。八、利益分配： 1．電大財校按約定分享的開發利益：① 2500萬元人民幣；②6200平方米的教學用房(2900平方米的圖書館、實驗樓和3300平方米的學生公寓)；③200米塑膠環形跑道運動場，建設資金200萬元，不足200萬元由聚豐公司向電大財校補足，超出200萬元由電大財校支付超出部分。2．聚豐公司享有受讓的土地使用權和支付電大財校所得的開發利益后的剩余利潤。九、雙方利益實現方式：1．電大財校享有人民幣2500萬元收益由聚豐公司按以下方式支付：聚豐公司在合同簽訂后土地使用權過戶前向電大財校首付500萬元人民幣現金；首付款付清后的6個月內聚豐公司向電大財校再付款500萬元人民幣現金，自首付款付清后18個月內聚豐公司向電大財校再付款500萬元人民幣現金，保證電大財校享有的2500萬元人民幣兌現總額達到2300萬元。剩余200萬元聚豐公司在首付款付清后24個月內付清電大財校。3．聚豐公司的利益在兌現電大財校利益并繳納了開發建設有關稅費后實現，并按約定受讓土地使用權。4．辦理土地使用權轉讓期限，電大財校在聚豐公司付清首付款后二十日內辦理土地使用權過戶手續。十、雙方的其他約定：1．聚豐公司未按照本合同第九條第一款約定按期兌現電大財校利益，則視為違約，電大財校可解除合同。5．本協議為雙方合作開發之正式合同文本，電大財校與聚豐公司在此之前簽訂的相關協議與本協議不一致的，以本協議為準。雙方合同還約定了圖紙及工期、違約責任等內容。

　　2011年5月9日電大財校向聚豐公司發出達電大財校函[2010]3號《解除函》主要載明：2010年6月22日達州市政府召開專題會議，對學校臨街出讓土地實行陽光操作，以招拍掛方式公開進行交易。因此，學校已無法履行《合作開發協議書》，并決定解除此協議，請貴公司盡快派人到電大財校辦理相關手續，開展清算工作，理清賬務，處理善后事宜。

　　2011年11月17日達州市政府在《達州日報》刊登《關于注銷土地使用證的公告》主要載明：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)等法律法規的規定及2011年10月 27日市政府專題會議精神，決定注銷市廣播電視大學ⅡF3-1—　b地塊內達州市國用 [2007]第01499號、達州市國用[2001]第 3683號土地使用證，達州市國用[2007]第 01499號、達州市國用[2001]第3683號土地使用證作廢。

　　一審訴訟中，2012年4月27日電大財校向聚豐公司發出達電大校發[2012]25號《解除通知》，以聚豐公司未按期支付 500萬元首付款、達州市政府不予批準《校園規劃整體方案》導致合同無法履行、達州市政府要求收回土地為由，通知解除合同。

　　一審庭審中，電大財校確認聚豐公司在簽訂《合作開發協議書》后已付款為 5 717 000元。

　　2012年9月14日、26日，一審法院就雙方簽訂的《合作開發協議書》已不能履行，聚豐公司是否變更訴訟請求問題組織雙方到庭，向聚豐公司進行釋明。聚豐公司當庭向一審法院提交一份其于2012年9月20日作出的《關于是否變更訴訟請求的說明》，明確表示不變更訴訟請求。同時向一審法院提交兩份《民事起訴狀》，均注明“復印屬實2012年9月20日”，并加蓋有四川省達州市中級人民法院印章。擬證明其在法定期限內已向法院提起訴訟主張權利，請求繼續履行合同。其中一份《民事起訴狀》系聚豐公司于2010年5月11日向四川省達州市中級人民法院出具，另一份系聚豐公司于2011年11月6日向一審法院出具。兩份《民事起訴狀》載明起訴請求均為：請求確認聚豐公司與電大財校于 2008年3月15日簽訂的《合作開發協議書》合法有效，并判決電大財校嚴格履行合同約定。

　　電大財校認為該證據不能證明聚豐公司在法定的異議期限內已向法院提起訴訟主張權利，不能證明其主張。并明確表明拒絕對聚豐公司超出法定期限提交的上述證據予以質證。

　　聚豐公司于2012年2月28日向一審法院提起訴訟，請求：1．判令電大財校因單方解除與聚豐公司于2008年3月15日簽訂的《合作開發協議書》給聚豐公司造成的經濟損失11 200萬元(前期投入約3200萬元，最低預期利益8000余萬元)；2．訴訟費由電大財校承擔。2012年3月7日，聚豐公司向一審法院提交《變更訴訟請求申請書》載明：因聚豐公司前期在此項目投入資金數額巨大，解除合同將會造成重大經濟損失，故申請將原訴訟請求第一項變更為：判令電大財校立即全面履行與聚豐公司于2008年3月15日簽訂的《合作開發協議書》，確定規模為129 800平方米的合作開發項目(前期投入約3200萬元，預期利益最低不少于8000余萬元)。

　　電大財校答辯稱：1．電大財校與聚豐公司簽訂的《合作開發協議書》約定電大財校只享有收益，不承擔風險，該協議應為土地使用權轉讓合同，該轉讓行為因違反了法律的強制性規定而無效。2．假定雙方簽訂的《合作開發協議書》沒有違反法律的強制性規定，電大財校也有權按約行使解除權。聚豐公司未按協議第九條第一項的約定付清2300萬元價款，故按約應解除《合作開發協議書》。3．假如《合作開發協議書》有效，電大財校也有權解除。達州市政府已決定將該宗土地收回整體處置，使雙方的合同目的無法實現，故應解除《合作開發協議書》。且用于合作開發的國有土地使用權證已被達州市政府公告注銷，雙方無法履行合同，故應解除《合作開發協議書》。

　　一審法院認為，關于合同性質及合同效力應如何認定問題。根據2008年3月 15日電大財校與聚豐公司簽訂《合作開發協議書》約定的電大財校以達州市政府批準的《校園總體規劃調整方案》及學校臨街開發的部分土地使用權作為投資，聚豐公司以現金全額投資并獨立開發建設學府銘苑，開發利潤的分配等內容表明，電大財校與聚豐公司簽訂的《合作開發協議書》符合合資、合作開發房地產合同的法律特征，系合資、合作開發房地產合同。電大財校認為系土地使用權轉讓合同糾紛的抗辯理由不能成立，一審法院不予支持。《合作開發協議書》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，不損害國家、集體或者第三人的利益，合法有效。

　　關于雙方簽訂的《合作開發協議書》是否應當繼續履行，是否能夠繼續履行的問題。根據查明的事實，2011年5月9日電大財校以因政府擬對合作開發的土地重新進行拍賣，無法履行合作協議向聚豐公司發出《解除函》，通知聚豐公司解除合同。聚豐公司在《解除函》到達之日起三個月內并未向人民法院或者仲裁機構確認能否解除合同。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”以及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱合同法解釋二)第二十四條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”之規定，《解除函》到達聚豐公司時就已發生法律效力，《合作開發協議書》已經解除。況且達州市政府已公告注銷了雙方合同項下土地的《國有土地使用權證》，在法律上或事實上也不能繼續履行合同。為此，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》(以下簡稱民事證據規定)第三十五條第一款“訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求”的規定，一審法院向聚豐公司釋明，告知其可以變更訴訟請求，但聚豐公司明確表明不變更訴訟請求，故一審法院對聚豐公司的訴訟請求予以駁回。

　　關于聚豐公司在一審法院釋明后，向一審法院提供的2010年5月11日、2011年11月6日的《民事起訴狀》問題。根據民事證據規定第三十四條第一款、第二款“當事人應當在舉證期限內向人民法院提交證據材料，當事人在舉證期限內不提交的，視為放棄舉證權利。對于當事人逾期提交的證據材料，人民法院審理時不組織質證。但對方當事人同意質證的除外”的規定，電大財校明確拒絕對聚豐公司超過法定舉證期限提交的上述證據予以質證，故一審法院不組織質證。一審法院認為，該證據復印件不能證明聚豐公司在法定期限內已向人民法院提起訴訟，也不能證明人民法院在法定期限內對聚豐公司的起訴立案受理的事實。經查證《民事起訴狀》載明的起訴請求為確認《合作開發協議書》有效，雙方繼續履行合同，并不是請求撤銷合同解除行為，或者確認解除合同行為無效。聚豐公司提供的兩份《民事起訴狀》不能證明其主張，一審法院不予采信。

　　一審法院依照《合同法》第四十四條第一款、第九十六條第一款，合同法解釋二第二十四條，民事證據規定第二條、第三十四條第一款、第二款、第三十五條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第九條、第一百三十八條之規定，判決：駁回聚豐公司的訴訟請求。案件受理費601 800元，由聚豐公司負擔。

　　聚豐公司不服一審判決，向本院提起上訴稱，1．電大財校解除合同的理由既非約定，也不符合法律規定，其在訴訟中的合同解除行為否定了訴訟前的解除行為，雙方合同并未解除，應當繼續履行；2．聚豐公司已經依法向達州市中級人民法院提起訴訟，一審法院對此不予確認，認定事實不清，適用法律錯誤；3．雙方之間的合作關系不止表現為《合作開發協議》，即使《合作開發協議》解除，也不能終止雙方合作開發房地產的權利義務；4．達州市政府無權收回雙方合同項下的土地使用權，更無權注銷該土地的國有土地使用證，其違法侵權行為最多只是中止而不是終止合同履行，且涉案土地使用權仍然在電大財校名下，該土地保持現狀，雙方合同沒有到無法履行的程度；5．電大財校和達州市政府違反誠實信用原則，應當受到法律制裁。故請求： 1．撤銷(2012)川民初字第11號民事判決； 2．判令電大財校立即全面履行與聚豐公司 2008年3月15日簽訂的《合作開發協議書》；3．一、二審訴訟費用由電大財校承擔。

　　電大財校答辯稱，1．雙方簽訂的《合作開發協議書》性質是土地使用權轉讓合同，該合同違反了《國有資產評估管理辦法》第三條第(一)項、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條、《城市房地產管理法》第三十九條，且該土地使用權沒有通過招、拍、掛的方式轉讓，也違反了《事業單位國有資產管理暫行辦法》第二十八條的規定，因此，該合作開發協議應當認定無效；2．聚豐公司沒有在收到電大財校《解除合同函》之日起三個月內對該解除函提出異議并向人民法院起訴，如果人民法院認定協議有效，電大財校解除《合作開發協議書》符合約定解除權和法定解除權的條件； 3、達州市國土資源局向電大財校發出了收回土地的函告，達州市政府已經依法注銷了合作開發的土地使用證，而用于合作開發的土地在政府出讓的批文中已經明確僅用于抵押給銀行貸款不能用于其他目的，且合作開發協議內容一直沒有獲政府相關部門受理，達州市政府2010年6月22日的專題會議上明確決定電大財校不能與任何單位和個人進行房地產合作開發，因此，合作開發協議已經無法實際履行。

　　本院二審另查明，二審訴訟期間，涉案土地的土地登記檔案載明的權利人為達州市廣播電視大學。

　　本院認為，本案當事人爭議的焦點問題是：1．《合作開發協議書》性質和效力問題；2．《合作開發協議書》是否解除；3．《合作開發協議書》能否繼續履行。

　　(一)關于合同性質和效力問題。

　　本院認為，涉案合同雖然冠以“合作開發協議書”之名，但合同中明確約定電大財校只享有固定開發收益，不承擔開發經營的風險。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，《合作開發協議書》性質為土地使用權轉讓合同。一審法院關于合同性質的認定有誤，本院予以糾正。

　　根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”的規定，以及合同法解釋二第十四條關于“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定”的規定，因“違反法律、行政法規的強制性規定”而無效的合同，是指違反了法律、行政法規中的效力性強制性規定，法律、行政法規中的管理性強制性規定不能作為認定合同無效的依據。本案中，電大財校主張合同無效的理由是《合作開發協議書》違反了《國有資產評估管理辦法》第三條第(一)項、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《事業單位國有資產管理暫行辦法》第二十八條，以及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條、《城市房地產管理法》第三十九條第二項的規定，但《國有資產評估管理辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》和《事業單位國有資產管理暫行辦法》系行政規章，而《城市房地產管理法》第三十九條第二項、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條為法律、行政法規中的管理性強制性規定，均不能作為認定合同無效的依據。電大財校關于合同無效的主張，缺乏法律依據，本院不予支持。聚豐公司和電大財校之間訂立的《合作開發協議書》是雙方當事人真實的意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合同有效。

　　(二)關于《合作開發協議書》是否解除問題。

　　本院認為，根據《合同法》第九十三條的規定，“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形”。本案中，雙方在《合作開發協議》第十條中約定電大財校可以解除合同的條件為，“在乙方(聚豐公司)未按照本合同第九條第一款約定按期兌現甲方(電大財校)利益”以及“乙方(聚豐公司)違反合同第六條第七款之規定(即不得將本項目整體或部分轉讓給其他任何單位或個人開發)”。電大財校所主張的政府擬對合作開發的土地重新拍賣、無法履行合作協議的解除合同的理由，并非合同約定的電大財校可以解除合同的條件，也不屬于《合同法》第九十四條可以行使法定解除權的情形。《合同法》第九十六條和合同法解釋二第二十四條關于合同的約定解除和法定解除權利行使方式和期限的規定，不能適用于本案電大財校通知解除合同的情形。電大財校以《解除函》通知聚豐公司解除合同的行為，不發生解除合同的效力。一審判決根據《合同法》第九十六條和合同法解釋二第二十四條的規定認定《合作開發協議書》已經解除，適用法律錯誤，本院予以糾正。

　　(三)關于《合作開發協議書》能否繼續履行問題。

　　2011年11月17日，達州市人民政府在《達州日報》刊登《關于注銷土地使用證的公告》，注銷了涉案土地的國有土地使用證。一審判決據此認定合同在法律上或事實上不能繼續履行。電大財校在二審期間亦辯稱，達州市國土資源局向其發出了收回土地的函告，達州市人民政府已經注銷了土地使用權證，其“不再享有該宗土地使用權”，“雙方合作開發房地產這行為喪失了履行合同的基礎和條件，該協議書在客觀上已經不能履行”。

　　本院認為，根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第十四條的規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”；第十七條規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。上述法律規定表明，不動產權利人的確定，應當以不動產登記簿的記載為依據。達州市人民政府雖然公告注銷了作為涉案土地不動產物權證明的國有土地使用證，但并未注銷土地登記，且至二審訴訟期間，涉案土地的土地登記檔案中載明的權利人仍然是達州市廣播電視大學。這一事實說明，達州市人民政府注銷國有土地使用證的行為，并未改變涉案土地的權屬狀況。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條的規定，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償”。《物權法》第四十二條、第四十四條也對為了公共利益以及因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征收單位、個人的不動產作出規定。但迄今并無證據證明涉案土地已經被依法征收、征用的事實。綜上，涉案土地使用權的權屬并未發生變化，電大財校仍然是涉案土地使用權的權利人，《合作開發協議書》的履行不存在法律上的障礙，能夠繼續履行。

　　關于電大財校提出的涉案土地的政府出讓批文中明確表示該宗土地僅用于抵押給銀行貸款不能用于其他目的、合作開發協議書無法履行的抗辯，本院認為，2008年1月28日達市府閱[2008]6號《研究達州電大和財貿校臨街出讓土地化解學校債務的會議紀要》的內容已經表明，電大財校與聚豐公司就涉案土地進行合作開發已獲達州市人民政府同意，電大財校的此項抗辯無事實依據，本院不予支持。關于電大財校提出的政府不可能受理審批《校園總體規劃調整方案》、合作開發協議書不可能履行的抗辯，本院認為，政府是否受理審批《校園總體規劃調整方案》系尚未確定的事實，以此作為合同不能實際履行的依據，缺乏事實基礎，本院不予支持。

　　綜上所述，一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規定，判決如下：

　　一、撤銷四川省高級人民法院于2012年10月24日作出(2012)川民初字第11號民事判決；

　　二、達州廣播電視大學(達州財貿學校)繼續履行與四川省聚豐房地產開發有限責任公司2008年3月15日簽訂的《合作開發協議書》。

　　一審案件受理費601 800元、二審案件受理費601 800元，均由達州廣播電視大學(達州財貿學校)負擔。

　　本判決為終審判決。

審　判　長　張進先

審　判　員　宋春雨

代理審判員　王毓瑩

二○一三年五月二十八日

書　記　員　王楠楠