湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

上訴人（原審原告、反訴被告）：湘財證券有限責任公司，住所地:湖南省長沙市黃興中路63號中山國際大廈12樓。

法定代表人:陳學榮，該公司董事長。

委托代理人:于再靈,北京市同和通正律師事務所律師。

委托代理人:羅愛民,北京市同和通正律師事務所律師。

上訴人（原審被告、反訴原吿）：云南志遠房地產開發有限公司,住所地:云南省昆明市青年路389號志遠大廈9樓。

法定代表人:侯司國，該公司董事長。

委托代理人:侯朝輝,該公司董事長助理。

委托代理人:崔錫昆,云南匯豐源律師事務所律師。

―、云南省高級人民法院一審查明的事實

1999年11月24日，云南志遠房地產開發有限公司（以下簡稱志遠房地產公司）與湘財證券有限責任公司（以下簡稱湘財證券公司）簽訂《志遠大廈3~4層租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）約定：志遠房地產公司將其坐落于云南省昆明市青年路389號志遠大廈3-4層出租給湘財證券公司。租賃面積3840平方米，租期10年,年租金2,304,000元，湘財證券公司開業為租期開始之日，開業前為免租期;志遠房地產公司交付的承租物必須保證所租面積的消防設施等暢通及安裝完好，能滿足湘財證券公司經營前期準備及今后經營需要;志遠房地產公司提供大厘東西兩面玻璃幕墻供湘財證券公司安裝“湘財證券大埴”字樣,并在主樓頂免費提供四面框架內廣告位,安裝“湘財大廈”字樣及相關廣告,湘財證券公司每年應對大廈形象在媒體上進行適當宣傳，確保大廈知名度；湘財證券公司廣告策劃由其負責，設計與施工方案需經志遠房地產公司審核施工;在租期內，志遠房地產公司有義務協助湘財證券公司辦理裝修期間施工許可證、廣告牌登記、消防及安全驗收手續;湘財證券公司有權在不損壞和改變租賃物業整體結構的前提下裝修，經志遠房地產公司同意辦理國家機關規定的手續前提下,可以在主樓頂安裝小衛星站等；湘財證券公司直接用于經營可移動的設備,《租賃合同》終止時，由湘財證券公司一并收回，安裝在體內的設備屈時由志遠房地產公司弓湘財證券公司協商拆除，凡裝修的地、墻、柱、頂等固著物和不可移動部分不得拆除;志遠房地產公司保證該物業是符合國家有關法律、法規及有關政策建造并擁有完全所有權，向湘財證券公司提供所有權證,湘財證券公司向志遠房地產公司提供國家法律機關準予在昆明設立經營機構的相關文件,雙方在符合國家有關政策及法規基礎上簽訂本合同。合同履行期內,任何一方要求提前終止合同，均視為違約，違約方須向守約方支付年租金的200%的違約金,并承擔守約方因此造成的損失，支付第一年租金合同生效。雙方還就其他權利義務及違約責任等事宜進行了約定。該《租賃合同》簽訂后，志遠房地產公司將房屋交付湘財錳券公司。1999年12月16日，湘財證券公司支付志遠房地產公司一年房屋租金2,304,000元。隨后，湘財證券公司對志遠大?3~4層進行裝修、安裝等經營所需的籌備工作。2000年3月28日，湘財證券公司對外營業。2000年12月27日，湘財證券公司函告志遠房地產公司：經中國證監會昆明特派辦批準，湘財證券公司青年路證券營業部須于2000年12月29日至2001年1月1日從志遠大廈搬遷至邦克大廈。2000年12月29日，志遠房地產公司答復認為:該案在訴訟過程中,未經法院判決，湘財證券公司單方解除合同嚴重違約，其搬遷產生的一切后果由其自行負責。湘財證券公司自2000年12月29日至2001年1月10日期間從志遠大厘搬遷到邦克大度。

另查明，志遠房地產公司系志遠大廈的建設單位，1998年11月6日，云南省工程質量監督管理站（以下簡稱云南質監站）出具《工程竣工驗收證明》：“核實工程地基與基礎部分質量等級為合格；主體結構部分質量等級為優良。”但是，志遠房地產公司至今未到云南質監站申辦單位工程質量核驗手續。1998年11月20日，志遠房地產公司取得志遠大厘房屋所有權證。1998年12月，志遠房地產公司將志遠大廈1~3層作為貸款抵押，辦理了抵押登記。2001年3月，志遠房地產公司將志遠大廈原抵押的1~3層置換為7~11層。

1997年,志遠大廈消防設計報昆明市公安消防支隊（以下簡稱昆明消防支隊）審核。1999年，志遠房地產公司與昆明丹可機電設備安裝工程有限公司（以下簡稱機電公司）簽訂合同約定，由機電公司承建志遠大廈消防安裝工程。工程竣T后，志遠房地產公司未向消防部門申請辦理驗收手續。在房屋交付湘財證券公司裝修使用過程中，雙方曾就消防設計、裝修等問題進行過協商和通報,但在裝修完工后,湘財證券公司開業前,雙方均未向消防部門申請辦理驗收手續。2000年7月28日，昆明消防支隊向志遠房地產公司下達《責令限期改正通知書》，認定志遠大度3-4層未經公安消防機構驗收,揸自使用，違反了消防法規,責令限期整改。同年9月28日，昆明消防支隊又向志遠房地產公司下達《公安行政處罰決定書》，認定志遠大廈3~4層逾期未按要求整改,決定給予責令停止使用，并處罰款15,000元。但該房屋未實際停止使用。2000年10月12日,根據志遠房地產公司申請，昆明消防支隊對志遠大廈1、3、4層進行復驗后形成《關于志遠大埴1、3、4層消防工程復驗的會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》），同意志遠大厘層投人使用，《建筑工程消防驗收合格意見書》待大樓整體驗收合格后，統一辦理。志遠房地產公司尚未辦理志遠大厘整體驗收手續。

還査明,湘財證券公司承租的志遠大廈3~4層樓已被保全，湘財證券公司搬走后未移交志遠房地產公司。2001年10月25日，一審法院委托該院司法鑒定科學技術研究所（以下簡稱司法鑒定研究所）對現場勘驗后,將湘財證券公司承租的志遠大廈3?4層交由志遠房地產公司管理。

二、當事人一審起訴與答辯

2000年4月，雙方因安裝湘財證券廣告及宣傳志遠大廈事宜發生爭議協商未果,湘財證券公司于同年5月26日提起訴訟,請求判令：（1)解除雙方簽訂的《租賃合同》；（2)志遠房地產公司賠償其房屋租金、裝修費用、廣告工程費、設備投人費、支付違約金及其他損失合計3788.89萬元,并承擔本案全部訴訟費用。2001年3月29日，在一審法院組織的聽證會上，湘財證券公司申請變更、增加訴訟請求為：雙方簽訂的《租賃合同》無效;志遠房地產公司返還其已收取的房租2，304,000元及該款項的同期銀行貸款利息167,489.28元，并賠償其直接損失和間接損失合計35，396,060.38元，由志遠房地產公司承擔本案全部訴訟費用。

志遠房地產公司答辯并反訴請求:雙方簽訂的《租賃合同》合法有效,湘財證券公司應承擔解除合同的違約責任，并支付其違約金460.8萬元,賠償其經濟損失2073.6萬元,并承擔本案全部訴訟費用。

三、云南省高級人民法院一審審理與認定

一審訴訟期間，一審法院委托司法鑒定研究所對湘財證券公司承租志遠大廈3~4層裝修及設備安裝不能拆除部分進行了評估鑒定,《鑒定報告》結論為：⑴位于昆明市青年路389號志遠大廈3~4層樓營業部現有的裝修工程,水衛、背景音樂廣播系統接地防雷保護、電器安裝、綜合布線、閉路電視監控報聱系統造價、通信初裝費和施工費合計鑒定原值為5,245,684.27元；考慮折舊后鑒定凈值為4,797,286.05元。（2)重復支付49天房屋租金及相關損失費用為2,476,650元。《鑒定報告》經質證,雙方提出異議。司法鑒定研究所重新復核后，作出《補充鑒定報告》，并經雙方質證。司法鑒定研究所最后鑒定結論為:采用估算方法的鑒定原值為4,083,217.15元，折舊后凈值為3.734,102.08元（未包含通信初裝費、施工費36,163.80元），采用組價方法的鑒定原值為3,479,824.33元，折舊后凈值為3，182,299.35元。司法鑒定研究所認為應采用估價結論。

(一）關于《租賃合同》是否合法有效的問題

一審法脘認為，志遠房地產公司辦理志遠大廈的房地產證時提交的《工程竣工驗收證明》，只證明志遠大廈主體和基礎部分經過驗收，志遠大廈單位工程質量驗收至今尚未辦理。依照建筑法的規定,工程未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用，志遠大廈不具備出租使用的條件。志遠房地產公司已報消防部門審核的是志遠大廈的消防設計,不是安裝完工后的竣工驗收。志遠房地產公司將房屋出租給湘財證券公司時，沒有辦理消防驗收手續，湘財證券公司對房屋進行裝修使用，也未辦理消防驗收手續。根據消防法的規定，消防未經驗收或者驗收不合格,不得使用，公眾聚集場所經消防檢查合格后，方可使用開業。志遠大廈的主體和裝修工程的消防驗收不能相互代替。志遠房地產公司將志遠大廈出租給湘財證券公司的行為違反了消防法的規定,后雖經昆明消防支隊以《會議紀要》的方式同意使用，但《會議紀要》不能作為確定志遠大廈已經過消防驗收的依據。根據合同法的規定，違反法律強制性規定的合同無效,志遠房地產公司與湘財證券公司簽訂的《租賃合同》違反了建筑法和消防法的強制性規定,應確認無效。湘財證券公司對所簽《租賃合同》負有審查義務，其主張志遠房地產公司欺詐的理由不充分，不予采納。

(二）關于雙方是否存在違約的問題

一審法院認為，對違約責任的認定是建立在合同有效的基礎上。雙方簽訂的《租賃合同》確認無效,湘財證券公司主張志遠房地產公司違約及志遠房地產公司主張湘財證券公司違約均不能成立。

(三）關于責任認定和損失承擔的問題

-審法院認為:志遠房地產公司將未經驗收和消防驗收的房屋出租給湘財證券公司使用,其行為違反了建筑法和消防法的規定,對導致所簽《租賃合同》無效負有主要過錯,應承擔主要責任;湘財證券公司未盡到相應的審查義務,應承擔次要責任。志遠房地產公司主張在簽訂《租賃合同》前已將志遠大廈的相關情況告知湘財證券公司的依據不足，但在湘財證券公司裝修使用房屋過程中，志遠房地產公司就有關消防問題向湘財證券公司作過通報;湘財證券公司主張裝修工程的消防驗收報驗由志遠房地產公司負責，依據不足。未經消防驗收，湘財證券公司即使用房屋,也有過錯；由此造成的損失,應根據雙方過錯責任分擔。

湘財證券公司主張的直接損失,房屋裝修和設備安裝部分的費用，已經評估鑒定，應按評估價值認定;未包括在鑒定中的其他費用，可根據湘財證券公司提供的證據審查認定。因湘財證券公司搬遷時沒有與志遠房地產公司辦理相應的移交手續,亦未請公證機構對搬遷前后的財產狀況進行公證,房屋裝修和設備安裝后,湘財證券公司使用過、搬遷過,湘財證券公司也認可能拆除搬遷的部分已拆除，而其提供的證據證明的是原來裝修及購買安裝設備支出的費用，不能證明是其搬遷后的損失，不予認定。對湘財證券公司搬遷后留在志遠大度的裝修和設備安裝部分的費用已經鑒定部門評估，應按鑒定部門折舊后的凈值認定為3,770,265.88元(含通信初裝費、施工費36,163.80元）。未包含在鑒定中的其他費用：（1)房屋租賃費2,304,000元,雙方無異議,予以認定。（2)湘財證券公司主張的遷址廣告費11,200元,清潔費7000元,移機費5000元,搬運費10，250元,屬搬遷需發生的費用,有相應的證據證明，可予認定。衛星小站搬遷費18，000元，只有8000元的付款憑證,應認定8000元。以上可以認定的費用共計為86,540元。（3)湘財證券公司主張的搬遷員工工資及食宿費30,116.20元,搬遷管理費20，000元，多支付邦克大廈一個月的房租400，500元，租用發動機租金9650元，廣告宣傳費22，380元,廣告工程費1，191,000元及開辦費905,476.40元，依據不足，不予認定。關于間接損失20,072，205.15元，經向有關部門咨詢,無法對間接損失作出評估。一審法院認為,湘財證券公司對其主張不能提供充分證據證明；湘財證券公司只要按有關規定辦理登記手續，即可開展正式經營活動；在志遠大廈經營期間，消防等問題未實際影響其使用租賃房屋;未報消防部門審核即開業,湘財證券公司有過錯,故其要求賠償間接損失,依據不足，不予支持。關于商業信譽損失5,000,000元,一審法院認為,雙方因《租賃合同》發生爭議，湘財證券公司主張商業信譽受到損害無依據,其要求賠償商業信譽損失,不予支持。關于利息損失167,489.28元審法院認為,湘財證券公司已實際使用房屋，其主張租金利息損失依據不足，不予支持。關于代理費,湘財證券公司已明確表示放棄;鑒定費和保全費,應由法院作出確定。志遠房地產公司主張的損失。一審法院認為，雙方簽訂的《租賃合同》無效,志遠房地產公司要求湘財證券公司承擔違約責任,賠償違約金4,608,000元和《租賃合同》未履行的9年可得利益損失20,736,000元無依據,不予支持。但湘財證券公司已實際占有和使用志遠房地產公司的房屋，應當計算和支付相應的費用。自房屋交付湘財證券公司使用至房屋交還志遠房地產公司管理期間的費用，參照租金標準從2000年1月1日起計算壟2001年10月25日，合計為4,192,000元。

綜上，一審法院審理認為：志遠房地產公司與湘財證券公司1999年11月24曰簽訂的《租賃合同》違反了建筑法和消防法的強制性規定，應當確認無效。湘財證券公司請求確認《租賃合同》無效的理由充分，予以采納。志遠房地產公司的抗辯理由不充分，不予采納。志遠房地產公司將不具備使用條件的房屋出租給湘財證券公司，其行為違反了有關法律規定,有過錯,應承擔主要責任;湘財證券公司未盡到審査義務,應承擔次要責任。湘財證券公司應當將租賃房屋交還志遠房地產公司，志遠房地產公司應將已收的租金2，304,000元退還湘財證券公司。因租賃房屋不具備合法使用條件，湘財證券公司不能繼續使用租賃房屋，所發生的裝修、設備安裝損失及搬遷費3，856,805.88元,應按責任劃分，由志遠房地產公司承擔80%的損失，即3，085,4W.70元，由湘財證券公司承擔20%,即771，361.18元，添附在租賃房屋上的裝修、設備安裝殘值歸志遠房地產公司所有。湘財證券公司主張的間接損失、商業信譽、利息損失、代理費等,依據不足,不予支持。志遠房地產公司反訴主張《租賃合同》有效,要求湘財證券公司承擔違約責任依據不足，對其反訴請求,應予駁回。對志遠房地產公司主張的違約金、損失及代理費等,不予支持。湘財證券公司已實際占有和使用房屋，應向志遠房地產公司支付相應的費用4,192,000元。湘財證券公司的訴訟請求未完全得到支持,應承擔相應的訴訟費用。據此,依照《建筑法》第61條、《消防法》第10條、第11條、第12條,《合同法》第52條第5項、第58條之規定判決:（1)志遠房地產公司與湘財證券公司簽訂的《租賃合同》無效。（2)由湘財證券公司將志遠大厘3~4層樓交還給志遠房地產公司（訴訟中志遠大廈3~4層樓已交還志遠房地產公司）。（3)由志遠房地產公司于判決生效后15日內退還湘財證券公司已支付的租金2,304，000元。（4)湘財證券公司的房屋裝修、設備安裝部分的損失及搬遷費共計3,856,805.88元，由志遠房地產公司承擔3,085,444.70元,于判決生效后15日內支付湘財證券公司；其余771,361.18元，由湘財證券公司承擔。添附在租賃房屋上的裝修、設備安裝殘值歸志遠房地產公司所有。（5)湘財證券公司占有和使用志遠房地產公司房屋期間的費用計4,192，000元,由湘財證券公司于判決生效后15日內支付給志遠房地產公司。（6)駁回湘財證券公司的其他訴訟請求。（7)駁回志遠房地產公司的反訴請求。本訴案件受理費202,457.67元，由湘財證券公司負擔101,228.83元，由志遠房地產公司負擔101,228.84元；鑒定費50,000元，由湘財證券公司負擔25，000元，由志遠房地產公司負擔25,000元;保全費189,969.50元，由湘財證券公司負擔;反訴案件受理費138,230元,由志遠房地產公司負擔。

四、當事人上訴與答辯

湘財證券公司與志遠房地產公司均不服一審判決，向本院提起上訴。湘財證券公司上訴請求：(1)改判一審判決第4項,志遠房地產公司承擔全部房屋裝修、設備安裝部分的損失及搬遷費3,856,805.88元。（2)撤銷一審判決第5項，其不承擔占有和使用費。（3)志遠房地產公司按同期銀行貸款利息返還占用其房租2，304,000元的利息。（4)改判一審判決第6項,志遠房地產公司賠償其間接損失20,072,205.15元,并承擔本案全部訴訟費用。

事實和理由：(1)—審法院判決其承擔房屋裝修、設備安裝部分的損失及搬遷費3,856,805.88元的20%(即771,361.18元）錯誤。雙方簽訂的《租賃合同》無效，是志遠房地產公司故意隱瞞事實所致,志遠房地產公司應當承擔由此產生的全部損失3,856,805.88元。（2)—審法院判決雙方簽訂《租賃合同》無效，又比照租金標準判決其支付志遠房地產公司房屋使用費4,192,000元錯誤。（3)該公司自2000年6月7日領取《經營許可證》開始使用志遠大廈，2001年10月29日搬出志遠大廈，一審法院認定的起止時間為2000年1月1日至2001年10月25日錯誤。(4)—審法院僅以經向有關部門咨詢，無法對間接損失作出評估為由，不采信其間接損失的主張,并駁回該公司其他訴訟請求不公平。

志遠房地產公司上訴請求:依法撤銷一審判決,并予改判,支持其一審提出的由湘財證券公司支付其違約金4，608,000元，賠償損失20,736,000元之反訴請求，由湘財證券公司承擔全部訴訟費用。

事實和理由：（1)建筑法及國務院頒布的《建設工程質量管理條例》沒有“單位驗收”之說，建筑工程只要符合《建筑法》第60條第1款“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構質量”中“必須確保”之規定，即可交付使用。該公司已取得云南質監站核發的《工程竣工驗收證明》，志遠大廈在雙方簽訂《租賃合同》前，已完成地基基礎工程、主體工程、裝修等工程,且該公司已取得志遠大廈的房屋產權證,具備了《租賃合同》約定的交付條件,一審法院以“志遠大廈單位工程質量驗收至今尚未辦理”為由，認定雙方簽訂的《租賃合同》無效，適用法律錯誤。（2)志遠大廈為30層高層建筑,不可能一次驗收完畢,亦不可能一次全部出租，湘財證券公司承租的志遠大廈3、4層已經消防驗收準予投人使用，因此，一審法院以“志遠公司尚未辦理志遠大廈整體消防驗收手續，《會議紀要》不能作為確定志遠大廈已經通過消防驗收的依據”為由，認定雙方簽訂的《租賃合同》無效,亦適用法律錯誤。（3)—審法院判決湘財證券公司向其支付使用房租參照租金標準“從2000年1月1日起算至2001年10月25日”之認定時間與客觀事實不符，應以一審法院2003年6月2日制作的《執行筆錄》作為湘財證券公司向其移交的時間。湘財證券公司至今未與該公司辦理志遠大廈移交手續屬于違約。

志遠房地產公司針對湘財證券公司的上訴答辯并反訴稱：（1)雙方簽訂《租賃合同》時,該公司已向湘財證券公司提供了房地產證等證件證明，不存在“故意隱瞞事實真相”的事實,《租賃合同》合法有效。（2)依據雙方簽訂《租賃合同》約定及一審法院委托司法鑒定的范圍,存留給該公司的應為：裝修、設備安裝不能拆除部分的現有價值,湘財證券公司存留給該公司的裝修、設備有大量是可以拆除的，司法鑒定研究所對湘財證券公司裝修、設備安裝損失及搬遷費共計385余萬元的鑒定不公正。（3)該公司與湘財證券公司簽訂的房屋是《租賃合同》，非借款合同，因此,湘財證券公司主張的間接損失及利息損失沒有依據，為此，請求二審法院駁回湘財證券公司的上訴請求，并由湘財證券公司承擔全部訴訟費用。

湘財證券公司針對志遠房地產公司的上訴答辯稱：（1)依據《建筑法》第61條的規定，未經質世監督機構核驗或核驗不合格的工程.建設單位不得投入使用。依據《消防法》第10條第3款的規定，建筑工程竣工后，必須經公安消防監督機構驗收并填發《建筑工程竣工消防驗收意見書》，驗收不合格的建筑工程項目，不得交付使用。本案雙方簽訂《租賃合同》時,志遠大廈僅通過基礎、主體質量驗收,未取得云南質監站核發的《單位工程核驗證明書》。志遠大度竣工后,志遠房地產公司沒有向當地消防部門申辦志遠大厘的消防設施驗收手續并取得《竣工驗收意見書》，志遠房地產公司的行為違反了國家法律的強制性規定，雙方簽訂的《租賃合同》無效。（2)依據《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條、《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規定，新建的房屋，申請人應在3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記,并提供土地使用權證等法定證件,未依法取得房屋所有權證的,房屋不得出租。本案志遠房地產公司將不具備合法使用條件的房屋出租,應承擔該公司由此遭受的所有經濟損失。（3)雙方簽訂的《租賃合同》約定，該公司開業之日為租期開始之日。湘財證券公司2000年6月7日領取《經營許可證》，同年12月29日搬出志遠大廈，因此,該公司實際占用志遠大厘3~4層的時間應為2000年6月7日至2000年12月29日，一審法院判決從2000年1月1日起算至2001年10月25日為其占用的時間,認定事實錯誤。

五、最高人民法院二審査明的事實

(1)一審期間，就湘財證券公司主張的間接損失，一審法院征求有關部門的意見為:證券公司申報經審批，有6個月籌建時間，沒有試營業及計算間接損失的規定。（2)雙方1999年11月24日簽訂《租賃合同》，同年12月16日湘財證券公司向志遠房地產公司支付一年租金2,304,000元，湘財證券公司開始使用房屋,但雙方沒有辦理交接手續。2001年2月16日，湘財證券公司與湖南山木房地產公司(以下簡稱山木公司）簽訂《裝修工程承包書》約定：“裝修期限2000年1月15日至2000年4月22日。”中國證監會昆明特派辦批準湘財證券公司須于2000年12月29日到2001年1月1日從志遠大厘搬到邦克大廈。但是,湘財證券公司承租的房屋一直由其管理。2001年10月25日，司法鑒定研究所勘驗現場完畢,房屋交由志遠房地產公司負責管理。因為志遠大厘被查封,經志遠房地產公司申請,2003年6月2日，一審法院作出《執行筆錄》，對志遠大厘解封,但是，該房屋已經2001年10月25日由司法鑒定研究所現場勘驗完畢后，交由志遠房地產公司負責管理，在此期間，湘財證券公司實際已經不占有使用該房屋。（3)就湘財證券公司使用承租的志遠大度3~4層租金的計算依據，一審法院曾征求了云南省有關部門的意見,調查了與志遠大腹相鄰的樓房租金標準，結論為與雙方簽訂的《租賃合同》約定的租金數額接近。（4)一審期間，志遠房地產公司堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，追究湘財證券公司違約責仟.并賠償其經濟損失，一審法院根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱《民事訴訟證據規定》）第35條的規定,告知志遠房地產公司是否變更訴訟請求，該公司表示堅持其反訴主張。最高人民法院二審査明的其他事實與云南省高級人民法院一審査明的事實相同。

六、最高人民法院二審審理與認定

最高人民法院經審理認為,《建筑法》第61條第2款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10條第1款規定，按照國家丁.程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗收包括消防、環境、衛生等質量驗收,單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標準。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠房地產公司持有的云南質監站《工程竣工驗收證明》只是志遠大度主體和基礎部分的驗收,志遠大廈整體工程質量驗收至今尚未辦理。因此,志遠房地產公司以云南質監站出具的《丁程竣工驗收證明》主張志遠大度已經通過工程整體驗收,依據不足。雙方簽訂《租賃合同》時,志遠大廈未經過消防驗收,2000年5月11日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊出具《會議紀要》載明：“同意志遠大廈1、3、4層投人使用”同時又明確：“《建筑工程消防驗收合格意見書》待大廈整體驗收合格后，統一辦理。”但是,志遠大廈至今尚未辦理消防整體驗收,因此，志遠房地產公司以《會議紀要》為據主張志遠大廈已通過消防驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為,違反了建筑法和消防法的強制性規定，一審法院判決《租賃合同》無效,適用法律正確，應予維持。同理，—審法院依據《民事訴訟證據規定》之相關規定向志遠房地產公司行使釋明權后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效,訴訟風險應由其自行承擔。

志遠房地產公司作為建設單位在志遠大廈未經建筑工程質貴驗收合格的情況下對外出租;湘財證券公司簽訂《租賃合同》時,未對志遠房地產公司相應的證件資料進行必要的審查，沒有對自己權利盡相應的注意義務，導致雙方簽訂的《租賃合同》無效,不能實現《租賃合同》簽訂的目的，一審法院在查清事實的基礎上,認定志遠房地產公司承擔80%的責任,湘財證券公司承擔20%的責任,其責任比例劃分并無不當,應予維持。

志遠房地產公司上訴認為司法鑒定研究所出具的鑒定結論不客觀,但是,未按本院要求提交重新鑒定的書面申請，也未在二審庭審中提供充分證據證明一審鑒定結論的錯誤所在，根據已經查明的事實，司法鑒定研究所鑒定資質合法,鑒定人員具備鑒定的相應資格,《鑒定報告》及《補充鑒定報吿》已經一審法院組織司法鑒定研究所向雙方答疑質證,因此,司法鑒定研究所出具的《鑒定報告》應作為定案的證據。

該《租賃合同》因違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定而無效，該《租賃合同》約定的條款不能作為認定雙方權利義務的依據，一審法院征求云南省有關單位對志遠大廈租金的使用情況，調查了志遠大廈相鄰樓房租金標準,在結論與雙方當事人簽訂的《租賃合同》約定的租金標準相近的情況下,參照《租賃合同》約定的租金標準數額并無不當，且湘財證券公司上訴沒有提供證據證明以何種標準計算使用費乃為客觀,同時認為一審法院認定其使用至交還志遠房地產公司管理期間的租金“參照租金標準”錯誤，理由不充分,本院不予支持。

湘財證券公司在雙方簽訂《租賃合同》后的1999年12月16日支付志遠房地產公司一年租金2,304,000元,此后與山木公司簽訂《裝修工程承包合同》約定：山木公司裝修工程期限自“2000年1月15日至2000年4月22日”。在雙方不能舉證證明實際交付湘財證券公司使用的具體時間之情況下，一審法院結合上述事實認定湘財證券公司使用志遠大廈時間為2000年1月1日并無不當。又鑒于司法鑒定研究所2001年10月25日現場勘察后,房屋即交由志遠房地產公司管理的實際情況,一審法院認定湘財證券公司將房屋交還志遠房地產公司的時間為2001年10月25日，亦無不妥，應予維持。

雙方簽訂的《租賃合同》無效,但是,湘財證券公司已實際使用志遠大廈3層,理應向志遠房地產公司支付房屋使用費，一審法院判決志遠房地產公司返還湘財證券公司已付2,304,000元租金的同時，依據湘財證券公司實際使用志遠大?3~4層樓房的時間,判決其支付志遠房地產公司房屋使用費4,192,000元,無不妥，湘財證券公司上訴不支付志遠房地產公司房屋使用費及請求志遠房地產公司支付返還2,304,000元租金利息的主張,依據不足,本院不予支持。綜上,一審法院判決認定事實淸楚,適用法律正確,湘財證券公司上訴請求及志遠房地產公司上訴請求事實根據及法律依據不足，依據《建筑法》第61條、《消防法》第10條、第11條及《民事訴訟法》第153條第1款第1項之規定判決如下：

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費340,687.67元（本訴費202,457.67元、反訴費138,230元），由志遠房地產公司負擔239,458.83元，由湘財證券公司負擔101,228.84元。

（來自：中國司法案例網）