房產開發企業瑕疵擔保責任的確定與賠償

案情摘要

原告莊宏輝、張佳佳訴稱，雙方于2013年9月7日簽訂商品房預售合同，約定原告向被告購買緯地路375弄《經緯城市綠洲家園》12號1701室房屋（以下簡稱系爭房屋），總價為人民幣2,891,143.8元(以下幣種均為人民幣)。合同簽訂后原告履行了付款義務。2014年12月20日，原告在未能實地看房的情況下，被迫簽署了《房屋交接書》。之后，原告實地看房發現被告實際交付的房屋存在重大瑕疵，與樣板房不一致。首先，被告提供的《上海市新建住宅使用說明書》中的《住宅承重結構平面布置示意圖》與實際的房屋承重墻結構不一致，原告認為使用說明書及附圖應當是合同的組成部分；其次，房屋內部多了兩根不合理的橫梁影響房屋使用價值和交換價值；最后，樓層層高不符合合同約定，約定為3米，實際為2.7米。故原告起訴要求被告支付原告違約賠償款199,942.58元，另要求被告對房屋滲漏進行修復。被告經緯置地有限公司辯稱，雙方合同標的為期房，預售合同已經對房屋情況進行了詳細、充分的描述，原告應當預見期房可能存在的各種風險。現被告交付的房屋與合同約定完全一致，并無違約情形，即使房屋內存在影響美觀的橫梁，也應當從建筑結構和安全角度來考慮這一問題，不能認定被告違約。另外，被告發出的承重結構示意圖確有錯誤，已將正確的圖紙補發給原告。原告所測量層高系屋內凈高，合同約定的層高應計算樓板厚度，所以層高也符合合同約定。綜上，被告交付的房屋并無違約情形，原告也未舉證證明其受到何種損失，故不同意原告訴訟請求。

爭議焦點

裁判要點

瑕疵擔保責任具有三個特征：（1）債務人履行了債務，但履行不適當；（2）履行在質量上不符合規定；（3）履行不當不存在免責事由。我國合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。房屋內的橫梁已屬固定結構，無法改造、掩蓋或其他方式進行妥當補救，對于房屋的室內美觀及實際使用產生了較大的不利影響，酌情以雙方實際房屋總價的5％確定補償款。

適用法律