夫妻一方出全資購買，房產登記在另一方名下，房子歸誰

作者：李松

裁判要旨

根據物權法規定，不動產所有權的取得依據是登記，未經登記不發生不動產物權變動的效果，但不因此影響合同效力。再婚夫妻婚前一方給付房款，另一方簽訂房屋買賣合同，該房屋可認定為訂立合同方的當事人的財產。簽訂合同一方當事人死亡，其母親、子女請求分割房產的，未辦理登記的不動產，其財產性權利可予繼承，另一方給付的房款可按被繼承人對其負擔的債務處理，繼承人應在繼承遺產的范圍內清償被繼承人的債務。債務清償后，繼承人對存有的遺產進行分割，且分割時應按照遺產的實際價值而非購買時或被繼承人死亡時的價值，這符合民法的公平原則，同時有利于維護家庭和諧、社會穩定。

案情

王某與李某于2010年5月8日舉行結婚典禮，于2012年10月10日登記結婚。李某曾于2010年4月21日與張某簽訂房屋買賣合同購買A房屋(系單位集資房屋，未辦理產權登記)一套，約定房屋價款為20萬元。2010年4月20日王某向李某銀行卡內匯入20萬元，李某于當日將上述20萬元匯入張某賬戶。該房屋購買后一直由王某與李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，該房屋由王某居住。該房屋經鑒定現價為38萬元。李某去世之后，李某母親李大某、李某與前妻婚生女李小某向王某要求分割房產，王某拒絕，二人遂起訴至法院，要求繼承該房屋2/3 的份額。

判決

河南省滑縣人民法院依照繼承法第九條、第十條、第三十三條，民事訴訟法第六十四條之規定，判決A房屋歸王某所有，由王某在判決生效后給付李大某、李小某房款12萬元。

判決后，雙方均對該判決不服，提起上訴。經河南省安陽市中級人民法院審理，判決駁回上訴，維持原判。

律師評析

這是一起典型的繼承案件。本案中的關鍵問題在于涉案的A房屋是否屬于李某的遺產?是否屬于李某婚前的個人財產？李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少?

一、夫妻一方出資、另一方簽訂合同的房產歸屬

物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有規定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。該條確立基于法律行為不動產物權變動的區分原則，即未經登記不發生不動產物權變動的效果，但不因此影響合同的效力。本案中，雖然是王某向李某銀行卡內匯入20萬元用于購置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該合同系雙方真實意思表示，雖涉案房屋屬于單位集資房屋，但李某與張某均系同一單位內部職工，故該合同并未違反法律強制性規定，系合法有效合同，因此，該房屋應認定為李某的婚前個人財產。

本案中李某與張某簽訂書面的房屋買賣合同，該房屋未能辦理房屋登記，那么能否作為李某的遺產處理?物權法第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。物權法第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。根據上述規定，不動產所有權的取得依據是登記。依據物權法規定，涉案房屋因未辦理登記，死者李某沒有取得房屋所有權而不能將其作為遺產處理，但遺產包括被繼承人死亡時遺留的個人合法財產和財產權利，被繼承人李某雖未取得房屋的所有權，但享有處分權以外的其他所有權權能，即涉案房屋的占有、使用、收益的財產權利，可作為遺產繼承。本案系家庭財產繼承糾紛，并不涉及對涉案房屋的出賣、互易、出資等處分行為，被繼承人的父母、配偶、子女可依法繼承涉案房屋處分權之外的其他權能。且該房屋系單位集資房屋，在房屋具備辦理登記條件時單位負有為員工辦理房屋登記的義務。最高人民法院《關于貫徹執行繼承法若干問題的意見》第三條的規定：“公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等，該債權為財產性權利，可予繼承?！?/span>

二、王某給付房款的性質認定

最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋三》)第10條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

遺產是指公民死亡時遺留的個人合法財產，涉案房屋系李某生前個人財產，屬于李某的遺產，繼承開始后，沒有遺囑或者遺贈扶養協議的，遺產按照法定繼承辦理，即由第一順序繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一順序繼承人，有權繼承被繼承人的遺產。處理涉案房屋的繼承時，需考慮王某向李某匯款20萬元的性質問題。參照《婚姻法解釋(三)》第10條，該20萬元可視為王某對李某的借款，即王某對李某享有這20萬元的債權。根據繼承法之規定，繼承遺產系概括繼承，既包含財產也包含債務，繼承人繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，清償稅款和債務后，對剩余財產進行分割。

三、非基于法律行為的物權變動

根據繼承法的規定，配偶、父母、子女同為第一順序繼承人，繼承遺產的份額，一般應當均等。本案中原、被告均系第一順序繼承人，李某之母雖年事已高，但有子女，且有退休金，不屬于生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人;李小某與王某分別系李某之女和妻，均與李某生前共同居住，且李小某已成年?？紤]雙方具體情況，對其三人均分遺產為宜。該涉案房屋總價值為38萬，則三人可分得的遺產數額人均為6萬元。鑒于該房屋一直由王某居住，且王某可共得房款總額為26萬元，該房屋可判令由王某所有，王某分別給付李小某、李大某人民幣6萬元。

物權法第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。最高人民法院《關于物權法適用若干問題的解釋(一)》第7條規定，人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。根據繼承法第十條、第十三條的規定，同一順序法定繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。即本案中繼承開始后、遺產分割前，原告作為被繼承人的母親和女兒，被告作為被繼承人的配偶，對涉案房屋A享有的財產權利處于共同共有狀態，法院依法對該不動產作出分割的判決生效后，王某即取得涉案房屋A的物權