海口嘉瓊企業開發公司與海南英才實業投資公司房屋預售合同糾紛上訴案

上訴人（原審原告）：海口嘉瓊企業開發公司，住所地:海南省海口市濱海大道金融貿易區A8區四海花園峨眉苑。

法定代表人:李建強,該公司總經理。

委托代理人:陳明，北京市中瑞律師事務所律師。

委托代理人:解士輝，北京市中瑞律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：海南英才實業投資公司，原住所地:海南省海口市濱海大道南洋大廈1702室。

法定代表人:張子牛,該公司總經理。

委托代理人:左權，北京市中業律師事務所律師。

一、案件基本事實

1993年4月15日，海口嘉瓊企業開發公司（以下簡稱嘉瓊公司〉與海南英才實業投資公司（以下簡稱英才公司）簽訂《宏威商業大廈售房合同書》約定，英才公司將宏威商業大廈預售給嘉瓊公司，面積33,863.24平方米，房價每平方米人民幣5000元,總價款1.693162億元。面積包括車廊、門廊、門廳、電梯大堂、電梯機房、樓梯及疏散通道、變配電房、發電機房、水池、物業管理用房等，最終以海南省海口市房產管理局核定結果為準進行結算。付款方法為,簽訂合同時按總價款支付定金5%，簽訂合同1個月內支付10%,簽訂合同兩個月內支付10%,工程施工至±0時7日內支付10%,裙房封頂7日內支付10%，主體結構施工至第10層時7日內支付10%,主體結構封頂后7日內付15%,外垴裝修完畢支付10%,竣工后7日內付20%,如無自然災害等不可抗力影響，英才公司應于1994年12月31日前將房屋交付使用。在英才公司為嘉瓊公司辦理房產證前,若嘉瓊公司將房產全部或部分轉讓第三方,英才公司應負責按原售房合同更換買方名稱,以后若第三方再行轉讓,英才公司應予協助。嘉瓊公司或嘉瓊公司指定單位要求成為房屋承銷商,英才公司應盡快提供發展商授權委托書。合同簽訂后,英才公司如不按合同規定的期限移交房屋,則每逾期1天,按已付房款的0.5%?支付違約金,若嘉瓊公司不按合同支付定金,則本合同自行失效，若不能按合同規定的時間及數額支付各期房款,則每逾期1天按應付房款額的0.5‰支付滯納金,若逾期30天仍未按合同規定支付購房款,則視為中途毀約,中途毀約則按嘉瓊公司所付房款及定金作為違約罰款數額，以補償守約方的直接間接經濟損失,英才公司收回房屋,本合同失效。

合同簽訂后，嘉瓊公司于1993年4月13日付款400萬元,4月15日付款446.5810萬元,5月13日付款580萬元,5月15日付款10萬元,5月18日付款26,067元,6月2日付款250萬元,6月17日付款200萬元,7月7日付款100萬元,7月14日付款200萬元,8月11日付款90萬元，8月24日付款110萬元,9月25日付款30萬元,10月13日付款20萬元，11月2日付款10萬元,1994年1月12日付款10萬元，總計付款2459.1877萬元。英才公司亦將其與海南宏威房地產開發公司（以下簡稱宏威公司）簽訂的《承包建設經營宏威商業大厘項目合同書》、宏威公司給英才公司的《售房委托書》及英才公司給嘉瓊公司的《售房委托書》各一份，以及宏威大廈《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程施工任務通知書》復印件各一份交給嘉瓊公司。1993年7月27日，英才公司致函嘉瓊公司要求其履行合同依約付款。1994年2月1日，英才公司再次致函嘉瓊公司要求采取措施解決違約造成的問題,否則將依約收回宏威大廈，并將已付房款作為違約罰款，以補償其經濟損失。

宏威商業大廈項目位丁海南省海口市海甸島人民大道西側，原由宏威公司開發。1993年3月10日，宏威公司與英才公司簽訂《承包建設經營宏威商業大廈項目合同書》約定,雙方共同建設開發經營宏威商業大度項目，宏威公司負責運作項目的前半部分并負責土地的購置、轉讓交易和報建等費用，英才公司承包建設經營該項目的后半部分并負責施工、銷售廣告、銷售過戶契稅等費用。雙方確定宏威公司的包干管理費、利潤和前期投資費總計為人民幣3719.85萬元，由英才公司分四次支付，簽約當天、同年4月10日、7月13日英才公司分三次各付款1115.955萬元給宏威公司，總計付款人民幣3347.865萬元,尚余10%待房產證辦妥后再付。英才公司承接宏威大廈項目后,于1993年4月開始試樁工程，之后，完成了大度的樁基工程、降水工程、護坡工程及部分坑基開挖工程。后因資金不到位，英才公司于1994年年底停工至今。

英才公司用于宏威大廈樁基工程投資523.046775萬元，支付違約賠償金237萬元,支付試樁費、工地供水安裝、工地電費及變壓器搬遷、消防保證金、降水護坡工程、因施工為海口海事法院綜合樓糾偏及賠償等費用188.5萬元。由于不能按期償還投資借款,英才公司向中國人民銀行梁平縣支行（以下簡稱梁平縣支行）、中國人民銀行開縣縣支行（以下簡稱開縣縣支行）、重慶市萬州區長城實業總公司(以下簡稱長城公司）支付借款利息370萬元。英才公司在與嘉瓊公司簽訂《宏威商業大廈售房合同書》時,未領取《商品房預售許可證》，在一審訴訟期間亦未取得商品房預售許可證明。

根據國務院批準的海南省處置房地產遺留問題的規定精神，英才公司、嘉瓊公司分別于2000年2月、8月向海南省海口市國土海洋資源局申請對宏威大廈項目土地進行確權。經海南省海口市國土海洋資源局協調,2001年4月'26日，嘉瓊公司、英才公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司經協商簽訂《協議書》，內容為:幾方一致同意將宏威商業大度土地進行確權,核發換地權益證書，具體比例為，嘉瓊公司占四分之二、梁平縣支行和開縣縣支行占四分之一,長城公司占四分之一。本協議經四方蓋章或授權代表簽字后生效。同日，各方在該《協議書》上蓋章或授權代表簽字。

2000年12月15日，嘉瓊公司以英才公司無故單方停工造成其巨大經濟損失，請求判令英才公司返還2459萬余元購房款、支付違約金、賠償損失等為由，訴至海南省高級人民法院。

二、海南省高級人民法院認定與判決

一審法院經審理認為,本案當事人經協商一致簽訂的合同,其形式要件和實質要件不違反法律規定,訴訟中雙方亦均主張其行為有效，因此，雙方當事人所簽合同應認定有效。履行合同中，嘉瓊公司未依約履行付款義務，其行為巳構成違約，應依合同約定承擔違約責任。嘉瓊公司違約客觀上直接影響了宏威大廈項目的建設及當事人所投資金的回收和效益,其對此造成的損失負有責任，故嘉瓊公司提出的訴訟主張無理,其請求不予支持。申請確權是海南省經中央批準制定的處理宏觀調控時海南房地產市場遺留問題的政策。英才公司、嘉瓊公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司簽訂的有關宏威商業大度項目土地確權的協議，系其約定處分自己權利的行為，當事人為此簽訂合同后,應信守約定，履行義務。據此判決:駁回嘉瓊公司的訴訟請求。一審案件受理費人民幣130,334元,由嘉瓊公司負擔。

三、當事人上訴請求與答辯理由

嘉諒公司不服海南省高級人民法院（2000)瓊民初字第1號民亊判決，向最高人民法院提起上訴稱,一審判決適用法律錯誤，認定事實有誤,訴訟程序違法,請求撤銷一審判決、認定雙方所簽售房合同書無效并判令英才公司返還2459萬余元購房款和利息以及承擔訴訟費用。主要事實和理由是：（1)1993年3月10日英才公司和宏威公司簽訂《承包建設經營宏威商業大JS項目合同書》時，均沒有取得預售商品房資格,英才公司作為該項目的工程承包人,在既沒有取得土地使用權,也沒有取得商品房預售許可證明的情況下，與嘉瓊公司簽訂《宏威商業大廈預售合同書》并收取預售款,在一審期間既不施工也不補辦預售證明，根據有關司法解釋的規定，該合同應認定為無效;（2)承建該項目工程是英才公司單方義務,一審判決認定英才公司中途停工系嘉瓊公司未按約付款所致,與事實不符,英才公司并未將嘉瓊公司已付的2459萬余元購房款全部用于該項目建設，只完成了部分粧基工程；(3)—審判決認定英才公司支付給宏威公司、海口海事法院、梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司的款項均未査淸,部分白條不足為證;（4)2001年4月26日嘉瓊公司與英才公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司簽訂的尚未生效的《協議書》，未經法庭質證,違背民事訴訟法的規定。

英才公司答辯稱：（1)雙方簽訂《宏威商業大廈售房合同書》的意思表示真實，《房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》均是自1995年1月1日開始施行，本案所涉合同簽訂于1993年4月，故一審判決認定合同有效是正確的；（2)英才公司對宏威大廈項目的投資情況有合同、判決、支票存根及收據證明,按照合同約定，嘉瓊公司應承擔違約責任；（3)~審期間，根據海南省經中央批準制定的處理宏觀調控時房地產市場遺留問題的政策梢神,在海南省海口市國土海洋資源局協調下，于2001年4月26日英才公司與嘉瓊公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司就宏威商業大廈土地確權及核發換地權益證書問題共同簽訂了《協議書》，雙方就履行《宏威商業大廈合同書》的糾紛已經解決。故一審判決認定事實淸楚，適用法律正確，訴訟程序合法,請求二審法院依法駁回上訴,維持原判。

四、最髙人民法院認定與裁決

最髙人民法院經審理認為,根據經國務院批準由海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、中國人民銀行制定的《處置海南省積壓房地產試點方案》中確定的處理宏觀調控時海南房地產市場遺留問題的政策規定，因政府收回項目閑置用地，有關土地權益人可以申請對該土地權屬進行確權。英才公司和嘉瓊公司分別于2000年2月和8月申請對本案訟爭用地宏威商業大廈項目閑置用地進行確權，梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司作為英才公司的債權人亦參加了海南省海口市國土海洋資源局主持的對本案訟爭用地確權協調會。英才公司和嘉瓊公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長城公司于2001年4月26日簽訂《協議書》，一致同意將宏威商業大廈土地進行確權，核發換地權益證書，達成的嘉瓊公司占四分之二、梁平縣支行和開縣縣支行占四分之一、長城公司占四分之一的具體比例,是當事人的真實意思表示,且該《協議書》經各方蓋章或授權代表簽字，協議中約定的生效條件已經成就,故應認定該《協議書》對簽約當事人具有約束力。嘉瓊公司系基于與英才公司之間的商品房預售關系取得參與訟爭閑置項目用地換地權益證書申請資格，在取得該項目用地50%權益后，尚未辦理有關換地權益證書并對該部分土地權益進行價格評估和價值確認，以折抵相應款項，因此無論是其于2000年12月5日在本案一審起訴時以英才公司無故單方停工造成其巨大經濟損失，請求判令英才公司返還2459萬余元購房款、支付違約金、賠償損失等為由提起的訴訟請求,還是在二審中以認定雙方所簽售房合同無效并判令英才公司返還2459萬余元購房款和利息等為由提起的上訴請求，均沒有扣除其因取得50%訟爭閑置土地換地權益并對該部分權益進行評估和確認后折抵的款項,其與英才公司之間尚存的債權債務總額不確定、不明確。嘉瓊公司既要申請對訟爭閑置土地確權,又主張全額返還其支付給英才公司的2459萬余元預購款,超出了其依合同約定應享有的權利或者因合同無效應予返還財產的總額范圍，因此嘉瓊公司在訴訟中提出的有關請求英才公司返還款項數額不明確、不具體,不符合民事訴訟法規定的起訴必須具備的條件,其起訴依法應予駁回。據此，最高人民法院依照《民事訴訟法》第108條第3項之規定，于2001年12月31日，以（2001)民一終字第91號民事裁定書,裁定如下：(1)撤銷海南省髙級人民法院(2001)瓊民初字第1號民事判決；（2)駁回嘉瓊公司的起訴。一審案件受理費50元、二審案件受理費50元,均由嘉瓊公司負擔。

（來自：中國司法案例網）