房地產開發項目過程法律風險分析

一、房地產開發項目過程法律風險分析

(一)土地使用權取得過程中的法律風險

房地產開發商土地使用權的取得方式包括出讓(招標、拍賣、掛牌)、轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等。采取這些方式取得土地使用權的風險主要包括：

1、土地使用權出讓過程中的法律風險及應對方法

(1)政策及法律、法規變化的風險

比如物權法出臺的影響;前幾年房產市場的宏觀調控，都或多或少的對每一個房地產企業的發展產生著影響。

應對方法：

(2)政府規劃方案變更的風險;

匯金隆購物廣場案件

應對方法：

(3)土地使用權出讓合同對土地使用進行限制的風險

限制的內容包括規劃指標(容積率、建筑密度、綠化率等)、開發期限、轉讓、用途等的限制;

應對方法：

(4)招拍掛過程中的法律風險

重慶萬州土地出讓金糾紛。

應對方法：

(5)房屋拆遷及土地平整等相關問題的法律風險

蘇州拆遷拖延糾紛;“釘子戶”。

應對方法：

(6)土地使用權被政府收回的法律風險

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定。

應對方法：

2、土地使用權轉讓過程中的法律風險及其應對方法

(1)土地使用權轉讓合同無效的法律風險

出讓用于項目開發的土地使用權轉讓應符合的條件：

出讓用于成片開發的土地使用權轉讓應符合的條件：

應對方法：

(2)土地使用權權屬瑕疵的法律風險

存在抵押等權利擔保、共有及“一地數轉”等問題，可能會被實現抵押權、共有人不同意、合同簽訂無法取得土地使用權。

應對方法：

(3)土地使用權轉讓的稅收法律風險

逃稅避稅的風險

應對方法：

(4)因土地使用權出讓合同問題而導致的轉讓風險

應對方法：

(5)土地使用權轉讓變更登記過程中的法律風險

3、土地使用權合作開發及收購房地產項目的法律風險及應對方法

前幾年，房地產合作開發的糾紛特別多，近幾年管理加強了、市場規范了，這類糾紛少了，但金融危機的發生及以后的房產市場或許會有一定時期的低迷，一些開發商為了解決資金問題，就會有越來越多的合作開發及項目轉讓、項目收購發生，由于這種交易的復雜性及不確定性，將必然導致很多風險的產生。

(1)合作開發合同或股權轉讓合同被認定無效的法律風險

由于房地產的法律規定多、投資金額大、法律關系復雜，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。

應對方法：

(2)土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險

如土地出讓金、土地閑置費未交清、土地存在抵押擔保、存在權屬爭議正在發生糾紛等問題。

應對方法：

(3)房地產項目公司或有負債的法律風險

收購后發現項目公司存在一系列負債，這是最大的法律風險。

應對方法：

(4)房地產項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風險;

(5)房地產項目公司的稅收風險;

(6)收購在建工程時產生的法律風險;

在建工程轉讓合同很復雜，除了土地問題、項目問題、還有工程問題，工程問題也很復雜，有工期、質量、造價、施工隊伍、勞務工的問題等等，都會在在建工程合同里面反映出來，所以這個合同就要做的比較仔細，要把好幾個相關的法律關系在合同中體現進去。

上海一中院案件。

應對方法：

(7)被收購房地產項目可能欠政府行政規費的風險

收購時，通常容易忽略包括土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等。

應對方法：

(8)與被收購房地產項目原規劃指標相關法律風險。

收購后原規劃指標不符合預期開發目標、不符合投資商業目的而實施變更。

杭州一項目變更糾紛。