房地產開發經營合同糾紛

房地產開發經營合同糾紛

(1)委托代建合同糾紛

(2)合資、合作開發房地產合同糾紛

(3)項目轉讓合同糾紛

【釋義】

依據《城市房地產管理法》第2條的規定，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的上地上進行基礎設施、房屋建設的行為。而依據《城市房地產開發經營管理條例》第2條的規定，房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。這些都是從廣義角度作的規定，包括了房地產市場的全部階段，從一級市場獲得土地使用權，在二級市場上將房地產出售給用地、用房單位或個人，甚至三級市場中房地產使用者之間的交易都涵蓋在內。但本條中的房地產開發經營是狹義的，僅指建設前期的經營活動，特別是房地產經營者之間進行項目轉讓、合作開發、委托代建的活動。房地產經營者之間因項目的轉讓、合作開發、委托代建等形成的合同，就是此處所稱的房地產開發經營合同。

委托代建合同是指建房人獲得國有土地使用權后委托房地產建設企業代建房屋，并向受托房地產建設企業支付酬金的協議。委托人應當享有土地使用權并承擔立項等建設成本，代建人應當具有相應資質。代建人的主要義務是利用自己的資質代建房人依法進行相關建設活動，建房人的主要義務是支付酬金。

合資、合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

項目轉讓合同是指房地產開發企業將其房地產開發項目轉移給他人的合同。依據(城市房地產管理法》，轉讓包括買賣、贈與或其他合法方式。轉讓房地產開發項目時涉及土地使用權應當符合有關土地使用權轉讓的規定。合同簽訂后，轉讓人和受讓人還必須持合同到房地產開發主管部門登記備案。

【管轄】

依據《民事訴訟法》第34條第(1)項的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。房地產開發經營合同標的為房地產，屬于不動產，應由相關房地產所在地人民法院管轄。

【法律適用】

處理房地產開發經營合同糾紛的法律依據主要是《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》以及最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三部分的相關規定。

【確定該案由應當注意的問題】

《城市房地產管理法》以及《城市房地產開發經營管理條例》中的房地產開發經營是廣義的概念，包括了房地產開發經營的所有活動。《規定》修改前，采用了廣義的概念，將全部的房地產開發經營活動都規定在同一個第三級案由之下，內容過于龐雜。此次修改，采用狹義概念，對原房地產開發經營合同糾紛案由進行拆分，將土地使用權合同糾紛，用建設用地使用權合同糾紛、臨時用地合同糾紛兩個第三級案由進行規范;將房地產經營者與被拆遷人之間的糾紛，用房屋拆遷安置補償合同糾紛作為第三級案由進行規范;將房地產經營者與消費者之間糾紛，用房屋買賣合同糾紛作為第三級案由進行規范;而對房地產經營者之間就房地產項目轉讓、合作等活動形成的糾紛用本案由進行規在確定相關案由時應注意這一變化。