律師：協議離婚后房產過戶難題的分析、規避、處理(超實用)

來源：每日法言

作者：肖渭川、梁偉亮

案情：

原夫妻雙方在簽訂協議并登記離婚后，男方擬將以上房產轉讓，為此需將房產過戶于自己名下，以便順利簽訂房屋轉讓協議。但是，女方在此事中，極度不配合，致使房屋過戶之事一拖再拖，男方也始終不能將房屋出手。后，男方無奈，希望法律途徑解決糾紛。

這個案件，需要確認離婚協議效力，要求被告履行協議確認的配合房產過戶的義務。

本案的處理

根據《房屋登記辦法》第十二條的規定：申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。

有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：因合法建造房屋取得房屋權利;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;因繼承、受遺贈取得房屋權利;有本辦法所列變更登記情形之一;房屋滅失;權利人放棄房屋權利;法律、法規規定的其他情形。

本案中，原共有房屋的一方當事人不配合房屋過戶登記，另一方當事人便只能根據以上法律規定向有管轄權的人民法院提起訴訟或者向仲裁委員會申請仲裁(前提是要有有效的仲裁協議條款)，以對方違約為由，請求確認離婚協議效力，并要求被告履行協議確認的配合房產過戶的義務。在法院作出生效判決后，如果對方仍不履行，可以申請法院強制執行，通常法院會向房管部門送達協助執行通知書，房管部門在收到通知書后即會根據相關流程辦理過戶手續。

法律分析

第一，本案案由問題：對于上述案情，有觀點認為法院可以逕行判決：案涉房屋歸原告所有，并判決被告協助原告將房屋產權過戶到其名下。

本案原告的訴請指向房屋的權屬，而重點在于這是所有權確認糾紛，還是離婚后財產糾紛?筆者傾向于這是離婚后財產糾紛，由此出發，逕行判決直接確認案涉房屋歸原告所有并支持協助過戶的觀點不妥。具體理由分析如下：

最高法院發布的民事案件案由規定將所有權確認糾紛歸屬在物權糾紛中，屬于第四級案由，將離婚后財產糾紛歸屬在婚姻家庭糾紛之中，屬于第二級案由。可見，所有權確認糾紛與離婚后財產糾紛是性質不同的兩類糾紛。

所有權確認糾紛是指針對某一標的物的權利歸屬產生爭議而引發的糾紛。只有當事人之間就某一動產或不動產爭相主張所有權的時候，法院才能對該爭議的動產或不動產權利歸屬加以確認。《物權法》第三十三條規定：因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。而本案中訟爭的房屋屬于原被告共同所有，這一點非常明確，彼此都無疑義。既然雙方不存有物權歸屬爭議，本案當然就不屬于所有權確認糾紛而屬于離婚后財產糾紛。

第二，訴訟請求問題：前已述及，本案的案由是離婚后財產糾紛而非所有權確認糾紛，即債權糾紛。所謂債權，是指一方要求他方為一定行為或不為一定行為的權利，是一種相對權。債發生的原因有合同、無因管理、不當得利、侵權行為。物權，是指權利人對特定的物享有的支配和排他的權利，是一種絕對權，主要包括所有權和他物權(用益物權和擔保物權)。物權法第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。因此，在擬定訴訟請求之時，應列明確認離婚協議效力并要求被告履行協助過戶義務，而非請求法院確認涉訴房產的歸屬，此為關鍵。

第三，管轄法院問題：本案雖涉及房產過戶問題，但是因女方不履行雙方所簽訂的離婚協議引起，是債權糾紛而非物權糾紛，因此不適用因不動產引起的糾紛由不動產所在地法院管轄的原則，應適用“原告就被告”的普通管轄原則而不是不動產專屬管轄原則。

就規避本案風險而言，律師建議：

為規避以上的法律風險，減少訴累，我們可以采取以下的方式：

第一，離婚時，到公證機關辦理離婚協議書公證。為了防止出現離婚后，一方不配合的情況出現，可以在辦理離婚時，將離婚協議書公證，以證明協議書的真實性，這樣房管局就會對離婚協議書予以認可，將房產過戶。

第二，如果雙方協商達成一致，準備以協議的方式離婚，但是一方擔心離婚協議簽署之后，另一方不按照離婚協議書的內容協助辦理房產過戶手續，那么此時可以采用公證協議書的辦法或者直接起訴到法院，以調解的方式結案，拿到法院的調解書與辦理離婚協議書公證一樣的效力。無疑，在實踐中，采取后者的方式可以大大降低經濟成本。

總之，由于我國法律對不動產采取的是公示生效主義，只有辦理了過戶所有權才能得以變更，因此不管在何種情況下，協議確認的房屋歸屬人都要及時辦理過戶手續，以免后期滋生不必要事端。

類似情形的處理

一、協議由一方過戶于另一方如何處理

此種情形下，如果雙方在協議簽署后均無二意，對方也愿意配合辦理過戶手續，那么按照正常的程序遞交材料就行了。

如遇對方不配合，協議確認的房屋歸屬人可通過訴訟或仲裁方式解決爭議，處理方式同上。

二、協議由雙方過戶于子女如何處理

如案涉房屋產權初始登記于原夫妻雙方名下，原本就屬于雙方共同所有。雖然二人離婚時一致同意將房屋贈送子女所有，但該贈與協議不能直接引起物權變動，它只是引起物權變動的原因。子女依據其父母所達成的房屋贈與協議，僅僅是取得了 “要求其父母將房屋產權變更登記到自己名下” 的債權。如要想擁有案涉房屋的產權，必須經過“變更登記”這一要件行為。案涉房屋產權在沒有變更登記的情況下，自始至終屬于原夫妻共同所有，而非子女所有。在辦理過戶中，如父母一方或雙方不配合，子女可以通過訴訟途徑，要求違約方承擔履行協議的義務，協助房產過戶。

三、協議簽訂后，其中房產贈與條款是否可以撤銷

在此問題上，一種觀點認為，離婚協議中的房產贈與條款與整個離婚協議是一個整體，不能單獨撤銷。男女雙方基于離婚事由將夫妻共同財產處分給子女的行為，可視為一種有目的的贈與行為，在雙方婚姻關系因登記離婚而解除的情況下，應認為贈與房產的目的已經實現，故贈與房產條款不能隨意撤銷。

另一種觀點認為，婚姻登記部門在辦理離婚登記時，根據《婚姻登記條例》的規定，只要求自己自愿離婚的雙方當事人對子女和財產問題協商一致作出適當處理，并不對財產分割協議進行實質性審查。合同法規定經過公證的贈與合同，或者具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同不可撤銷，而在婚姻登記機關簽訂的贈與合同并不屬于法定不能撤銷的合同。

筆者認為，單純的贈與行為與離婚協議中的贈與行為性質有所不同，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。而在民政部門登記離婚時達成的財產分割協議所涉及的贈與條款，與解除婚姻關系密不可分。我們來看最高人民法院如何處理離婚協議中房產贈與條款的撤銷問題：

最高法觀點：協議離婚時夫妻雙方達成的將房產贈與子女的條款，與解除婚姻關系密不可分，在雙方當事人已經協議離婚的情況下，一方反悔請求撤銷贈予條款的，人民法院經審查沒有欺詐、脅迫的情形，應當判決駁回其訴訟請求。

四、協議簽訂后，一方死亡，如何過戶

對于此種情形，有以下兩種觀點：

一種觀點認為：房產沒有過戶，該房屋的所有權人還未變更，根據物權法的規定，不動產物權的轉讓經依法登記才發生效力，未經登記，不發生效力。所以此時可以由協議確認的房屋歸屬人按繼承程序行使權利，具體可以房屋所有權人的繼承人為被告向法院起訴，要求繼承其房產。

另一種觀點認為：離婚協議書明確約定爭議房屋歸屬，那么房屋所有權人需要履行離婚協議中的義務就是配合辦理過戶。而在過戶之前，房屋所有權人遭遇車禍去世，故其該履行本協議的行為無法繼續履行。那么因房屋所有權人去世這一刻導致繼承的發生，在其繼承人沒有明確書面放棄繼承權的情況下，其對被繼承人權利義務概括承受。因此，協議確認的房屋歸屬人可以房屋繼承人為被告起訴，要求其繼續履行離婚協議配合過戶的行為。

但是，筆者認為，由于爭議房產不屬于原房屋所有權人的遺產，而是協議確認的房屋歸屬人根據離婚協議分割的屬于其個人的財產，故其不應按繼承程序行權。另外，由于離婚協議的一方當事人已經死亡，客觀上已經不存在履行離婚協議的異議人，故其無需通過訴訟的途徑確認離婚協議的效力，而且由于沒有異議人，客觀上也無法提起確認之訴。因配合其履行離婚協議的唯一義務人已經死亡，故其已無法要求原房屋所有權人配合其辦理爭議房屋的產權變更手續，而其他人則沒有上述義務。

鑒于此，協議確認的房屋歸屬人可以而且唯一能行權的方式是：持離婚協議和房屋所有權人的死亡證明去產權登記部門要求其辦理爭議房屋的產權變更登記手續。房屋登記部門收到其的申請后，只需確認死亡證明和離婚協議的真實性以及爭議房屋無抵押登記的事實，即可辦理房屋變更登記手續。因為根據《物權法》第十二條的規定，房屋登記機關有核實相關事實的義務。如房屋登記部門拒絕辦理爭議房屋的產權變更登記手續，其則可以向法院提起行政訴訟，要求房屋管理部門履行變更登記的具體行政行為。

五、協議離婚后，按揭房產如何才能過戶

沒有房產證的按揭房，離婚后如何過戶呢?我們都知道，房屋過戶必須有房產證，沒有房產證是無法進行過戶的。按揭房的房產證在正常情況下，應該是在銀行抵押的。因此，離婚后，分得房子的一方想要過戶的，可以有兩種辦法：

1、 提前還貸：消除銀行按揭抵押貸款的抵押登記，如果沒有很多現金提前還貸的，可以考慮通過一些貸款公司將房產證贖出。在取得房產證后，雙方到房產登記部分辦理過戶。

2、 沒有能力一次清償貸款，可以與貸款銀行協商，變更貸款人，重新簽訂住房貸款抵押合同。這種操作方式比較麻煩，因為銀行出于償還貸款的風險及工作量的考慮，一般是不會給予配合的。但是，近年來隨著二手房市場的迅猛發展，商業銀行為了業務發展，大都也會進行此項業務操作。

有房產證的，離婚按揭房如何過戶，怎么過戶? 有房產證的，離婚按揭房過戶就比較好辦理了。按照正常的過戶手續辦理即可。

如上文所言，未取得房產證的無法辦理過戶。因此，離婚按揭房取得房產證的，過戶首先需要辦理離婚房產析產，離婚房產析產是離婚房產過戶免征契稅的證明。如果不是因為離婚分得的房產，在房產過戶時就需要繳納契稅。

辦理完離婚房產析產手續后，就可以到房產管理部門辦理離婚房產過戶手續，具體的過戶流程有：

協議離婚，簽訂離婚協議書的到公證處辦理析產公證，如有離婚判決書的話無需辦理公證--到交易中心辦理轉繪--到房管局辦理免征契稅申請--辦理析產登記手續并繳交50元登記費--取證。