四方盛發公司訴四方新城業委會所有權糾紛

案情摘要

2013年4月16日，四方新城業委會提起本案訴訟，訴稱：四方盛發公司是上海市巨鹿路568弄四方新城小區的開發商，該小區于1998年全部竣工并經核準登記。小區業主在購買房屋和車位時，均按購房流程及相關規定將應由業主承擔的房屋維修基金交給了四方盛發公司，共計人民幣（以下幣種均為人民幣）1，919，762．82元。根據相關法律規定，維修基金屬于全體業主所有，開發商在代為收取后，應依法劃轉至專門的維修基金專戶。但目前開發商僅劃入維修基金專戶146，744．87元，還有1，773，017．95元未劃入。故四方新城業委會要求判令：1、四方盛發公司返還業主維修基金1，773，017．95元；2、四方盛發公司賠償上述維修基金利息損失（以1，773，017．95元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率的標準，自2003年1月1日計算至實際付款之日）。 四方盛發公司答辯稱：其已將作為開發商應該交付的維修基金全部交入維修基金專戶，且未向業主收取過維修基金，故不存在返還維修基金及賠償損失的責任，不同意四方新城業委會的訴訟請求。 2014年4月9日，上海市靜安區人民法院作出（2013）靜民一（民）初字第965號民事判決書，判決：一、四方盛發公司應于判決生效之日起十日內返還四方新城業委會維修基金1，773，017．95元；二、四方盛發公司應于判決生效之日起十日內支付四方新城業委會維修基金1，773，017．95元的利息（按照中國人民銀行同期存款利率的標準，自2003年1月1日起計算至判決生效之日止）。案件受理費20，757元，由四方盛發公司承擔。判決后，四方盛發公司提出上訴。2014年8月1日，本院作出（2014）滬二中民二（民）終字第911號民事裁定書，裁定：一、撤銷（2013）靜民一（民）初字第965號民事判決；二、發回重審。 2015年7月31日，上海市靜安區人民法院經重審后作出本案一審判決。 一審法院經審理查明如下事實： 一、上海市靜安區巨鹿路568弄四方新城小區系四方盛發公司開發建造的外銷商品房。四方盛發公司于1997年起銷售該小區商品房，委托東亞物業管理（中國）有限公司（以下簡稱“東亞物業公司”）、上海東衍物業管理有限公司（以下簡稱“東衍物業公司”）辦理出售房屋的交接，并委托黃乾亨黃英豪律師事務所辦理出售樓款的收取手續。據四方盛發公司發給東亞物業公司的《收樓證明書》顯示，有“業主已付清樓價款，管理費、管理費按金及維修基金等由業主直接付往東亞物業管理公司，請給予安排驗收”、“業主已付清樓價款，已付清首月管理費、管理費按金及維修基金等，請給予安排驗收”等幾種記載；據《四方新城管理處物業管理收費通知》顯示，有“維修基金（具體金額不等）”或“維修基金（具體金額不等）＋750（車位）”等記載；據黃乾亨黃英豪律師事務所發給四方盛發公司的《收樓證明書》顯示，有“業主已付清樓價款，已付清月管理費、管理費按金及維修基金（各業主具體金額不等）等，請給予安排驗收”的記載。 東衍物業公司向業主開具的《收據》顯示：2003年10月30日，東衍物業公司收取了2號3層A室業主維修基金6，482．30元和物業代收費2，141元；2003年11月11日，東衍物業公司收取了2號7層D室業主維修基金6，482．30元和物業代收費2，141元；2003年12月17日，東衍物業公司收取了1號20層A室業主維修基金6，482．30元和物業代收費2，141元；2004年2月6日，東衍物業公司收取了3號6層C室業主維修基金6，157．90元和物業代收費2，141元等。 二、1998年1月22日，四方盛發公司（甲方）與顧曉雯（乙方）簽訂了《上海市外銷商品房出售合同》（合同編號95-0080-0161），約定乙方向甲方購買四方新城小區第3幢7樓D室。該合同附件三“承諾書”中約定，購買方聲明確認已詳細審閱四方盛發公司與該屋苑第一位簽約購買者“彪勝發展有限公司”于1997年4月18日簽署的中國上海市巨鹿路568弄上海四方新城管理總公約。該總公約約定：“管理者”指發展商自任或根據總公約而聘請或委任管理屋苑的人士或公司，“維修基金”指發展商或管理者根據總公約用于保養、美化及維修屋苑而收取的基金。本公司賦予發展商具有債權管理屋苑之權力，管理期限自第一期建筑工程驗收合格并由發展商驗收之日起至屋苑所有單元全數竣工驗收合格后五年；期滿后，管理權自動續約五年。期滿后，發展商之管理權再自動延續兩年，如此類推直至有關土地使用權期滿。惟在本總公約生效五年后，業主委員會可依據本公約內有關條款自行行使其管理權。管理者可向各業主收取一定數目的金額或于每月管理費中提取一定之百分比作為維修基金。 三、2003年前，四方新城業委會在中國農業銀行上海盧灣支行陜西路營業所開立賬號為XXXXXXXXXXXXXXXXX的賬戶，2003年5月，中國農業銀行上海盧灣支行陜西路營業所更名為中國農業銀行盧灣延中支行，四方新城業委會在該行的賬戶賬號變更為XXXXXXXXXXXXXXXXX。據四方盛發公司提供的銀行憑證顯示，四方盛發公司于2003年3月13日向四方新城業委會支付維修基金1，012，266元。上述賬戶此后再無四方盛發公司支付記錄。 2007年5月14日四方盛發公司向靜安區房地局支付了四方新城小區維修基金1，819，664．42元。2009年4月27日，靜安區房屋土地管理局將上述維修基金本息全部移交給上海市靜安區四方新城業主大會。 據四方新城業委會向上海市房屋維修資金管理系統查詢，四方新城業委會維修資金交存明細表顯示：房地產開發企業應交款總計2，831，930．42元，實交款總計為1，819，664．42元；購房人（共計424戶）應交款總計1，919，762．82元，實交款總計為146，744．87元。 四方新城業委會于2009年開始向相關部門反映該小區維修基金賬冊移交情況。 2012年4月28日，四方新城業委會根據業主大會議事規則規定以書面征求意見的形式向全體業主發出通過訴訟追討維修基金的意見征詢表，共向業主送達200份、放入業主信箱215份，另有9戶業主電話征詢意見。至2012年5月14日截止日，四方新城業委會共收回209戶業主反饋意見，其中208戶同意、1戶棄權。2012年7月31日及8月1日，四方新城業委會工作人員電話征詢17戶業主，均同意訴訟，另有6戶業主補交了意見征詢表，亦同意訴訟。2012年10月17日，四方新城業委會向法院起訴要求四方盛發公司返還維修基金1，773，017．95元并賠償損失，后于2013年4月15日撤回起訴。2013年4月16日，四方新城業委會提起本案訴訟。 四、四方新城小區建成之后，先是由四方盛發公司委托東亞物業公司作為前期物業公司，之后又歷經了東衍物業公司、上海德康物業管理有限公司及上海復欣物業管理有限公司作為該小區物業管理單位。其中上海德康物業管理有限公司與四方新城業委會于2005年5月30日簽約，委托管理期限自2005年6月1日至2010年1月31日。東亞物業公司系香港法人，其作為股東之一于1996年6月注冊成立東亞物業管理（廣州）有限公司，2003年起其成為東亞物業管理（廣州）有限公司的獨資股東。東亞物業管理（廣州）有限公司于1997年9月注冊成立了東亞物業管理（廣州）有限公司上海分公司，負責人為勞慧敏，該分公司于2007年3月注銷。東衍物業公司為一人有限責任公司，股東為東亞物業管理（廣州）有限公司，法定代表人為勞慧敏，該公司于2007年3月注銷登記。 五、從1997年至2005年期間，四方新城小區424套房屋及100個車位均售出。本案再審中，雙方確認，四方新城小區有5套房屋已繳納房屋維修基金，分別為1號18層B室、1號18層C室、1號20層B室、3號3層B室和7號8層A室；有5個車位已繳納維修基金，分別為16號、71號、84號、85號及86號。此外，四方新城業委會確認，有8套房屋和12個車位因未能調查到一手房出售時間，對此，四方新城業委會在本案中不主張。綜上，四方新城業委會在本案中主張的是411套房屋和83個車位的維修基金，四方新城業委會變更訴訟請求為：一、要求四方盛發公司返還維修基金1，302，401．30元；二、四方盛發公司支付維修基金1，302，401．30元的利息（按中國人民銀行同期存款利率的標準，自2003年1月1日計算至判決生效之日）。 一審審理中，本案的爭議焦點如下： 一、四方新城業委會在本案中是否具有訴訟主體資格？ 四方盛發公司認為，維修基金屬于業主的個人財產，四方新城業委會僅有統一籌集和管理的權利，財產性質屬于業主個人財產，因此，應以業主個人名義訴訟。 原審法院認為，業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。業主大會成立后，業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。 本案中，四方新城業委會根據業主大會議事規則向業主發出了意見征詢表，并獲得了小區過半數業主的同意。另外，2003年前，四方新城業委會已在中國農業銀行上海盧灣支行陜西路營業所開立賬號，維修基金應歸入戶名為四方新城業委會的專戶。 綜上，原審法院認為，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，法院確認四方新城業委會的訴訟主體資格，四方盛發公司關于原告不適格的辯稱意見，不予采納。 二、業主在購房時是否已經支付了維修基金？ 根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定，新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標準由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標準交納首期維修基金。新建外銷商品房住宅出售時設立維修基金的，應當按照住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限將首期維修基金存入規定的開戶銀行。后來因內、外銷商品住房并軌，關于外銷商品房維修基金的管理又有規定為：凡在2001年8月1日前出售的新建外銷商品住房的維修基金籌集，按照商品住房出售合同的約定或者房屋買賣雙方、房地產開發企業與業主委員會協商一致的意見執行；凡在2001年8月1日后出售的新建外銷商品住房的維修基金籌集，按照內銷商品房的相關規定執行。而根據內銷商品房維修基金管理的相關規定，內銷商品房應當設立維修基金，首期維修基金由房地產開發企業和購房人交納，首期維修基金購房人應于房地產權屬登記前繳納，房地產開發企業在辦理初始登記時繳納，業委會成立時住宅尚未出售的，房地產開發企業應在業委會成立之日起15日內繳納業主部分的維修基金。本案中，四方新城小區的商品房出售時間跨越新、老外銷商品房維修基金規定交接的時間節點，應結合房屋銷售的實際情況綜合判斷維修基金的繳納情況。從已查明的事實分析，四方盛發公司于1997年開始銷售四方新城小區的房屋，此時對外銷房維修基金如何繳納雖未有強制性規定，但在四方盛發公司與業主簽訂的購房合同中有“管理者可向各業主收取一定數目的金額或于每月管理費中提取一定之百分比作為維修基金”之約定，在東亞物業公司、東衍物業公司及黃乾亨黃英豪律師事務所與業主辦理交房手續的材料中，絕大部分涉及到維修基金內容，因此可以認定四方盛發公司在出售四方新城小區房屋時，存在與購房者約定繳納維修基金的事實，且從收樓證明書等材料記載來看，業主繳納維修基金的金額與所購房屋的面積大小相關。此外，在2001年8月31日以后出售的房屋，根據相關規定，購房人應在辦理房地產權變更登記前繳納維修基金，而四方新城小區424套房屋已由四方盛發公司出售，因此可以推定在2001年8月31日之后購買并取得房屋產證的業主已繳納了維修基金。綜上，原審法院確認四方新城小區業主在購買房屋時已經繳納了維修基金的事實。至于四方新城業委會對8套房屋和12個車位未能查閱到相關的出售時間，而提出保留訴權，在本案中不主張，于法無悖，法院予以準許。 三、四方盛發公司是否應承擔返還維修基金并賠償損失之責任？ 東亞公司作為四方新城小區的前期物業公司，四方盛發公司委托其辦理已出售房屋的交接手續，在房屋交接過程中向業主代收包括維修基金在內的相關費用符合常理，且根據《四方新城管理處物業管理收費通知》的記載，物業管理處確實向業主收取了一定金額的維修基金。東衍物業公司與東亞物業公司為關聯企業，在接替東亞物業公司成為四方新城小區物業管理公司之后，繼續受四方盛發公司委托與業主辦理房屋交接手續，在此過程中代收包括維修基金在內的相關費用亦符合常理，且根據其向業主開具的《收據》記載，確實存在其向業主收取了一定金額維修基金的事實。至于黃乾亨黃英豪律師事務所，受四方盛發公司委托收取在香港業主的售樓款，再向業主代收包括維修基金在內的相關費用亦符合常理，并且根據《收樓證明書》記載，亦存在業主向其支付了維修基金的事實。因此，四方新城業委會提供的上述相關證據，已經形成完整的證據鎖鏈，原審法院采納四方新城業委會的意見，認定存在四方盛發公司曾委托上述單位向業主收取包括維修基金在內相關費用的事實。在委托關系終止時，四方盛發公司理應與上述單位結算相關費用，并將屬于全體業主共有的維修基金交至專用賬戶。若四方盛發公司未與上述單位進行相關費用的結算，四方盛發公司作為委托人亦有責任將屬于業主共有的維修基金返還給四方新城業委會，并賠償四方新城業委會相應的銀行利息損失。 四、四方新城小區業主在購房時已經支付的維修基金金額如何確定？ 對本案中涉及的419套房屋，四方新城業委會認為，從現有證據證明，四方盛發公司已收取的355套房屋維修基金共分為三種情況：一是87套房屋有明確維修基金金額記載，這類房屋絕大多數在2003年9月2日之后由開發商出售（僅有一套日期為2002年10月21日），其中3號6層C室和7號1層C室能提供證據原件，并且注明維修基金的收取標準為房屋成本價的3％（3號6層C室房屋面積68．04平方米，維修基金：46．80元／平方米×68．04平方米＝3，184．30元；7號1層C室房屋面積131．58平方米，維修基金：1，560元／平方米×0．03％×131．58平方米＝6，157．90元）。四方新城業委會按照此計算標準對留存的證據復印件及證據原件進行了核算，共查實有87套房屋維修基金記載金額與房屋面積存在房屋成本價3％的對應關系。據此，四方新城業委會主張四方盛發公司共收取了87套房屋維修基金金額為522，349元；二是156套房屋維修基金與管理費等其他費用金額混同，這類房屋絕大多數在1997年出售，有3套在1998年，有1套在1999年，有2套在2001年，從證據上顯示業主已付清首月管理費、管理費按金及維修基金，且大部分均按港幣收取。四方新城業委會認為，根據小區部分業主的回憶，當時小區的管理費標準大約為9元／平方米，交維修基金的標準是2個月的管理費。四方盛發公司在庭審中并未對此提出異議，因此，四方新城業委會認為雖然房屋維修基金與管理費等其他費用金額混同，但可以推算出其中的三分之一是房屋維修基金。按照港幣1997年的匯率1．08折算，四方新城業委會參照有明確維修基金金額部分的房屋面積計算得出四方盛發公司收取156套房屋維修基金金額為324，664元；三是112套房屋僅有《收樓證明書》但未記載維修基金金額的，四方新城業委會根據出售時間在2003年9月1日之前的，按照前述第二類的標準，即2個月管理費的標準計算維修基金；在2003年9月1日之后出售的，按照前述第一類的標準，即46．80元／平方米的標準計算維修基金。據此，四方新城業委會主張四方盛發公司共收取了112套房屋維修基金金額為249，289．90元。 同時，四方新城業委會認為，除了上述三類有證據的之外，四方新城業委會查閱到56套房屋的一手房出售日期，四方新城業委會認為，根據法律規定和公約的規定，業主均應已繳納了房屋維修基金，才能辦理入住。四方新城業委會將56套房屋的一手房出售日期以2003年9月1日為分界，分為兩類，依據前述第一、二類的標準，四方新城業委會主張四方盛發公司共收取了56套房屋維修基金金額為154，117元。 關于83個車位維修基金，四方新城業委會認為可以分為以下幾類：一是18個車位在相關證據中明確寫明了金額（17個寫明金額為每個750元，1個寫明金額為1，350元）；二是9個車位在相關證據中寫了包含車位維修基金，但與其他項目混同在一起，四方新城業委會剔除了房屋維修基金等其他項目后，將剩余金額計入車位維修基金（9個車位維修基金分別為：2號20層C室的1號、2號車位為1，196元、3號7層B室的6號車位為537元、3號8層A室的12號車位為864元、3號20層B室的32號車位為656元、2號20層B室的33號車位為656元、7號8層C室的77號車位為625元、3號20層C室的98號車位為656元、7號1層B室的204號車位為561．40元）；三是僅有出售合同，沒有查到收車位維修基金憑證的56個車位，四方新城業委會認為，根據《收樓證明書》、《房屋交付單》、《物業管理費收費通知》、《收據》等證據的顯示，2003年9月1日之前每個車位應繳的維修基金金額是540元，2003年9月1日之后每個車位應繳的維修基金金額是750元。根據上述第一、二、三類的情況統計，四方新城業委會認為四方盛發公司收取了車位維修基金51，981．40元。 四方盛發公司認為，四方新城業委會作為本案的原告，應當舉證證明業主實際繳納維修基金的戶數以及每戶繳納的具體金額。四方新城業委會拿不出業主繳納維修基金的憑證等資料，應當承擔舉證不能的法律后果。 原審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，應根據房屋銷售的實際情況綜合判斷維修基金的繳納情況。關于87套房屋有明確維修基金金額記載，四方新城業委會主張四方盛發公司共收取了房屋維修基金金額為522，349元，四方新城業委會與四方盛發公司對歷屆業委會留存的資料反復進行核對，雖然四方盛發公司認為部分證據系復印件，但四方新城小區自1997年交付起至今已近18年之久，現仍能查閱到留存的復印件，已是不易。四方新城業委會提供的復印件從行文、規制、落款等并無異常，依常理判斷，原審法院對四方新城業委會的陳述予以采信。關于156套房屋維修基金與管理費等其他費用金額混同，四方新城業委會認為其中的三分之一是房屋維修基金，得出四方盛發公司收取的維修基金金額為324，664元。原審法院認為，四方新城業委會提供的證據能相互印證，與四方盛發公司在庭審中的陳述一致，對四方新城業委會的陳述亦予以采信。關于僅有《收樓證明書》但未記載維修基金金額的112套房屋，以及四方新城業委會查閱到一手房出售日期的56套房屋，原審法院認為，四方新城業委會根據出售時間在2003年9月1日之前的，按照2個月管理費的標準計算維修基金；在2003年9月1日之后出售的，按照46．80元／平方米的標準計算維修基金，計算方法合理，其主張在合理范圍之內，在四方盛發公司未能提供相佐證據予以否定的情況下，對四方新城業委會的主張予以支持。同理，原審法院認為四方新城業委會主張88個車位的維修基金，證據間能相互印證，計算方法合理，一并予以支持。 綜上所述，原審法院認為，建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業主共有。四方新城小區業主在購房時已實際支付了維修基金，而四方盛發公司作為開發商，曾委托東亞物業公司、東衍物業公司及黃乾亨黃英豪律師事務所收取包括維修基金在內相關費用，負有將屬于主業共有的維修基金返還給四方新城業委會、賠償相應的銀行利息損失之責。根據前述認定，四方新城業委會要求四方盛發公司返還維修基金1，302，401．30元，合理合法，予以支持。此外，四方新城業委會根據業主繳納維修基金的時間跨度，折中要求四方盛發公司賠償四方新城業委會自2003年1月1日起的銀行利息損失，其主張并無不當，予以支持，四方盛發公司應按照中國人民銀行同期存款利息標準支付四方新城業委會自2003年1月1日起至判決生效之日止的銀行利息損失。原審法院據此作出判決：一、上海四方盛發房地產開發有限公司應于判決生效之日起十日內返還上海市靜安區四方新城業主委員會維修基金人民幣1，302，401．30元；二、上海四方盛發房地產開發有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海市靜安區四方新城業主委員會維修基金人民幣1，302，401．30元的利息（按照中國人民銀行同期存款利率的標準，自2003年1月1日起計算至判決生效之日止）。 原審判決后，上訴人四方盛發公司不服，向本院提起上訴稱：一、四方新城業委會不具備本案的訴訟主體資格。維修基金屬于業主的個人財產，應由業主以自己的名義提起訴訟。此外，原審法院判決的維修基金進入業委會賬戶后，業委會如何將款項分配到業主賬戶，存在操作上的障礙。二、四方盛發公司沒有授權東亞物業公司收取維修基金。東衍物業公司是業委會聘任的，并非四方盛發公司聘請的前期物業公司。東亞物業公司與東衍物業公司收取的維修基金，應由其自行返還，與四方盛發公司無關。三、四方盛發公司沒有收取過業主的維修基金。原審法院對業主是否繳納了維修基金以及繳納的具體數額沒有查清。請求撤銷原審法院判決，改判駁回四方新城業委會在原審中的訴訟請求。 被上訴人四方新城業委員會答辯稱：一、因維修基金關系到全體業主的權利，所以業委會有權代表業主提起訴訟。在起訴前，業委會按照法定程序征詢了業主的意見，故業委會具有原告主體資格。二、東亞物業公司和東衍物業公司是四方盛發公司委托的前期物業管理公司，其在辦理交房手續過程中收取的維修基金，應由四方盛發公司返還。三、業主在購買房屋時，均簽署了業主公約，承諾按照業主公約繳納維修基金。且四方新城業委會在原審中提交了大量的證據證明每套房屋、每個車位的具體繳費金額，故原審法院判決是正確的。請求駁回上訴，維持原判。 本院經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。 二審中，本案的爭議焦點為：一、四方新城業委會是否具有訴訟主體資格。對此，本院認為，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。涉案維修基金雖由業主在購買房屋、車位時，按其所購房屋、車位分別予以繳納，但依照法律規定，涉案維修基金的權屬應為業主共有。在維修基金的使用和管理方面，也是由業主委員會和業主代表大會按照法定和約定的程序行使，業主個人無法使用、處分維修基金。此外，本案訴訟是向四方盛發公司主張維修基金，為積極行使權利之行為，由此產生的法律后果將歸結于全體業主。基于上述理由，業主委員會可以作為原告提起本案訴訟。四方盛發公司認為，維修基金應為業主個人所有、應以業主個人名義提起訴訟，無法律依據，本院不予采納。 二、四方盛發公司有無委托東亞物業公司、東衍物業公司向業主收取維修基金。 本院認為，按照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定，在2001年8月1日后出售的新建外銷商品住房的維修基金籌集，按照內銷商品房的相關規定執行。本案中，東亞物業公司和東衍物業公司辦理房屋交接手續的時間大多在2001年8月1日之后，業主在購房時，按照法律規定以及商品房預售合同的交易習慣，有理由相信收取維修基金的主體為開發商。 此外，根據四方盛發公司在原審中的自述，在四方新城小區商品房出售過程中，四方盛發公司曾委托東亞物業公司、東衍物業公司辦理出售房屋的交接手續。業主在與東亞物業公司、東衍物業公司辦理房屋交接手續、繳納維修基金時，有理由相信其所繳納的維修基金，是上述兩家物業公司代理四方盛發公司所收取。四方盛發公司作為委托人仍應向業主承擔返還責任。如四方盛發公司認為東亞物業公司、東衍物業公司沒有按照委托關系的約定將業主繳納的維修基金轉交給四方盛發公司，其可依委托關系向上述兩家物業公司主張權利。故本院對四方盛發公司的該節上訴意見不予采納。 三、業主繳納維修基金的具體金額如何確定。

爭議焦點

本案的爭議焦點為：一、四方新城業委會是否具有訴訟主體資格。二、四方盛發公司有無委托東亞物業公司、東衍物業公司向業主收取維修基金。三、業主繳納維修基金的具體金額如何確定。

裁判要點

一、建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。業主委員會和業主代表大會按照法定和約定的程序行使維修基金的使用權和管理權，業主個人無法使用、處分維修基金，由此產生的法律后果也歸結于全體業主；二、按照法律規定以及商品房預售合同的交易習慣，開放商委托物業公司辦理出售房屋的交接手續時，業主在購房時有理由相信收取維修基金的主體為開發商；三、業主在購買房屋時，均承諾遵守業主公約，繳納維修基金。但實際履行中，是否繳納則應根據每套房屋、每個車位是否有交費的相應證據予以甄別。

適用法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

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