房屋質(zhì)量糾紛中舉證責(zé)任的分擔(dān)

案情摘要

原告訴稱，原、被告2014年4月26日簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的坐落于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路156號紫樂廣場2號樓1／2／3門-137號底商，并約定于2014年5月25日交付房屋，但自原告交付全部房款后原告即發(fā)現(xiàn)該房屋存在不合理的反水、滲水情況，雖經(jīng)多次維修后仍然無法徹底解決問題，故原告訴至法院要求：1、解除原被告雙方簽訂于2014年4月26日簽訂的《天津市商品房買賣合同》；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 原告提供如下證據(jù)材料： 1、天津市商品房買賣合同復(fù)印件一本； 2、購房相關(guān)票據(jù)五頁； 3、音頻資料光盤一張、對應(yīng)文字整理材料兩份； 4、視頻資料光盤一張； 5、照片二十三張； 6、通話查詢詳單一份。 被告金地（集團(tuán)）天津投資發(fā)展有限公司辯稱，不同意原告訴請。被告認(rèn)為訴爭房屋是現(xiàn)房，已于2013年6月26日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書，并且合同約定于2014年5月25日交付，訴爭房屋已經(jīng)具備合同約定及法律法規(guī)規(guī)定的交付條件，屬于質(zhì)量合格的房屋，被告認(rèn)為原告所述事項(xiàng)屬于保修事項(xiàng)，不能作為拒絕收房和退房的理由，被告認(rèn)可為原告房屋進(jìn)行修繕，但認(rèn)為原告若要以房屋存在質(zhì)量問題解除合同，需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，非因房屋質(zhì)量問題是不符合解除雙方合同的條件的，原告訴請缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，請求法院予以駁回。 被告提供如下證據(jù)材料： 1、天津市商品房買賣合同及補(bǔ)充合同復(fù)印件各一份； 2、竣工驗(yàn)收備案書復(fù)印件一份； 3、情況說明一張； 4、照片打印件四張； 5、視頻資料光盤一張、公證書兩本。 為查明案件事實(shí)，本院依法前往涉訴房屋在原、被告雙方委托代理人在場見證的情況下進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)，并形成勘驗(yàn)筆錄一份及現(xiàn)場照片十八張。原、被告雙方代理人均在現(xiàn)場各自對勘驗(yàn)情況及照片發(fā)表了意見。 經(jīng)審理查明，原告崔玉明與被告金地（集團(tuán)）天津投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“金地公司”）于2014年4月26日簽訂《天津市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充合同，約定由原告崔玉明購買由被告金地公司開發(fā)的坐落于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路156號紫樂廣場2號樓1／2／3門-137號房屋（商鋪），該房屋建筑面積為124．34平方米，總房款為3797205元。原告于簽訂合同當(dāng)日全額一次性付清全部購房款。該合同中約定交付日期為2014年5月25日，庭審中被告自認(rèn)雙方并未實(shí)際辦理房屋交付手續(xù)。 原告在2014年4月底發(fā)現(xiàn)涉訴房屋存在反水、地面滲漏等情形，同時，原告在被告的維修過程中進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)該房屋屋內(nèi)地基、外墻墻基內(nèi)部積水的情形，上述問題經(jīng)過被告維修后，原告主張沒有徹底解決問題，故此要求與被告解除合同退回房屋，但被告不予認(rèn)可，因而成訴。 本案審理期間，被告自述在其對涉訴房屋現(xiàn)場進(jìn)行證據(jù)保全后，已將涉訴房屋上鎖，并自行保存房屋鑰匙。 另，該房屋已于2013年6月26日取得天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書。 上述事實(shí)，有原、被告當(dāng)庭陳述及相關(guān)證據(jù)予以佐證，本院予以確認(rèn)。

爭議焦點(diǎn)

房屋所存在的問題是否達(dá)到了嚴(yán)重影響居住使用的程度

裁判要點(diǎn)

在購房者以房屋存在質(zhì)量問題影響使用為由，要求與開發(fā)商解除合同時，舉證責(zé)任應(yīng)以購房者是否實(shí)際入住為界限，對于未實(shí)際入住使用的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對房屋是否存在質(zhì)量問題的舉證責(zé)任。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第六條,《中華人民共和國合同法》第九十四條第四款,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第十三條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十四條

（來自：中國司法案例網(wǎng)）