未經審批利用國有劃撥土地進行房地產合作開發合同無效

案情摘要

2012年12月9日，甲方特鋼公司與乙方天和苑公司簽訂《合作協議》，一、雙方商定 合作方式：由甲方提供土地，乙方出資，雙方共同建設涉案項目；在項目立項、報批時，土地需以租賃的形式參與合作，租金以大廈實物分成的方式體現。項目建筑物按3:7比例進行分配……甲方取得出讓使用權后，甲乙雙方在12個月內辦理完各自物業的所有權手續（即甲方30%建筑的產權證，乙方70%建筑的產權證）……雙方按每滿20年續簽一次合作協議。同日，雙方簽訂《涉案項目實物分配及費用分攤協議》，約定建筑實物使用權分配，雙方各自分得的建筑物。2013年6月26日，北京市人民政府國有資產監督管理委員會同意利用石景山區楊莊大街69房產從事辦公、商業等用途的對外出租經營活動……附件出租經營房產情況表中包括涉案項目，出租用途為商務、辦公。另查：涉案項目所占用土地屬于國有劃撥土地。2009年1月6日，國有土地地籍調查成果確認單載明權利人為特鋼公司。原告特鋼公司起訴稱：2012年12月9日，原被告簽訂了“合作協議”，約定：原告提供土地（國有劃撥土地），被告出資，雙方共同建設項目；項目用地改變性質前，以租賃的形式參與合作；項目收益為原被告按3:7比例分配。2013年3月，工程開始施工。后原告訴至法院。訴訟請求：請求依法確認原被告簽訂的“合作協議”無效。被告天和苑公司辯稱：不同意原告的訴求，一、合作協議性質是房屋租賃合同，答辯人以項目建設的投資額作為對價取得大廈建筑物70%部分的經營、管理、使用權即租賃權；協議約定雙方每滿二十年續簽一次，充分體現了房屋租賃的性質。二、城市房地產管理法第五十六條規定，明確了以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租，應當將租金中所含土地收益上繳國家；根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，本案涉及的土地使用權及地上建筑物，已經相關政府部門的批準，符合條例要求。三、合作協議是合法有效的，不違反“效力性規定”。法院經審理認定：涉案合作協議性質應為合作開發房地產合同，涉案土地為國有劃撥土地，至本案起訴前，涉案土地的批準手續仍未辦理，也未取得可以辦理手續的批準。判決確認北京首鋼特殊鋼有限公司與北京天和苑房地產開發有限公司于二〇一二年十二月九日簽訂《合作協議》無效。

爭議焦點

未經審批利用國有劃撥土地進行房地產合作開發的合同效力如何認定。

裁判要點

合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。 判斷合作開發房地產合同的性質需從合同的實質權利義務及合同目的、合同特征來區分。房地產合作開發合同在以下兩種情形下無效：一是合建雙方在起訴前均未取得房地產開發資質；二是出地方以劃撥土地使用權作為出資且在起訴前未取得政府批準。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條

（來自：中國司法案例網）