劉磊律師講解：拆我的企業(yè)該怎么補(bǔ)償

《法律與生活之拆我的企業(yè)該怎么補(bǔ)償》

主持人：秉承法律精神，關(guān)注社會(huì)生活，歡迎收看法律與生活。

各位觀眾，在上次講座中，北京萬典律師事務(wù)所的劉磊律師給大家講了一個(gè)發(fā)生在安徽的國有土地上房屋征收的案例，在那個(gè)案件中，一個(gè)普普通通的農(nóng)民，通過法律維護(hù)了自己的合法權(quán)益。普通老百姓遇到征地拆遷可能會(huì)感覺非常麻煩，主要有一點(diǎn)就是房屋價(jià)值的確定，被征收人和征收人之間總會(huì)有非常大的分歧，今天，我們再次請到了劉律師，請劉律師結(jié)合案例對以上問題進(jìn)行解析。

劉：主持人好，大家好！今天，我通過一個(gè)案例給大家講一下房屋價(jià)值如何確定。

在一個(gè)周五下午，正要下班的時(shí)間，我正收拾完材料準(zhǔn)備回家，忽然河北的王總打來了電話，這個(gè)王總我還有印象，因?yàn)樵谥苤械臅r(shí)候他親自來所咨詢過，也對他的案情有了一些了解，因?yàn)槲覀冎耙呀?jīng)對王總企業(yè)所涉的案件有了了解，所以，我們很快就談妥了代理細(xì)節(jié)，因?yàn)橥蹩偹诳h城距北京很近，所以周日趕了過去。

在經(jīng)濟(jì)并不很發(fā)達(dá)的縣里，王千存王總是一個(gè)不小的名人，他也就是為人所稱道的改革開放之后第一批投身商海的弄潮兒，經(jīng)過多年打拼，他建了面積十余畝的廠房，年利潤上百萬元，生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，日子也過得紅紅火火。可突然一天，政府工作人員找上門來，向其口頭下達(dá)通知，政府需要用地，王總的工廠在拆遷范圍內(nèi)，需要拆遷。

主持人：劉律師，聽你對案件的介紹，縣政府最早只是口頭通知政府要用地，這樣做符合法律規(guī)定嗎？

劉：只口頭通知是不對的，對于國有土地上房屋征收，《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》有明確規(guī)定。

第十三條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

也就是說，如果縣政府做出了征收決定，也應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行公告，而不能只是入戶做工作，不進(jìn)行公告。

主持人：如果政府做了征收決定的公告，是不是就可以開始拆除被征收人的房屋了？

劉：那也不行，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

征收決定發(fā)布后，如果房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，則可以按照協(xié)議約定拆除被征收人的房屋，如果不能達(dá)成協(xié)議，則需要作出補(bǔ)償決定。

主持人：補(bǔ)償決定的內(nèi)容主要有什么？

劉：根據(jù)法律規(guī)定，雙方如果達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的話，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。而補(bǔ)償決定，是要包含上述所有內(nèi)容。對于今天我們這個(gè)案件來講，因?yàn)橥蹩傄徽魇盏牡氖瞧髽I(yè)，其涉及到的重點(diǎn)是補(bǔ)償金額及停產(chǎn)停業(yè)損失，關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失我們會(huì)在以后的講座中進(jìn)行講解，這次我們主要針對征收決定的補(bǔ)償金額的確定說一說。

主持人：對于補(bǔ)償決定，被征收人如果不任何，有什么救濟(jì)途徑嗎？

劉：被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

主持人：這個(gè)案子后來作出補(bǔ)償決定了嗎？

劉：做出了，縣人民政府于2014年5月12日做出《房屋土地征收補(bǔ)償決定書》[2014]1號（以下簡稱《征收補(bǔ)償決定書》）；王總不服縣人民政府做出的《征收補(bǔ)償決定書》向市人民政府申請行政復(fù)議，市人民政府作出主要內(nèi)容為維持縣人民政府作出的《征收補(bǔ)償決定書》的《行政復(fù)議決定書》。

因?yàn)橥蹩偞_定委托的時(shí)候，距離起訴期限就只有幾天了，當(dāng)務(wù)之急就是立案，我們另一位律師和王總一起去市人民政府復(fù)印在行政復(fù)議中縣人民政府所提供的證據(jù)材料。取到材料后，我們快速擬定行政起訴狀并第一時(shí)間進(jìn)行立案。

主持人：立完案之后，是不是工作可以告一段落，等待開庭了？

劉：不是的，我們還有很多工作要做，雖然對于法律法規(guī)我們已經(jīng)非常熟悉，但是對于個(gè)案的特點(diǎn)，我們還需要調(diào)查取證。經(jīng)過走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)了這個(gè)案件中的一個(gè)重要的點(diǎn)，縣人民政府從未告知委托人有權(quán)利可以自行協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，亦沒有組織被征收人選擇，而是自行選定評估機(jī)構(gòu)，違反征收條例的規(guī)定。尤其重要的是，時(shí)至今日，王總從未見過評估報(bào)告，不知道評估報(bào)告的內(nèi)容。

主持人：也即是說，被告作出《征收補(bǔ)償決定書》前沒有委托評估機(jī)構(gòu)出具《評估報(bào)告》？

劉：對，沒有《評估報(bào)告》致使原告對其房產(chǎn)評估價(jià)格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失

主持人：評估報(bào)告什么作用呢？評估機(jī)構(gòu)又是怎么選定的呢？是政府選定？還是被征收人選定？

劉：評估報(bào)告主要是確定被征收房屋的價(jià)值

評估機(jī)構(gòu)的選定

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九和第二十條有相關(guān)規(guī)定，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第四條也有相關(guān)規(guī)定。

對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

主持人：也就是說對于評估機(jī)構(gòu)的選定，其實(shí)有非常明確的法律規(guī)定的。那對于評估報(bào)告做出來之后，如何處理呢？

劉：對于評估報(bào)告的制作和送達(dá)也有明確規(guī)定。

評估報(bào)告的制作和送達(dá)

《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第九、十六條、十七條都有明確規(guī)定。

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

主持人：對于評估報(bào)告，如果被征收人認(rèn)為不符合事實(shí)，有什么救濟(jì)途徑嗎？

劉：有的。不服評估報(bào)告的救濟(jì)程序

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）第二十、二十一條都有規(guī)定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會(huì)申請鑒定。

主持人：這樣看，其實(shí)我國法律法規(guī)對于評估報(bào)告的做出有一個(gè)非常完整的程序。

劉：是的，我們對于評估報(bào)告程序做一個(gè)總結(jié)的話，就是：

協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)——調(diào)查登記——公示初評結(jié)果——轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告——復(fù)核——鑒定

可知，被告對原告作出《征收補(bǔ)償決定書》中被征收房屋價(jià)值的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述條款的規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號 ）的規(guī)定予以評估確定。

主持人：在這個(gè)案件中，政府沒有作出評估報(bào)告，未依法委托相應(yīng)評估機(jī)構(gòu)對原告所屬房屋市場價(jià)值進(jìn)行評估，當(dāng)然更未能將評估報(bào)告內(nèi)容及時(shí)送達(dá)原告并公告。況且，其選定評估機(jī)構(gòu)的程序也是違法的。

劉：是的，縣政府作出《征收補(bǔ)償決定書》缺少對原告房屋的評估報(bào)告，不但使原告對其房產(chǎn)評估價(jià)格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失，關(guān)鍵是無法通過合法的評估以確定征收房屋價(jià)值。

主持人：非常感謝劉律師的解讀，通過本次訪談，我們大家都知道了評估報(bào)告在國有土地上房屋征收過程中的重要作用，也希望在以后的房屋征收過程中，征收部門都能依法行政，被征收人也都依法維權(quán)，為建設(shè)和諧社會(huì)而努力！