法制日?qǐng)?bào)專訪萬典律所-征收補(bǔ)償應(yīng)參照就近新建房?jī)r(jià)

導(dǎo)讀

本所主任王衛(wèi)洲律師承辦的孔慶豐與泗水政府房屋征收決定案件被最高人民法院評(píng)選為2014年全國(guó)征地拆遷十大典型案例，法制日?qǐng)?bào)就本案對(duì)本所主任王衛(wèi)洲律師進(jìn)行了專訪，之后，cctv、法制日?qǐng)?bào)、以及各大電視臺(tái)、報(bào)社均就此進(jìn)行了專題報(bào)道，按照新建商品房補(bǔ)償?shù)脑瓌t在全國(guó)范圍內(nèi)普及，以下為專訪全文

《征收補(bǔ)償應(yīng)參照就近新建房?jī)r(jià)》

征收拆遷典型案例

法制網(wǎng)記者 周斌

“面對(duì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)償方案，法院堅(jiān)決撤銷縣政府的房屋征收決定，保障了當(dāng)事人合法權(quán)益。”雖然判決已過兩年，但北京萬典律師事務(wù)所主任王衛(wèi)洲至今對(duì)其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋征收決定案仍歷歷在目。

2011年4月6日，泗水縣政府作出決定，對(duì)孔慶豐家所在片區(qū)實(shí)施房屋征收。孔慶豐認(rèn)為，該征收行為違法，在行政復(fù)議維持的情況下，將縣政府告上了法庭。

原告提供證據(jù)稱，被告張貼的補(bǔ)償方案征求意見稿照片上存有明顯雪跡，縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪，因此征求意見稿實(shí)為降雪后張貼，3月21日便結(jié)束征求意見，公告期不足30天，程序違法。

被告則回應(yīng)說，當(dāng)年2月有4次降雪，征求意見稿張貼于2月20日，照片上的雪跡為2月16日的降雪。

法院審理認(rèn)為，泗水縣當(dāng)年2月至3月有降雪，僅憑照片上的雪跡和當(dāng)事人記憶，尚不能證明原告主張。

庭上，被告指出，此次房屋征收，縣政府進(jìn)行了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，召開了房屋征收補(bǔ)償方案聽證會(huì)，廣泛聽取群眾意見。并提供了舉行聽證會(huì)的相關(guān)材料及會(huì)場(chǎng)照片。

“此次征收涉及900余戶，由于聽證會(huì)沒有廣而告之，導(dǎo)致參加聽證會(huì)的人數(shù)太少，而且多為企事業(yè)單位代表，聽證結(jié)果不合理，不公正。”原告反駁道。

王衛(wèi)洲告訴記者，對(duì)于此次征收，原告無法接受的根本原因是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低。

據(jù)介紹，征收補(bǔ)償方案規(guī)定：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照該地塊多層產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的優(yōu)惠價(jià)格補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房超出主房補(bǔ)償面積的部分由被征收人出資，超出10平方米以內(nèi)的按優(yōu)惠價(jià)結(jié)算，超出10平方米以外的按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算；被征收主房面積大于安置房面積的部分，按照安置房?jī)?yōu)惠價(jià)增加300元每平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。

王衛(wèi)洲回憶說，安置房?jī)?yōu)惠價(jià)為每平方米1300元左右，而當(dāng)時(shí)他們走訪該安置房附近多個(gè)新建商品房售樓處了解到，新建商品房?jī)r(jià)格都在每平方米3500元左右。'孔慶豐家面積有四五百平米，不管選擇何種補(bǔ)償方案，都損失很大，根本無法接受'。

我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

法院認(rèn)為，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位的新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

“本案中，優(yōu)惠價(jià)格顯然低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格也顯然低于被征收人的出資購(gòu)買價(jià)格。補(bǔ)償方案對(duì)被征收人顯失公平。”法院指出。

最終，法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋征收決定。案件受理費(fèi)50元，由泗水縣政府負(fù)擔(dān)。

案件點(diǎn)評(píng)

公平補(bǔ)償應(yīng)貫穿征收全程

侯勇（山東省高級(jí)人民法院行政庭副庭長(zhǎng)）：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因此，在訴房屋征收補(bǔ)償決定案件中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查補(bǔ)償決定的合法性以及合理性。

但司法實(shí)踐中，對(duì)于征收補(bǔ)償方案的審查方式，各地法院有不同的做法。有的認(rèn)為，審理房屋征收決定重點(diǎn)在于程序方面的審查，即房屋征收部門擬定的征收補(bǔ)償方案是否報(bào)市、縣人民政府，市、縣人民政府是否就征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布征求意見，征求意見的期限是否少于30日等，如果這些程序都符合條例的規(guī)定，就認(rèn)為征收補(bǔ)償方案符合規(guī)定，至于該方案在實(shí)質(zhì)內(nèi)容上是否公平、合理，應(yīng)當(dāng)在審理房屋征收補(bǔ)償決定的案件中重點(diǎn)審查。

本案之所以具備典型意義，就在于法院并未采取上述審查方式，而是將條例規(guī)定的應(yīng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償?shù)木褙灤┯诜课菡魇张c補(bǔ)償?shù)娜^程。無論是有關(guān)征收決定的訴訟，還是有關(guān)補(bǔ)償決定的訴訟，人民法院都要堅(jiān)持程序?qū)彶楹蛯?shí)質(zhì)審查相結(jié)合的原則，只要發(fā)現(xiàn)征收補(bǔ)償方案確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于法定的'類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格'，就應(yīng)當(dāng)果斷確認(rèn)其違法性，以及時(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。反之，如果法院在審理征收決定時(shí)對(duì)征收補(bǔ)償方案不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，市、縣人民政府下一步就會(huì)根據(jù)形式上合法但實(shí)質(zhì)內(nèi)容不公平的征收補(bǔ)償方案實(shí)施征收補(bǔ)償，將會(huì)給被征收人對(duì)補(bǔ)償問題尋求救濟(jì)帶來障礙，也不利于糾紛的實(shí)質(zhì)性解決。

（法制網(wǎng)記者 周斌 整理）