房產律師在線解答：二手房貸款要交多少首付款？

　　二手房商業貸款首付計算方法不同于新房，二手房商業貸款首付=成交價-房屋評估值x貸款比例，二手房可貸額度=房屋評估值x貸款比例。

　　一、二手房首付需要多少?

　　很多人都會遇到這樣的問題，同樣的信貸政策，為什么二手房的首付要比新房高呢?其實雖然首付比例一樣，但二手房商業貸款首付計算方法不同于新房，二手房商業貸款首付=成交價-房屋評估值x貸款比例，二手房可貸額度=房屋評估值x貸款比例。

　　所謂評估就是在簽訂貸款合同之前，銀行會找評估公司上門，給所抵押的房產進行現場拍照評估資產價值。這個價格浮動最大，舉個很簡單的例子：一套二手房的真成交價為100萬，貸款評估可能為90萬，所在城市的首付比例最低為30%，那么購房者購買該套房子需要支付的首付為：100萬-90萬*(1-30*)=37萬。

　　二、影響二手房首付金額的因素都有哪些?

　　一般，城市的貸款比例有著固定的規定，因此二手房首付金額主要和可貸額度有關。影響房屋可貸額度的因素主要包括：

　　1、房屋的年限

　　二手房在貸款交易的時候，銀行都會衡量該房屋的年限。這樣一來，比較新的房屋貸款的額度就會比較高，年代稍微比較長的房屋，貸款額度肯定就會低很多，二手房首付就會越高。

　　2、房屋評估價格

　　二手房的在交易前都會進行價格評估。而房屋的評估報告直接會影響貸款的額度。所以，評估價越低，首付就越高;評估價越高，首付就越低。影響評估價格的因素：

　　(1)房屋戶型，房屋利用率越大，評估價越高，“三小”戶型(小廳、小廚、小衛)的二手房在評估價上會扣減10%左右;

　　(2)房屋樓層，塔樓：中間層>高層>底層;板樓：中間層>1層>5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%;

　　(3)房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高;

　　(4)房屋朝向，塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北;板樓：南北>雙南>東西>東向;

　　除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。

　　3、房東的要求

　　在房屋交易的時候，如果房東要求提高首付款，那就需要雙方來協商決定，這樣貸款額度也會隨之發生變化。

　　買二手房的時候一般都是通過中介公司在其中周旋，選擇可靠的中介公司倒是可以省下不少麻煩事，如果遇到一套自己心儀的房屋，也可以讓中介公司在其中幫忙和房東砍砍價格，盡量減少購房款。