房屋買賣中買方替賣方解押有何風險？

　　在二手房買賣中，賣方房屋存在抵押貸款，而賣方又無力一次性清償貸款辦理解押并注銷抵押登記手續。而此時，往往存在買方支付部分房款作為解押款替賣方解押的情況。此種情況下，一旦買賣雙方陷入糾紛中或存在其他情況，買方的解押款往往如“肉包子打狗”一樣一去不復返。在二手房買賣交易過程中，買賣雙方互不清楚彼此的個人信譽、資金狀況等情況，買方替賣方支付解押款更應當謹慎為之。

　　一、買方替賣方支付解押款存在的風險

　　1、因賣方個人資金問題，解押款被挪用

　　解押款被挪用產生的原因大多數在于賣方個人資金出現狀況，而賣方挪用解押款后，又無法實際在另行提供資金進行解押，導致交易無法進行。買方只能通過訴訟途徑要求賣方繼續履行合同或者解除合同要求賠償，如買方想繼續履行合同，因賣方無法解押，但是法院又無法強制賣方解押，此時，需要買方再次支付解押款，賣方的抵押銀行予以接受后，買方方能辦理過戶手續。如，買方要求解除合同，涉及到退還已支付的購房款和違約金，因賣方資金問題，買方為了防范拿到勝訴判決后，賣方無法償還貸款的情況，需要在起訴的同時保全賣方名下的財產，同時確保賣方名下的財產在抵押權人優先受償后剩余房款足以支付。

　　2、賣方隱瞞房屋的抵押信息，買方支付了解押款也無法解押

　　在筆者經手的案件中，賣方隱瞞房屋的抵押信息常見于以下幾種情況：第一、除了賣方正常的銀行貸款外，還存在其他自然人的一般抵押;第二、房屋的抵押權人雖為銀行，但是不是普通的房屋按揭抵押，系賣方為他人或者自己在銀行的貸款做的抵押擔保，此時擔保的金額往往過高，即使買方支付全部房屋價款也無法解押的情況。第一種情況下，只有在抵押權人為自然人的同意接受還款的情形下，房屋買賣合同才有繼續履行的可能性。第二種情況下，買方無論購房意愿多么強烈，也只能要求解除合同，如果買方此時并未能掌握賣方其他財產線索，因抵押權人具有優先受償，執行生效判決存在困難。

　　3、賣方解押后，將房屋另售他人并實際完成過后

　　因房屋產權過后必須在注銷抵押登記以后，買方支付了解押款，想著賣方解押后，可以過戶至自己的名下。而不曾想到，賣方確將房屋出售并實際過戶給他人。買方只能要求解除合同，追索賣方的違約責任。

　　4、買方支付解押款后，賣方因房價上漲等出現違約行為

　　當賣方出現違約行為時，買方只能根據合同的履行情況選擇是否繼續履行合同或解除合同要求違約賠償。

　　5、支付解押款的時間期限內，買方無法支付的風險

　　這種情況常發生于合同并未明確約定支付解押款的時間，而賣方預約了后，通知買方支付，但是買方還并未籌足足夠資金支付解押款，買方此時對于賣方來講已經構成違約。

　　二、買方替賣方支付解押款的風險防范措施

　　1、合同簽訂過程中，如遇賣方要求買方支付解押款，買方或者中介方應當共同與賣方去不動產登記中心查詢涉案房屋的抵押、查封情況，抵押信息應當明確問一下是否為涉案房屋的按揭貸款，防止賣方隱瞞信息。

　　2、簽訂合同時，解押款支付的時間不要提前支付，提前支付往往存在被挪用的情況。最好的方式為解押當日支付，如需提前支付應當托管至中介處，避免提前支付賣方將解押款挪用。

　　3、支付解押款，賣方解押后，應當盡量縮短解押后到過戶的時間周期，避免因其他原因出現違約情況。

　　4、如買方為按揭貸款買房，解押步驟應放在按揭貸款后，以確保合同能夠繼續履行。

　　即使事先對可能潛在的風險通盤考慮并采取措施預防，實踐中也會出現各種各樣的情況，導致合同交易存在問題。遇到買方支付了大筆解押款后，買賣雙方出現糾紛，買方此時更應該冷靜面對，及時尋求專業的人的指導，把控全局，及時止損才是關鍵。