因不可抗拒等諸多因素導(dǎo)致逾期交房的！法院判決：開發(fā)商必須支付相應(yīng)違約金！

蘭玲律師接到案子后，發(fā)現(xiàn)由于某公司與夏某簽訂的格式條款和補(bǔ)充協(xié)議中有諸多強(qiáng)制規(guī)定，對(duì)夏某維權(quán)存在諸多不利。在外人看來，這是一場(chǎng)打不贏的官司，既然簽署了協(xié)議就代表了對(duì)合同的認(rèn)同，即便是霸王條款，也只能忍氣吞聲。

而某公司則以和夏某在房屋買賣之前簽署為由，請(qǐng)求法院駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

1、因響應(yīng)政府行政措施，停止施工作業(yè)。另因新冠疫情導(dǎo)致停工，恢復(fù)期漫長(zhǎng)，我方要求扣除以上停工期 332 天；

2、雙方自愿約定的逾期交房寬限期 90 天，是希望加強(qiáng)合同穩(wěn)定，確保合同履行，雙方應(yīng)當(dāng)信守，要求扣除寬限期 90 天；

3、寬展期條款我方已加粗注明，以特殊形式告知原告，原告對(duì)此表示知情且表示同意，系雙方真實(shí)意思表示，該條款有效；

4、原告不得同時(shí)主張利息和違約金，主張違約金的話，我方承擔(dān)利息及違約金總額不得超過總房款金額的 5%，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)其損失提供證據(jù)證明；

5、原告的利息計(jì)算應(yīng)扣除停工期 332 天和 90 天寬展期,寬展期內(nèi)我方不承擔(dān)利息和違約責(zé)任，寬展期后 90 日內(nèi)僅計(jì)算利息，寬展期后超過 90 日僅計(jì)算違約金不計(jì)算利息，違約金按照日萬分之一計(jì)算，利息及違約金不能同時(shí)主張，并且利息和違約金累計(jì)不能超過總房款的5K.當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)。

但作為本著為老百姓服務(wù)的萬典律所律師。即便是在眾多不利因素下，也要尋求一線希望，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。經(jīng)過對(duì)案情的反復(fù)梳理和推演，最終萬典律師提出以下幾點(diǎn)。

一、停工令與新冠疫情不屬于不可抗力，不適用于本案。

所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。原告商品房買賣合同簽署時(shí)間在2018年4月11日，早于被告提交的部分停工令證據(jù)所載的頒發(fā)時(shí)間，所以效力不及于原告。

合同約定交房日期是2019年6月20日，被告逾期交付事實(shí)發(fā)生在疫情發(fā)生之前，所以，對(duì)于本案而言，新冠病毒疫情無論是不是不可抗力，被告以此主張延期交付的免責(zé)事由是沒有法律依據(jù)的。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》第二條：“當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。”可知不可抗力的發(fā)生不必然導(dǎo)致免責(zé)，需要被告提供證據(jù)證明不可抗力與其不能按時(shí)履行合同有法律因果關(guān)系；同時(shí)，《合同法》第一百一十八條：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”被告負(fù)有新冠疫情不可抗力發(fā)生后及時(shí)通知原告的義務(wù)，而且是法定應(yīng)當(dāng)通知。本案中，目前最高人民法院及天津市高級(jí)人民法院均未出臺(tái)法規(guī)規(guī)定新冠疫情可以直接依法認(rèn)定屬于不可抗力，在此前提下，被告應(yīng)就疫情屬于不可抗力以及造成停工具有因果關(guān)系提供證據(jù)，同時(shí)被告未向原告履行過不可抗力通知義務(wù)，也未向原告提供過任何疫情與停工之間存在因果關(guān)系的證明。所以被告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

二、關(guān)于履約寬限期及違約金金額累計(jì)不超總房款5%的內(nèi)容，屬于格式條款，系被告單方制定的，且存在排除原告合法權(quán)益、免除和減輕自身責(zé)任的情形，應(yīng)依法確認(rèn)無效。

（一）上述格式條款內(nèi)容未盡到提示、注意義務(wù)。

根據(jù)《責(zé)令改正通知書》，已經(jīng)認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議第5條屬于格式條款。被告未舉證證明對(duì)該格式條款已向原告履行提示、說明的注意義務(wù)；該條款中的違約金總和不得超過總房款5%的內(nèi)容，還存在被告未以加粗字體或者下劃線等合理方式提示原告注意得情形。

（二）上述格式條款，存在排除原告行使法定合同解除權(quán)情形，依法應(yīng)認(rèn)定無效。

1、《天津市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第十六條第1款：

經(jīng)營(yíng)者擬訂合同格式條款，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)事先向消費(fèi)者提示并予以說明。經(jīng)營(yíng)者不得利用合同格式條款作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、加重消費(fèi)者責(zé)任、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用合同格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。

2、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條：

“經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)以顯著方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，并按照消費(fèi)者的要求予以說明。經(jīng)營(yíng)者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。”

根據(jù)《責(zé)令改正通知書》，已經(jīng)認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議第5條屬于格式條款。存在免除提供格式條款一方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，且該約定與《商品房買賣合同》第五條明顯不符。依法屬于無效條款。

三、關(guān)于房屋質(zhì)量問題

根據(jù)《民法典》第六百一十條　因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

第六百一十七條　出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。

第五百八十二條　履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第五百八十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

根據(jù)合同第8條約定，被告向原告交付的房屋的質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。且約定未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和被告承諾的，被告承擔(dān)違約責(zé)任。