案例分析 | 中介私挪客戶購房款，居間合同還管用嗎？

居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。由于房屋買賣金額巨大，如果簽署的居間合同存在糾紛該如何進行維權(quán)呢？

2018年11月18日，康先生在中介公司的居間服務(wù)下購買季女士的房屋，達成合意后三方簽訂了《房屋買賣居間服務(wù)合同》。合同約定：康先生以48萬元購買季女士所有的，位于某市區(qū)某道街的房屋、建筑面積44.15平方米的住宅房屋，并以銀行按揭貸款的形式進行支付。房屋總價款中包含首付款34萬元（含定金2萬元）和按揭貸款14萬元，三方約定首付款及定金部分由中介公司代季女士收取并在一定條件及期限內(nèi)支付給季女士，待房屋按揭貸款審批通過后買賣雙方即進行房屋產(chǎn)權(quán)變更。 

合同簽訂后，康先生按合同約定將首付款34萬元（含定金2萬元）給付中介公司，中介公司向其開具了首付款及定金收據(jù)。2018年12月1日，康先生、季女士以及中介公司三方又訂立《居間合同補充協(xié)議》，協(xié)議中康先生同意季女士從中介公司處先行取走定金2萬元，其余首付款由中介公司分數(shù)筆向季女士支付。在取走定金以及收到中介公司支付的部分首付款時，季女士均第一時間向康先生出具了相應(yīng)收據(jù)。至2019年4月3日，季女士共收到中介公司支付的首付款22.25萬元，尚有11.75萬元未支付。 

案涉房屋的按揭貸款審批通過后，康先生與季女士按照《房屋買賣居間服務(wù)合同》的約定，辦理了案涉房屋的不動產(chǎn)變更登記。2019年3月22日，康先生正式取得了案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。2019年4月，作為居間服務(wù)一方的中介公司出現(xiàn)非法挪用客戶房款的情況，經(jīng)公安機關(guān)立案后偵查核實，涉案金額高達7000萬元。而本案中季女士委托中介公司收取的34萬元房款中，尚未支付的11.75萬元包含在中介公司非法挪用的資金中。 

事發(fā)后，作為已經(jīng)履行買受人主要義務(wù)的康先生多次與季女士進行溝通，希望季女士能夠按照合同約定交付案涉房屋，但季女士以未能取得全部房款為由，拒絕向康先生交付案涉房屋，消極對抗買受人康先生繼續(xù)履行房屋買賣合同的請求，并且拒絕配合康先生完成案涉房屋按揭貸款的后續(xù)辦理程序。對于中介公司因非法挪用房款，侵害季女士權(quán)益的行為，其也沒有積極的通過商事仲裁、民事訴訟等方式進行維權(quán)。至此，買賣雙方陷入合同履行僵局。無奈之下康先生提出仲裁申請，請求仲裁庭依法裁決季女士繼續(xù)履行《房屋買賣居間服務(wù)合同》，交付案涉房屋。

仲裁庭經(jīng)審理查明，本案由于中介公司非法挪用客戶購房款導(dǎo)致案涉合同不能繼續(xù)履行。案件審理過程中仲裁庭向公安機關(guān)查證，案涉中介機構(gòu)已經(jīng)被公安機關(guān)正式立案偵查，尚未提起公訴，案件還未得到最終裁判，因該刑事案件判決結(jié)果與本案裁決有利害關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條的規(guī)定，本案依法中止審理，等待刑事判決結(jié)果。 

刑事判決的結(jié)果會對本案合同效力及事實的認定產(chǎn)生一定的影響，因此仲裁庭如何高效、便捷地解決雙方當(dāng)事人的糾紛，減輕當(dāng)事人的訴累，怎樣以彈性的方式促成雙方當(dāng)事人的和解，打破當(dāng)前合同履行的僵局，并將買賣雙方的損失降到最低是本案的難點和重點。 

結(jié)合中介公司的涉案情況及本案合同的實際履行狀態(tài)，本著從最大限度地保護雙方當(dāng)事人權(quán)益、減少當(dāng)事人訴訟、降低當(dāng)事人損失的角度，仲裁庭對案件進行了深入的分析，最終，康先生與季女士最終達成和解。 

雙方約定，案涉房產(chǎn)不再以按揭貸款的形式購買，由康先生向季女士一次性現(xiàn)金支付14萬元，作為案涉房屋尾款；鑒于中介公司尚有首付款11.75萬元未支付給季女士，康先生同意向季女士支付上述款項中7萬元，在季女士后續(xù)向中介公司追繳非法占用的資金中，康先生享有其中7萬元的債權(quán)。在履行上述款項同時，季女士將案涉房屋各項費用結(jié)清，并將房屋交付給康先生。 

因買賣雙方達成和解，康先生撤回對季女士的仲裁請求。 

這里萬典律師特別指出

針對上述案件由于中介公司非法挪用客戶購房款導(dǎo)致房款彌補經(jīng)營虧空。中介公司的前述行為涉嫌構(gòu)成合同詐騙罪等已經(jīng)由公安機關(guān)立案偵查。此類案件在刑事案件審結(jié)前，不能作出仲裁裁決，但買賣雙方可以采取和解的方式，各自分擔(dān)一部分風(fēng)險，以促成合同的履行以減少損失。針對此類刑事案件，實際遭受損害的當(dāng)事人可以以受害人身份向加害人另行主張權(quán)利。 

這里提醒您：在房屋買賣過程中，一般分為房屋交易雙方經(jīng)過房屋中介買賣成交和房屋交易雙方不經(jīng)過房屋中介機構(gòu)自行成交兩種成交方式。但無論哪種成交方式，購房款一定要存入資金監(jiān)管賬戶。經(jīng)過中介機構(gòu)成交簽訂合同的，在房屋轉(zhuǎn)讓合同的“付款方式”一欄中，必須選擇銀行或房屋交易資金監(jiān)管中心，通過監(jiān)管賬戶進行房屋交易資金監(jiān)管，以確保交易安全。 

相關(guān)法律補充

《中華人民共和國合同法》 第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效；第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。康先生、季女士以及中介公司簽訂的《房屋買賣居間服務(wù)合同》及《居間合同補充協(xié)議》是在各方平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，且不違反行政法規(guī)以及違背第三人的利益，在目前不存在合同無效、效力待定等其他導(dǎo)致合同效力出現(xiàn)瑕疵的情況下，上述合同依法成立并生效，各方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。 

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條規(guī)定有下列情形之一的，中止訴訟：(一)一方當(dāng)事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加訴訟的;(二)一方當(dāng)事人喪失訴訟行為能力，尚未確定法定代理人的;(三)作為一方當(dāng)事人的法人或者其他組織終止，尚未確定權(quán)利義務(wù)承受人的;(四)一方當(dāng)事人因不可抗拒的事由，不能參加訴訟的;(五)本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的;(六)其他應(yīng)當(dāng)中止訴訟的情形。中止訴訟的原因消除后，恢復(fù)訴訟。在審理過程中仲裁庭查明，本案中介公司因涉及刑事犯罪被公安機關(guān)立案偵查，案件還未得到最終裁判，因該刑事案件判決結(jié)果與本案裁決有利害關(guān)系，該情形符合上述中止事由，若雙方當(dāng)事人不能達成一致和解意見，本案應(yīng)中止審理。