案例分析 | 最高法院:案外人以享有租賃權為由排除房屋強制執行的,法院不能直接帶租拍賣!

裁判要旨

案外人以享有租賃權為由排除案涉房屋的強制交付的，因租賃關系存在爭議，執行法院不得直接帶租拍賣，而應適用《民事訴訟法》第二百二十七條規定的案外人異議程序進行審查，相關當事人如對該裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。

案情簡介

2013年9月，關于何某與某公司等民間借貸糾紛一案，某中院作出本案執行依據（2014）渝一中法民初字第01092號民事判決書，后原告何某在被告某公司等因借款3000萬元在公司名下案涉房屋設定抵押并取得他項權證。

2016年5月23日，因某公司等怠于履行債務，某中院作出（2016）渝01執328號公告，擬對案涉房屋進行評估、拍賣，限上述房屋的使用人限期申報房屋租賃或其他使用情況，逾期視為無人使用，該院將在公開拍賣后予以強制交付。

公告后，三案外人分別申報自己租賃權先于何某抵押權利形成，日期在前的《房屋租賃合同》各一份，并主張對案涉房屋的租賃權，被執行人某公司對三項租賃事實均認可。

2016年8月8日，某中院作出（2016）渝01執328號執行裁定，對案涉房屋進行帶租約拍賣。

何某提出執行異議，請求對案涉房屋進行不帶租約拍賣。2016年10月14日，某中院認為不能審查確認案涉房屋的租賃事實虛假，應進行帶租約拍賣，并作出（2016）渝01執異1125號執行裁定，駁回何某的異議。

何某提起執行復議，認為三案外人提交的《房屋租賃合同》是為幫助被執行人某公司逃避債務，惡意串通而偽造的證據，請求撤銷異議裁定。

2016年12月28日，某高院作出（2016）渝執復37號執行裁定，駁回何某的復議申請，維持異議裁定。

何某提起申訴。2019年3月19日，最高法院作出（2018）最高法執監434號執行裁定書，撤銷某高院復議裁定，某中院帶租拍賣執行裁定與異議裁定，發回某中院重新審查。

裁判要點

本案爭議在于案外人主張對被執行人名下房屋享有租賃權能否排除房屋強制執行的問題。

首先，案涉房屋的強制執行分為兩個層次，一是權屬的強制轉讓，二是強制交付。三案外人主張對案涉房屋享有租賃權，可提出案外人異議。該異議成立的，在法律效果上，雖不能排除案涉房屋的強制轉讓，但可排除強制交付。

其次，本案中執行法院（某中院）在案涉房屋張貼公告，限期要求房屋使用人向該院書面申報房屋租賃或其他使用情況，逾期未申報的，該院將在公開拍賣后予以強制交付。三名案外人在期限內向法院提交租賃協議，實質上是主張以租賃關系排除法院在租賃期內對案涉房屋的強制交付。

最后，執行法院（某中院）未對三名案外人所提異議進行立案審查，而直接作出帶租拍賣裁定，并通過執行異議、復議程序解決租賃關系能否排除執行問題，屬于適用程序錯誤。本案中申請執行人和三名案外人就是否存在租賃關系存在重大爭議，執行法院宜將三名案外人的主張納入案外人異議程序立案審查，并作出裁定，相關當事人如對裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。

這里律師指出本案涉及的法律問題

現結合最高法院裁判觀點，針對案外人主張對被執行人名下房屋享有租賃權并排除房屋強制執行的相關問題，總結要點如下，供實務參考。

一、案外人租賃權是實體權益，能否排除被執行人名下案涉房屋的強制執行，核心在于租賃權的設立節點。因案涉房屋權屬轉移，根據買賣不破租賃的原則，并不影響租賃權的實現，故此時案外人異議僅指排除案涉房屋的強制交付或要求法院對案涉房屋帶租拍賣。

二、若申請執行人為金錢債權人，因追債執行案涉房屋，則租賃權在案涉房屋保全執行措施之前就成立的，案外人主張租賃權可以排除強制交付。若申請執行人為抵押權人的，其對案涉房屋的變價款具有優先受償權，則租賃權在案涉房屋抵押之前就成立的，案外人主張租賃權可以排除強制交付，但案外人與被執行人惡意串通、阻礙執行的除外（見延伸閱讀，前妻/夫以另一方名下案涉房屋在設定抵押之前簽署的長期20年/19年的租賃合同提出的排除強制執行的異議）。

三、案外人以享有租賃權，執行和騰退會侵犯其租賃實體權益為由請求排除案涉房屋強制執行的，法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查。但案涉房產查封在前租賃在后，執行法院可根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2008年）第二十六條的規定，解除案外人對案涉房產的占有或者排除妨害，且此時并可適用《民事訴訟法》第二百二十五條規定進行審查。

法院判決

本院認為，本案的爭議焦點為三名案外人與某公司之間的租賃關系能否排除執行法院對案涉房屋的強制執行。

人民法院對執行標的物進行司法拍賣，系通過司法行為對執行標的物強制變價并用所得價款清償被執行人所欠債務，其既包括對執行標的物權屬的強制轉讓，也包括對執行標的物的強制交付。依據相關法律規定，案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以向執行法院提出案外人異議。在本案執行過程中，某市中院在案涉房屋張貼公告，限期要求房屋使用人向該院書面申報房屋租賃或其他使用情況，逾期未申報的，該院將在公開拍賣后予以強制交付。三名案外人在期限內向法院提交租賃協議，實質上是主張以租賃關系排除人民法院在租賃期內對案涉房屋的強制交付。鑒于本案申請執行人和三名案外人就是否存在租賃關系存在重大爭議，執行法院宜將三名案外人的主張納入案外人異議程序立案審查，并作出裁定，相關當事人如對裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。

本案中，在是否存在租賃關系有重大事實爭議的情況下，某市中院未將三名案外人所提異議進行立案審查，直接作出帶租拍賣裁定，并通過執行異議、復議程序解決租賃關系能否排除執行問題，適用程序錯誤。

雖然申訴人何某未將程序錯誤列為申訴事由，但對重要程序問題，本院可以依職權予以糾正。另外，盡管某市中院已經將本案指定某市區人民法院執行，但依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的相關規定，本案仍應發回某市中院重新審查。

相關法律規定

《民事訴訟法》

第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起15日內向人民法院提起訴訟。