以案說法：買賣無證房合同無效，拆遷時(shí)補(bǔ)償款如何分配？

裁判要點(diǎn)：

在現(xiàn)實(shí)中不可避免地存在著沒有取得產(chǎn)權(quán)證的無證房產(chǎn)，此類房產(chǎn)不能按照物權(quán)法等法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。此類無證房產(chǎn)即使在相關(guān)利害關(guān)系人之間流轉(zhuǎn)，相關(guān)的利害關(guān)系人也僅是取得對該無證房產(chǎn)的占有和使用。在征收時(shí)，一般情況下征收主體根據(jù)先前確定的征收方案對該無證房產(chǎn)作出補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額或補(bǔ)償安置房屋確定后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該補(bǔ)償?shù)臍w屬或分配產(chǎn)生糾紛向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。作為買房人，可以選擇解除房屋買賣合同，也可以選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價(jià)，即置換的房屋。即使協(xié)議無效，也要根據(jù)無效合同之過錯(cuò)合理分配賠償責(zé)任，保護(hù)信賴?yán)妗?/span>

原審法院經(jīng)審理查明，2005年3月4日，第三人孔甲之子孔乙與原告田丙簽訂《協(xié)議書》，將孔甲取得的安家居民區(qū)拆遷安置樓4號樓2單元302室（即本案訴爭房屋）以13.5萬元的價(jià)格賣給田丙。庭審中，雙方均確認(rèn)該款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際交付。原告田丙取得上述房屋后，一直居住至2019年11月。

濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部系由被告歷城區(qū)政府組建成立。2012年9月15日，濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部發(fā)布《雪山片區(qū)四村整合拆遷安置辦法》，規(guī)定“凡在四村整合范圍內(nèi)集體土地實(shí)施房屋拆遷并需要對被拆遷人房屋安置和貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)按照本辦法執(zhí)行。”該《辦法》第十三條第（五）項(xiàng)規(guī)定：“原安家小區(qū)安置后將房屋出售的，只對應(yīng)原房主安置”。因雪山片區(qū)開發(fā)建設(shè)需要，原安家小區(qū)安置樓房需進(jìn)行相應(yīng)置換安置。2015年8月3日，濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部與第三人孔甲簽訂《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋收回協(xié)議》，約定孔甲可選擇94平方米的安置房1套，同時(shí)孔甲名下安家小區(qū)內(nèi)的原安置房無償收歸國有并有收回公證書。該協(xié)議沒有實(shí)際履行。原告田丙認(rèn)為自己才是訴爭房屋的實(shí)際所有人，訴至原審法院, 請求：1. 撤銷被告歷城區(qū)政府與第三人孔甲簽訂的《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋回收協(xié)議》；2.判令被告與原告方簽訂上述協(xié)議；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原審法院判決：

依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（一）、（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部與第三人孔甲簽訂的《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋收回協(xié)議》，歷城區(qū)政府于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)就涉案房屋的置換安置事項(xiàng)重新作出行政行為。案件受理費(fèi)50元，由被告歷城區(qū)政府負(fù)擔(dān)。

孔甲不服原審法院判決，提起上訴，請求：

⒈撤銷濟(jì)南市中級人民法院（2019）魯01行初984號行政判決，并將本案發(fā)回重審或依法改判；

⒉判令歷城區(qū)政府履行與上訴人簽訂的《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋收回協(xié)議》；

⒊判令歷城區(qū)政府支付上訴人自2017年11月至實(shí)際交付房屋后三個(gè)月的過渡費(fèi)以實(shí)際計(jì)算為準(zhǔn)；

⒋一、二審訴訟費(fèi)、代理費(fèi)約4萬元有被上訴人承擔(dān)。

主要理由如下：一、原審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

⒈上訴人孔甲是被上訴人歷城區(qū)政府認(rèn)定的被安置人，是《雪山片區(qū)四村整合拆遷安置辦法》中的集體組織成員、第十三條五款規(guī)定的被安置人。上訴人現(xiàn)年80歲，現(xiàn)夫妻二人借住于雪山合苑，無安置房屋，基本住房沒有保障。

⒉安置文件是對四村整合范圍內(nèi)集體土地實(shí)施的房屋拆遷，是基于上訴人戶籍及集體組織成員身份的安置。原審法院沒有依據(jù)涉案安置辦法對被上訴人田丙安置身份及安置資格進(jìn)行審查。

⒊原審法院在被上訴人歷城區(qū)政府沒有提交安家小區(qū)置換安置樓是基于戶籍安置和基于房屋置換安置的證據(jù)、法律依據(jù)及合理解釋的前提下，作出房屋置換安置的判決，認(rèn)定事實(shí)不清。

二、原審法院判決適用法律錯(cuò)誤。

⒈、原審法院沒有對《雪山片區(qū)四村整合拆遷安置辦法》進(jìn)行審查，對上訴人與被上訴人田丙簽訂的房屋買賣協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定，在沒有撤銷濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院(2017)魯0112民初4952號民事裁定書的情況下認(rèn)定被上訴人田丙為合法的居住使用人，侵害上訴人合法權(quán)益。

⒉、上訴人與被上訴人歷城區(qū)政府于2015年8月3日簽訂的《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋收回協(xié)議》是按照《雪山片區(qū)四村整合拆遷安置辦法》簽訂的，是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，協(xié)議具有公信力和既定力，現(xiàn)上訴人的房屋已被收回，符合安置分配房屋條件。

⒊、原審法院沒有考慮上訴人的基本居住情況，使上訴人的基本居住條件不能保障，嚴(yán)重侵害上訴人的合法利益。

⒋原審法院審理違反了《中華人民共和國行政訴訟法》及《最高院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》的相關(guān)規(guī)定。被上訴人歷城區(qū)政府行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序，應(yīng)按約履行自己的安置義務(wù)，上訴人依法返還被上訴人田丙的房款及賠償經(jīng)濟(jì)損失。

被上訴人歷城區(qū)政府未提交書面答辯意見。

被上訴人田丙未提交書面答辯意見。

各方當(dāng)事人在原審中提交的證據(jù)，在原審?fù)徶幸呀?jīng)質(zhì)證。二審中上訴人提交集體組織成員證明、（2019）魯行終1460號行政裁定書、停水電通知及田丙戶籍證明作為新證據(jù)。經(jīng)查，該組證據(jù)不屬于《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第五十二條規(guī)定的“新的證據(jù)”。本院不予接納。

本院另查明，被上訴人田丙原審期間提交的濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院（2017）魯0112民初4952號民事裁定書，系孔甲訴田丙涉案房屋買賣合同糾紛一案，訴訟請求確認(rèn)雙方簽訂的涉案房屋買賣協(xié)議無效等內(nèi)容。濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院認(rèn)為涉案房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，未取得權(quán)屬證書，不屬于人民法院民事案件的受案范圍，裁定駁回起訴。

二審法院根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條、第八十九條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷濟(jì)南市中級人民法院作出的（2019）魯01行初984號行政判決；

二、駁回田丙的訴訟請求。

一、二審案件受理費(fèi)各50元，均由被上訴人田丙負(fù)擔(dān)。

評析：本案爭議的焦點(diǎn)是濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部與孔甲簽訂的《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋回收協(xié)議》是否合法有效。

根據(jù)原審查明，被上訴人田丙按照涉案房屋買賣協(xié)議的約定付清購房款，對該房屋實(shí)際占有、使用，但沒有實(shí)際取得所購房屋的所有權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，田丙所購涉案房屋的物權(quán)因本次征收拆遷而消滅，其已無法取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。涉案拆遷安置適用的《雪山片區(qū)四村整合拆遷安置辦法》,第十三條明確規(guī)定因道路建設(shè)現(xiàn)安置在安家小區(qū)的居民，原則上按原安置標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)現(xiàn)安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置，其中第（五）項(xiàng)規(guī)定：“原安家小區(qū)安置后將房屋出售的，只對應(yīng)原房主安置”。該次置換安置標(biāo)準(zhǔn)是以原安置標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)而來，是基于原安置戶的人口為基數(shù)計(jì)算的置換房屋面積，對應(yīng)的是原房主。涉案房屋原房主系孔甲，故濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部與孔甲簽訂該房屋的拆遷安置及房屋回收協(xié)議符合征收安置的相關(guān)政策及法律法規(guī)的規(guī)定。且該拆遷安置及房屋回收協(xié)議不存在《中華人民共和國合同法》規(guī)定的可撤銷或無效情形。

因此，濟(jì)南市歷城區(qū)雪山片區(qū)建設(shè)指揮部與孔甲簽訂的《原東區(qū)指揮部安家小區(qū)安置樓拆遷安置及房屋回收協(xié)議》合法有效。田丙關(guān)于撤銷該拆遷安置協(xié)議并判令歷城區(qū)政府與其簽訂拆遷安置協(xié)議的訴訟請求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。原審法院以該拆遷安置協(xié)議未能顧及到涉案房屋實(shí)際占有、使用人之相關(guān)利益為由，認(rèn)為屬于遺漏安置對象，系事實(shí)認(rèn)定不當(dāng)，適用法律錯(cuò)誤。

關(guān)于孔甲與田丙之間的涉案房屋買賣事宜。上訴人孔甲之子孔乙于2005年3月4日與被上訴人田丙簽訂《協(xié)議書》，將孔甲取得的本案訴爭的拆遷安置樓以13.5萬元的價(jià)格出售給田丙。在該房屋買賣合同中，孔甲享有的合同權(quán)利是房屋的價(jià)值13.5萬元。在該房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議中，孔甲享有的合同權(quán)利應(yīng)為該房屋使用權(quán)的對價(jià)。作為買房人，田丙可以選擇解除房屋買賣合同，也可以選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價(jià)，即置換的房屋。根據(jù)物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)以在有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。但在現(xiàn)實(shí)中不可避免地存在著沒有取得產(chǎn)權(quán)證的無證房產(chǎn)，此類房產(chǎn)不能按照物權(quán)法等法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。此類無證房產(chǎn)即使在相關(guān)利害關(guān)系人之間流轉(zhuǎn)，相關(guān)的利害關(guān)系人也僅是取得對該無證房產(chǎn)的占有和使用。在征收時(shí)，一般情況下征收主體根據(jù)先前確定的征收方案對該無證房產(chǎn)作出補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額或補(bǔ)償安置房屋確定后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該補(bǔ)償?shù)臍w屬或分配產(chǎn)生糾紛向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。因此，田丙如對本案拆遷安置補(bǔ)償利益分配有異議，可通過民事訴訟途徑另行主張。

需要強(qiáng)調(diào)的是，人無信則不立。誠實(shí)守信是對每一位公民的基本要求。孔甲戶與田丙簽訂的《協(xié)議書》，是孔甲與田丙的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)依約履行協(xié)議，守信踐諾。從其他法院審理的類似案件情況來看，比如北京市第二中級人民法院審理的北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村“畫家村”房屋買賣糾紛案，人民法院在認(rèn)定房屋買賣合同無效的同時(shí)，認(rèn)為出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，對于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，提出應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素。因此，對于該類案件的處理應(yīng)明確價(jià)值導(dǎo)向，促使當(dāng)事人依法踐諾守約，盡量協(xié)商妥善解決糾紛，充分保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)法治良序運(yùn)轉(zhuǎn)。