新余市規(guī)范和激活房地產(chǎn)市場若干辦法

第一章 總 則

第一條 為加快城市化步伐，提高城市品位，完善城市功能，規(guī)范和激活我市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善居民居住條件，推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)、健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理管理法》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。 　　第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)土地利用及房地產(chǎn)建設(shè)的所有單位和個(gè)人。 　　第三條 本辦法所指的城市規(guī)劃區(qū)，是指本城市新修編的總體規(guī)劃范圍，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、仙來開發(fā)區(qū)和仙女湖風(fēng)景區(qū)（以下簡稱規(guī)劃區(qū)）。總共約160平方公里。 　　第四條 市政府有關(guān)行政主管部門根據(jù)其職責(zé)分別負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作。

第二章 規(guī)劃管理

第五條 市人民政府根據(jù)我市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要修編城市總體規(guī)劃，并嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求組織實(shí)施。在城市總體規(guī)劃和城市控制性規(guī)劃實(shí)施過程中，需要對城市規(guī)模、用地性質(zhì)、功能分區(qū)等重大事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，須經(jīng)城市規(guī)劃委員會(huì)提出意見后，經(jīng)市政府確定。 　　第六條 城市住宅建設(shè)一律實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，嚴(yán)禁零星開發(fā)。 　　第七條 根據(jù)“規(guī)劃一張圖、審批一支筆、建設(shè)一盤棋”的原則，凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用土地進(jìn)行建設(shè)的單位和個(gè)人，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門初審后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。 　　規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)和農(nóng)民建房，由所在街道辦事處（鎮(zhèn)）統(tǒng)一報(bào)區(qū)（管委會(huì)）初審，由城市規(guī)劃主管部門報(bào)市人民政府審批。市政府每季度研究一次。本辦法公布之日起，街道辦事處（鎮(zhèn)）政府不得再行審批。 　　第八條 市規(guī)劃、土地主管部門應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)）的配合下，制定規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地的集體建設(shè)和農(nóng)民建房控制性詳細(xì)規(guī)劃。 　　規(guī)劃區(qū)內(nèi)的街道辦事處（鎮(zhèn)）要根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，制定行政村、自然村農(nóng)村住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，形成規(guī)模，改善農(nóng)民的居住條件。　　凡未做修建性詳細(xì)規(guī)劃的集體建設(shè)和農(nóng)村居民建房一律不批。

第三章 土地利用

第九條 實(shí)行土地儲(chǔ)備和政府壟斷土地一級市場制度。使用規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地，一律由市政府依法統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓。 　　第十條 加強(qiáng)土地的宏觀調(diào)控，嚴(yán)格控制土地投放量。每年初由計(jì)劃、規(guī)劃、土地、房管部門提出規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)利用計(jì)劃和具體方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，予以公告。公告的主要內(nèi)容是： 　　㈠出讓步驟、方式、條件、要求； 　　㈡出讓地塊地理位置圖； 　　㈢地塊數(shù)量、每幅地塊的坐標(biāo)、方位、用途、面積、使用年限、用地紅線、建筑性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、綠地率、容積率等指標(biāo)； 　　㈣公共配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)、條件。 　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)高于《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》。 　　第十一條 經(jīng)營性用地一律采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓形式取得國有土地使用權(quán)。 　　禁止任何單位和個(gè)人侵占、買賣或聯(lián)營聯(lián)建的形式非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。 　　第十二條 國有劃撥土地使用權(quán)確需出讓的，一律由市政府先行收回收購儲(chǔ)備再出讓。出讓后，按取得的該使用權(quán)時(shí)的成本價(jià)款及期間的利息對原使用權(quán)人給予補(bǔ)償，財(cái)政撥款的除外。 　　改制、破產(chǎn)企業(yè)的國有劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)政府收回出讓后。出讓金可全額返還該企業(yè)，用于安置和企業(yè)發(fā)展。安置該企業(yè)職工所剩余出讓金，劃入該企業(yè)所屬系統(tǒng)的主管部門，用于彌補(bǔ)系統(tǒng)內(nèi)其它企業(yè)職工的安置費(fèi)用。 　　第十三條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，由市土地管理部門會(huì)同市計(jì)劃、財(cái)政、建設(shè)、房管等部門組織調(diào)整修正報(bào)省政府批準(zhǔn)。 　　第十四條 嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為，已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)

第一節(jié) 商品房開發(fā)

第十五條 按照“城市建設(shè)市場化，建設(shè)主體企業(yè)化，設(shè)施享用商品化，政府行為規(guī)范化”的原則，加大對城市建設(shè)和管理的市場化運(yùn)作力度。在堅(jiān)持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，放開商品房開發(fā)，適當(dāng)控制經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模。 　　嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人利用行政劃撥土地和農(nóng)村集體土地從事商品房開發(fā)。 　　第十六條 鼓勵(lì)開發(fā)高檔次、高品位住宅小區(qū)，提升城市品位。新區(qū)商品房住宅小區(qū)開發(fā)不低于80畝。 　　第十七條 開發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可和土地使用許可時(shí)，必須對所開發(fā)的地塊根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求制定修建性詳細(xì)規(guī)劃，并報(bào)市規(guī)劃部門同意后方可實(shí)施。 　　第十八條 堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)完善給排水、電力、燃?xì)狻㈦娪崱⑾涝O(shè)施外，還應(yīng)達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)： 　　㈠住宅小區(qū)按建筑總面積3‰的比例配置社區(qū)、物業(yè)管理用房，用于社區(qū)服務(wù)。 　　㈡配置各種照明路燈、防火、防盜等器材設(shè)施。 　　㈢無償配置公用垃圾中轉(zhuǎn)及垃圾桶。 　　㈣無償配置相應(yīng)的居民休閑用地。 　　第十九條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，必須具備開發(fā)資質(zhì)。凡未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，一律不得開發(fā)房地產(chǎn)。 　　鼓勵(lì)市內(nèi)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)通過聯(lián)合、兼并、重組、股份制改造組建具有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，提升自我競爭能力。鼓勵(lì)國內(nèi)外有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入我市從事房地產(chǎn)開發(fā)。 　　第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)一律不享受招商引資的優(yōu)惠政策，對有實(shí)力的外商到我市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，有關(guān)部門應(yīng)協(xié)助外商辦好有關(guān)手續(xù)并做好跟蹤服務(wù)工作。

第二節(jié) 舊城區(qū)成片改造 

第二十一條 舊城區(qū)實(shí)行成片改造開發(fā)，逐步推進(jìn)的原則。 　　舊城區(qū)成片改造開發(fā)不低于30畝，不足30畝的空閑地作為公共綠地，待符合條件時(shí)再行開發(fā)。 　　第二十二條 舊城區(qū)成片改造范圍為東至校園路，西至五一南路，北至鐵路線，南至袁河。 　　第二十三條 舊城區(qū)成片改造的土地出讓金（含各種規(guī)費(fèi)）的出讓底價(jià)以建筑面積定額計(jì)算。一類地段500元/平方米，二類地段480元/平方米，三類地段460元/平方米。本辦法公布前已出讓的土地除外。 　　鼓勵(lì)高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)地改造舊城區(qū)，符合條件的由市政府給予獎(jiǎng)勵(lì)。 　　第二十四條 舊城區(qū)成片改造的開發(fā)商應(yīng)自行承擔(dān)拆遷安置工作。 　　拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。 　　鼓勵(lì)開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式就地安置被拆遷人。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換并就地安置被拆遷人的，在被拆遷人回遷后，經(jīng)房管部門核實(shí)，按被拆遷人原有建筑面積以本辦法第二十三條計(jì)算的土地出讓金，由財(cái)政部門予以退回。

第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 

第二十五條 加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房的宏觀調(diào)控和管理，由計(jì)劃、房管、民政、建設(shè)等部門制定經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃，按比例逐年開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，解決低收入家庭的住房困難。 　　第二十六條 經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制在中小套型，中套型建筑面積不得超過100平方米，小套型不超過80平方米。其銷售價(jià)格應(yīng)依法公開、公平、合理確定，使低收入家庭真正享受到國家的優(yōu)惠政策。工程施工實(shí)行招投標(biāo)制度。 　　第二十七條 經(jīng)濟(jì)適用住房的購房對象為家庭年人均收入3600元以下且人均住房建筑面積在15平方米以下的低收入家庭。 　　第二十八條 嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購房程序。實(shí)行申請、張榜公布、社區(qū)居委會(huì)和房地產(chǎn)管理部門調(diào)查確認(rèn)制。

第四節(jié) 農(nóng)村居民建房 

第二十九條 嚴(yán)禁農(nóng)村居民開發(fā)商品房或聯(lián)建商品房。嚴(yán)禁農(nóng)村居民在集體土地上亂建設(shè)、亂開發(fā)。 　　第三十條 鼓勵(lì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民聯(lián)合建設(shè)住宅小區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民通過拆舊建新進(jìn)入小區(qū)。街道辦事處（鎮(zhèn)）應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)村居民住宅小區(qū)建設(shè)，根據(jù)農(nóng)村集體組織的土地存量，集體建設(shè)和農(nóng)民建房原則上控制在集體土地總量的30%以內(nèi)。 　　農(nóng)村居民住宅小區(qū)建設(shè)可以行政村或自然村為單位，也可以幾個(gè)自然村共建住宅小區(qū)。區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施分步驟納入農(nóng)村居民自建成本。 　　第三十一條 農(nóng)村居民一戶只能有一處宅基地。凡農(nóng)村居民在集體土地上建有新房的，原有老宅基地必須拆除，將老宅基地歸還村集體。 　　第三十二條 農(nóng)村居民建設(shè)自住房所需土地，必須按土地法的規(guī)定，實(shí)行面積限額，占用原宅基地和村內(nèi)空閑地的，每戶不超過150平方米，占用耕地每戶不超過90平方米。

第五章 其他措施

第三十三條 停止各種形式的集資建房、合作建房、福利分房和城鎮(zhèn)居民私人建房。需要住房的單位和個(gè)人一律通過市場進(jìn)行交易。 　　第三十四條 禁止任何單位在辦公區(qū)域建家屬宿舍、開發(fā)商品房或聯(lián)合建房。 　　第三十五條 依法全額征收房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費(fèi), 取消房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)優(yōu)惠政策（經(jīng)濟(jì)適用住房除外）。 　　統(tǒng)一征收房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，由市建設(shè)局一個(gè)窗口收齲 　　第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)中的城市配套費(fèi)30元/每平方米，其它各種稅費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十七條 搞活住房二級市場，鼓勵(lì)已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市，任何單位不得限制已購公有住房上市交易，法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定的除外。 　　第三十八條 鼓勵(lì)居民換購住房。個(gè)人銷售普通住房，房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，依法可減免的稅收予以減免。 　　職工將已購公房首次上市出售免交所得收益。 　　第三十九條 鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城和非本市人口遷入本市。凡在城區(qū)內(nèi)購買了商品房（含二手房）的，可憑房屋所有權(quán)證等辦理本人及共同居住的直系親屬的落戶手續(xù)。 　　第四十條 加快實(shí)施住房分配貨幣化進(jìn)程，尚未實(shí)施的，應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定對無房或住房未達(dá)標(biāo)的職工發(fā)放住房補(bǔ)貼。 　　第四十一條 加大公積金歸集的力度。2004年起，有條件的地區(qū)、單位和職工的住房公積金繳存比例，在原有基礎(chǔ)上提高2%。住房公積金最高繳存比例提高到10%。 　　第四十二條 住房公積金應(yīng)積極支持職工住房貸款，在保證資金安全的前提下，職工購買新建商品房的，最高可提供15萬元貸款；職工購買二手房的，最高可提供7萬元貸款。 　　個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者繳存公積金月繳存額為100-500元，繳存期滿一年，且按規(guī)定繼續(xù)繳存的，可享受住房公積金貸款。 　　職工購買住房的，其個(gè)人帳戶所存公積金可用作購房款。 　　第四十三條 對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)要及時(shí)給予信貸支持。 　　第四十四條 金融機(jī)構(gòu)要積極為購房人提供擔(dān)保貸款，對購買二手房的，也應(yīng)給予擔(dān)保貸款。 　　第四十五條 建立房地產(chǎn)交易有形市場，完善交易市場功能。 　　房地產(chǎn)交易手續(xù)一律從簡。房屋交易、登記實(shí)行“一套資料申請，一個(gè)窗口辦理”的一站式服務(wù)，不重復(fù)進(jìn)行評估、測量等。 　　第四十六條 建立房地產(chǎn)市場的預(yù)警機(jī)制和市場信息體系，由物價(jià)部門和房管部門適時(shí)發(fā)布存量住房交易指導(dǎo)價(jià)格。 　　第四十七條 房屋出租實(shí)行備案制度，出租人應(yīng)在房屋出租合同簽訂之日起30日，將房屋出租合同、房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人的合法證件交市房產(chǎn)管理局備案。

第六章 法律責(zé)任

第四十八條 凡違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處理。 　　第四十九條 行政主管部門違反本辦法的，除按國家法律、法規(guī)予以處理外，還將采取組織措施予以處理。

第七章 附 則

第五十條 建制鎮(zhèn)建設(shè)可視情參照本辦法執(zhí)行。 　　第五十一條 本辦法自公布之日起施行。《關(guān)于我市城南舊城改造工程優(yōu)惠政策的通知》（余府字[2001]31號）同時(shí)廢止，此前其他有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。