建設部關于申報土地使用權涉及國有房地產權問題的復函

海口市房地產管理局：

你局五月三日市房字（1992）第53號《關于申報土地使用權涉及國有房地產問題的請示》收悉，經研究現答復如下：

一、國務院關于建設部職能分工的“三定”方案和國發（1989）31號文件都明確規定建設部是房地產業的行政主管部門，凡與我部主管業務有關的文，必須與我部協商一致，會簽方屬有效。某部門所發《確定土地權屬問題的若干意見》，涉及我部房地產權屬管理業務，既未與我部協商征求意見，而且文件內容與有關法規相抵觸，這樣的文件應不予執行。

二、為保證房地產各項工作正常進行，必須重申房地產管理一貫遵循的如下原則：

1.堅持房屋所有權與土地使用權主體一致的原則。解放以來，我國對待房屋所有權、土地使用權的一貫原則是：不經取得土地使用權，不得進行地上建筑，地上建筑所有權轉移時，連同所使用的房基地一并轉移；合法取得的房屋所有權和土地使用權，受國家法律保護。我國司法、規劃和房地產管理機關都是按照這一原則處理房地產權屬問題的。國家基本法律中關于公民、法人合法權益的規定和法律保護，部門規章無權否定和變更。

2.房地產管理部門直管公房的所有權和房基地使用權，屬于地方人民政府，并由房地產管理部門代表政府進行管理和經營。因此，房地產管理部門是直管公房所有權和相應的房基地使用權的合法產權代表人。任何單位和個人不得以任何理由將房地產管理部門的這些合法權益無償轉移給使用單位。把合法土地使用人的土地使用權確認給承租人，不僅侵犯了土地使用權人的合法權益，而且造成大批有房屋所有權的沒有房基地使用權，與有房基地使用權的沒有房屋所有權的產權主體不一致的情況，人為地制造了各種房地產糾紛。例如，在房地產交易、土地使用權的有償轉讓，以及承租人的變更都會因得不到其中一方權證人的同意而終止，城市房地產流通將被窒息；房屋產權人為得到房基地使用權的資格，會以各種方式逼攆承租人退租，出租人怕失去土地使用權將不再愿意出租房屋，這是我國現行房地產政策法規中所不允許的。

3.堅持房屋買賣時，連同所使用的土地一并轉移的原則。這是我國房地產交易中長期遵循的原則。1984年最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見中，第七類宅基地問題（64）條中規定：“公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用”。一九九八年由建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯合頒發的（88）建房字第170號文件，又作了明確的規定。房屋交易應按這些現行法規執行。

三、你局關于房和地同屬一權利主題不可分離的意見是正確的。請你們按照上述原則妥善處理好房地產產權關系的問題。

建設部