西寧市房地產抵押管理辦法

第一章 總則

第一條 為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區域內城市規劃區國有土地上從事房地產抵押活動的，應當遵守本辦法。

地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押時，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產的價款優先受償。

本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所預購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

第五條 房地產抵押實行抵押登記制度。依法沒定的房地產抵押受法律保護。

第六條 房地產抵押遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。

第七條 市、縣房產行政主管部門（以下簡稱登記部門）為本級人民政府房地產抵押登記工作的主管部門，負責本行政區域內房地產抵押管理工作。

第二章 抵押權設定

第八條 下列房地產不得設定抵押權：

（一）權屬有爭議的房地產；

（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

（三）依法列入拆遷范圍內的房地產；

（四）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（五）依法被查封、扣押、監管或者以其他形式加以限制的房地產；

（六）違章建筑和臨時建筑；

（七）已經預售的房地產在建工程；

（八）依法不得設定抵押權的其他房地產。

第九條 以國有企業、事業單位、集體所有制企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、有限責任公司、股份有限公司房地產抵押的，依照有關法律法規的規定辦理。

第十條 以共有的房地產設定抵押的，必須經共有人書面同意，抵押人為全體共有人。

房改中以標準價購買的房屋設定抵押權的，必須征得原產權單位同意；因破產等原因原產權單位不存在的，須征得房產行政主管部門的同意。

第十一條 以已出租的房地產設定抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況書面告知承租人。

第十二條 以在建工程已完工程部分房地產設定抵押的，其土地使用權隨之抵押。

在建工程設定抵押權后，在抵押權約定期間內不得銷售該抵押物。

開發項目已竣工驗收后，不得再以在建工程設定抵押權。

第十三條 預購商品房貸款抵押的，該商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

第十四條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。

第十五條 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，其價值大于所擔保債權的余額部分，可再次抵押，但不得超出余額部分。

同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應將已經設定過的抵押情況書面告知抵押權人。

第十六條 房地產抵押期限由抵押當事人協商確定。

有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，抵押期限不得超過實際剩余經營年限。

以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，抵押期限不得超過土地使用權實際剩余年限。

第十七條 抵押房地產的價格可以由抵押當事人協商議定，也可由有房地產評估資格的評估機構進行評估。

抵押房地產為預售房屋的，以預售商品房合同中載明的價格為準。

第十八條 抵押人或抵押權人一方或雙方發生合并、分立等變更的，變更的一方當事人應及時書面通知對方當事人，變更后的當事人依法享有相應的權利和承擔相應的義務。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人、受遺贈人或代管人繼續履行原抵押合同。

第三章 抵押合同的訂立

第十九條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同應當載明下列主要內容：

（一）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；

（二）主債權的種類、數額；

（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積及四至等；

（四）抵押房地產的價值；

（五）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；

（六）債務人履行債務的期限；

（七）抵押權消滅的條件；

（八）違約責任；

（九）爭議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時間與地點；

（十一）抵押當事人約定的其他事項。

第二十條 以在建工程抵押的，除符合第十九條規定外，抵押合同還應當載明以下內容：

（一）國有土地使用證和建設工程規劃許可證編號；

（二）已完成的工作量和工程量。

第二十一條 以預購商品房貸款抵押的，除符合第十九條規定外，還須提交生效的預購商品房買賣合同。

第二十二條 抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租，轉讓或者改變用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

第四章 抵押登記

第二十三條 房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，當事人應當到房地產所在地的登記部門辦理房地產抵押登記。

房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

第二十四條 辦理房地產抵押登記，應當向登記部門交驗下列文件：

（一）抵押當事人身份證明或法人資格證明；

（二）他項權利登記申請書；

（三）主合同和抵押合同；

（四）《房屋所有權證》，共有房屋的還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證

（五）可以證明抵押房地產價值的資料；

（六）登記部門認為必要的其他文件。

前款第（四）項中，以預購房貸款抵押的，應交驗已備案的商品房買賣合同；以在建工程抵押的，應交驗國有土地使用證和建設工程規劃許可證。

抵押人為國有企業、事業單位、集體所有制企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、有限責任公司、股份有限公司的，還應交驗可以證明有權設定抵押權的資料。

第二十五條 登記部門應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起5個工作日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。

第二十六條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記部門應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。

以預購商品房或在建工程抵押的，登記部門在商品房買賣合同和抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取《房屋所有權證》后，重新辦理房地產抵押登記。

第二十七條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，雙方當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到登記部門辦理變更或者注銷登記。

因依法處分抵押房地產而取得房屋所有權的，當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到登記部門辦理房地產變更登記。

第二十八條 登記部門抵押登記的資料，允許當事人或者相關機構按照有關規定查閱、抄錄或者復印。

第五章 抵押房地產的占用與管理

第二十九條 已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。

抵押人在占用、管理抵押房地產期間應當維護抵押房地產的安全與完好，抵押權人有權按抵押合同的約定監督、檢查抵押房地產的管理情況。

第三十條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第三十一條 因國家建設需要，將抵押房地產列入拆遷范圍的，抵押人應及時書面通知抵押權人；抵押當事人可重新設定抵押房地產，也可以依法清理債務，解除抵押合同。

第三十二條 抵押房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并采取措施防止損失擴大。抵押房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

第六章 抵押房地產的處分

第三十三條 有下列情形之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：

（一）抵押期滿，債務人未清償債務，又未能與抵押權人達成延長抵押期協議的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡而無人代其履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違法擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第三十四條 處分抵押房地產時，抵押當事人可以通過折價或拍賣、變賣等合法方式協商解決。協議不成的，抵押權人可向人民法院提起訴訟。

第三十五條 抵押權人處分抵押房地產時，應事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人享有優先購買權。

第三十六條 對設定兩個以上抵押權的同一房地產處分時，以抵押登記的先后順序受償。

第三十七條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

法律、法規另有規定的從其規定。

第三十八條 處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第三十九條 抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權人請求中止的；

（二）抵押人申請愿意且證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；

（三）發現被處分抵押物有權屬爭議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；

（五）其他應當中止的情況。

第四十條 處分抵押房地產所得金額，按下列順序分配：

（一）處分抵押房地產的費用；

（二）處分抵押房地產應繳納的稅款；

（三）債務本息及違約金；

（四）債務人違反合同而對抵押權人造成的損害賠償；

（五）剩余金額交還抵押人。

處分抵押物所得金額不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追償不足部分。

第七章 法律責任

第四十一條 抵押人提供虛假資料或隱瞞抵押房地產存在共有、產權爭議以及被查封、凍結、扣押等情況的，由抵押人承擔由此產生的法律責任。

第四十二條 抵押人擅自將抵押房地產出租、出售、贈與、交換或以其他方式處分的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第四十三條 抵押當事人因履行抵押合同發生爭議的，可協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第四十四條 抵押人違反本辦法第三十一條規定，不依法清償債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

第四十五條 登記部門工作人員玩忽職守、濫用職權、或者利用職務上的便利，索取他人財物、或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第四十六條 在本市行政區域內城市規劃區外國有土地上的房地產或在本市行政區域內集體土地上以鄉（鎮）、村的廠房等建筑物從事抵押活動的，參照本辦法執行。

第四十七條 本辦法應用中的具體問題由西寧市房產管理局負責解釋。

第四十八條 本辦法自2006年1月1日起施行。

西寧市人民政府