大連市房地產抵押貸款管理規定

第一章　總則

第一條　為加強房地產抵押貸款管理，保障抵押當事人的合法權益，促進房地產金融事業和房地產經濟的發展，根據國家有關規定，制定本管理規定。

第二條　凡在大連市的城市（市、縣城、建制鎮和工礦區）規劃區內進行房地產抵押貸款活動的，均應遵守本管理規定。

第三條　本管理規定所稱房地產抵押貸款，是指抵押人（合法擁有房地產的權利人）向抵押權人（經依法注冊的金融機構）以房地產作為按期歸還貸款的擔保，在抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依法處置該抵押物，并優先得到償還的借款方式。

第四條　各級房地產管理機關及其房地產交易管理機構（以下稱房地產抵押主管機關）與貸款銀行各分支行應當密切配合，認真做好房地產抵押貸款的管理工作。

第五條　房地產抵押貸款應遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。

依照本管理規定進行的房地產抵押貸款活動受法律保護。

第二章　抵押物

第六條　下列房地產或權益可以抵押：

（一）依法定程序有償取得的并在有效使用期限內的國有土地使用權；

（二）已領有合法房屋所有權、土地使用權證的房屋；

（三）符合預期取得房地產權條件，并已經房地產管理機關進行了產權登記備案的未竣工建筑物；

（四）依法生效的商品房預購合同。

第七條　下列房地產或權益不得設定抵押：

（一）未進行房地產權登記或登記備案的；

（二）產權有糾紛爭議的；

（三）用于公共福利事業和列入文物保護的；

（四）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的；

（五）已公告規劃拆遷的；

（六）已經預售的；

（七）法律、法規和規章規定其他不得抵押的。

第八條　以土地使用權設定抵押的：

（一）不得違背國家有關土地使用權出讓、轉讓法規和該土地使用權出讓、轉讓合同的規定；

（二）應連同地上建筑物及其他附著物同時抵押；

（三）抵押合同登記后在抵押地塊上新建的建筑物及其他附著物，不屬于抵押財產。

第九條　以房屋設定抵押的：

（一）應連同該房屋使用范圍內的土地使用權同時抵押；

（二）以同一幢房屋中的部分設定抵押的，應按抵押房屋面積占整個房屋建筑面積的比例，折算抵押房屋在整個房屋使用范圍內的土地使用權所占份額同時抵押。

第十條　以按份共有的房地產設定抵押的，抵押人應書面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先征得其他共有人的書面同意，所有共有人均為抵押人。

第十一條　以已出租的房地產設定抵押的，抵押人應將租賃情況如實告知抵押權人，并書面通知承租人。抵押期間原租賃合同繼續有效。抵押期間租賃期滿，需要重新確立租賃關系的，須經抵押權人同意后方可簽訂租賃合同。

第十二條　以國有房地產設定抵押的，須經政府或政府授權的部門批準或同意；以集體企業或無上級主管部門企業所有房地產設定抵押的，須經職工代表大會同意。

第十三條　外商投資企業、內聯企業以其房地產設定抵押的，須經企業董事會或股東大會或者聯合管理機構書面批準，所設定的抵押期不應超過該企業的經營期限。

第十四條　以利用銀行貸款購建的房地產設定抵押的，在未還清貸款以前，須經原貸款銀行同意。

第十五條　以房地產中未設置抵押的部分設定抵押時，抵押人應事先將已作抵押的狀況告知擬接收抵押的當事人。

已作抵押的房地產原則上不得重復抵押，因特殊情況需要再作抵押的，須征得原抵押權人書面同意。

已作抵押的房地產不屬于破產財產。但超過償還抵押貸款數額的，超過部分屬于破產財產范圍。

第三章　抵押貸款合同的訂立和登記

第十六條　房地產抵押貸款的雙方當事人應按統一規范的格式簽訂房地產抵押貸款合同，抵押貸款合同中應注明以下事項：

（一）抵押人和抵押權人的單位名稱或個人姓名、個人工作單位、住所或地址，抵押人的開戶金融機構及帳戶；

（二）抵押貸款的金額、幣種、用途、期限、利率、支付方式、歸還本息方法；

（三）抵押物的名稱、面積、位置、權屬證件號碼、有效使用期限；

（四）抵押率；

（五）抵押物權證的保管和歸還方式；

（六）抵押物的占管人、占管方式、占管責任、歸還方式及意外毀損、滅失的責任；

（七）抵押的保險險種、險別及賠償方式；

（八）違約責任及爭議解決方式；

（九）其他約定事項；

（十）合同訂立的時間、地點和當事人簽名蓋章。

第十七條　抵押貸款合同應以中文書寫，必須以其他兩種以上文字書寫的，應附有中文本并以中文本為準。

第十八條　抵押人申請貸款時，應向金融機構提交下列書面文件：

（一）抵押貸款申請書；

（二）法人資格證明文件或個人身份證件；

（三）抵押物的名稱、面積、質量、附屬設施及裝修等情況的說明；

（四）對抵押物擁有房屋所有權、土地使用權證等規定權利的證明文件；

（五）抵押物的租賃、抵押、典當等情況及他項權利共有人同意辦理抵押的經過公證的材料；

（六）規定批準或同意以其房地產設定抵押的文件；

（七）抵押物的保險情況；

（八）金融機構認為必要的其他文件。

第十九條　金融機構經初步審查，與抵押人達成貸款意向的，應持雙方簽訂的房地產抵押貸款意向書和本管理規定第十八條規定的書面文件向房地產抵押主管機關申請抵押物審核。經審核，符合抵押條件的，由房地產抵押主管機關在意向書上簽署同意抵押的意見。不符合抵押條件的不得簽訂抵押合同。

第二十條　金融機構發放抵押貸款最高金額應低于抵押物市場價格的70％，如抵押物屬劃撥土地使用權的，還應再減去土地出讓金價格。抵押人應向金融機構提交由市房地產管理局資質認可的，房地產價格評估機構作出的房地產價格評估報告。

第二十一條　抵押貸款期限，流動資金貸款最長不超過一年，固定資產貸款最長不超過七年。貸款應按合同約定的期限歸還，因特殊情況需要展期的，應重新按抵押程序辦理手續。

第二十二條　抵押貸款利率及結算方式，分別按照銀行同檔次流動資金或固定資產貸款利率及有關規定執行。

第二十三條　抵押物需要保險的，應由抵押人向市保險公司投保，并將抵押權人列為抵押物保險的第一受益人。

第二十四條　抵押貸款合同簽訂后，當事人可根據需要在本市的公證機關進行公證。

第二十五條　抵押當事人必須于合同簽訂之日起三十日內持房地產抵押貸款意向書、抵押貸款合同和本管理規定第十八條第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）項規定文件以及房地產抵押主管機關認為必要的其他文件，向房地產所在地的房地產抵押主管機關申請抵押登記。

第二十六條　房地產抵押主管機關在收到抵押登記申請后，應在十五日內審核完畢，對符合規定條件的抵押貸款合同予以批準登記。

抵押貸款合同由抵押當事人雙方簽字，自批準登記之日起生效，房屋所有權、土地使用權證及其他有關權屬證件由抵押權人保管。

第二十七條　抵押貸款合同發生變更或抵押關系終止時，當事人雙方應在變更或終止之日起十五日內向房地產抵押主管機關申請辦理變更或注銷登記手續。

第四章　抵押物的占管

第二十八條　已作抵押的房地產，由抵押人占管并保留使用權和受益權。抵押人在占管期間，應維護抵押物的完好，抵押權人有權按照抵押貸款合同的約定檢查由抵押人占管的抵押物。

第二十九條　抵押人未征得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物轉讓、出租、拆除、改建，不得改變其使用用途。抵押物發生遺贈或繼承的，受遺贈或繼承人應及時書面通知抵押權人，并及時辦理變更手續。

第三十條　抵押物發生損毀，抵押人應迅速將情況通知給抵押權人，并盡最大努力防止損失的擴大。

抵押物因抵押人的過失而貶值，以致于明顯地不能或不足以作為其履行債務的擔保，抵押人有責任重新提供或增加擔保以彌補不足。

第五章　抵押物的處分

第三十一條　有下列情形之一的，抵押權人有權向房地產抵押主管機關申請處分抵押物：

（一）抵押人未依約履行債務的；

（二）抵押人被宣告解散或破產的；

（三）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而無人代其履行債務的；

（四）抵押人的受遺贈人或繼承人或代管人拒不履行債務的。

第三十二條　房地產抵押主管機關應在接到處分抵押物申請書之日起三十日內，作出準予處分或不準予處分的決定，當事人不服的，可在接到決定之日起十五日內向房地產抵押主管機關的上一級行政機關申請復議或向人民法院起訴。

第三十三條　抵押權人可申請以下列方式之一處分抵押物：

（一）申請房地產交易市場組織拍賣；

（二）委托房地產交易市場出賣；

（三）經房地產抵押主管機關同意的其他方式。

以前款所列方式處分抵押物的，按房地產交易市場管理有關規定辦理。

第三十四條　抵押權人申請處分抵押物時，應書面通知抵押人或受遺贈人、繼承人、代管人；抵押物為共有或出租的，還應同時通知共有人或承租人。

第三十五條　抵押人或受遺贈人、繼承人、代管人應在接到房地產抵押主管機關準予處分抵押物決定之日起三十日內，將抵押物移交給抵押權人占管。逾期不交的，抵押權人可按民事訴訟程序向人民法院起訴。

第三十六條　抵押物從準予處分之日起開始處分，如因特殊情況未能處分的，抵押權人應采取有效措施盡快依法處置。

第三十七條　有下列情形之一的，可中止處分抵押物：

（一）抵押權人請求中止的；

（二）抵押人申請愿意并證明能及時履行債務的；

（三）訴訟中的抵押物；

（四）其他應中止的情況。

第三十八條　已出租的抵押物處分時，承租人在同等條件下，有優先購買權。尚在租賃期內的房地產，處分后原租賃合同對承受人和原承租人繼續有效。租賃期滿，如承受人將房地產繼續出租，原承租人在同等條件下有優先承租權。

第三十九條　處分抵押物所得款項，依下列順序和原則分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣除抵押物應繳稅費；

（三）償還抵押權人的債權本息及違約金；

（四）剩余金額交還抵押人。

處分抵押物所得款項不足償還抵押權人的債權本息及違約金時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。

第六章　法律責任

第四十條　抵押貸款合同一經成立，當事人應履行合同規定的義務，一方不履行或不完全履行合同給對方造成經濟損失的，責任方應當賠償。

第四十一條　抵押人隱瞞抵押物存在共有、糾紛、被限制權屬轉移或已作抵押等情況，抵押人應承擔因此而產生的法律責任。

第四十二條　抵押人擅自將抵押物轉讓、出租或以其他方式處分的，其行為無效。

第四十三條　由于不可抗力致使抵押物滅失或部分滅失、價值損毀，抵押人應及時告知有關當事人，在取得有關主管部門的證明后，可免除抵押人向抵押權人重新提供增加擔保的責任，但不能免除向抵押權人履行債務的責任。

第四十四條　抵押人不按合同規定的用途使用貸款的，抵押權人有權提前收回部分或全部貸款，加收罰息及采取其他信貸制裁措施。

第四十五條　當事人違反房地產交易市場管理規定的，由房地產市場管理部門依法給予處罰。

第七章　附則

第四十六條　當事人在履行房地產抵押貸款合同中發生的糾紛，可接《大連市城鎮房地產糾紛仲裁條例》之規定，向房地產糾紛仲裁機關申請仲裁或向人民法院起訴。

第四十七條　以本市房地產在大連市以外（含境外）設定抵押的，可參照本管理規定執行。

房地產抵押貸款涉及外匯管理的，須向外匯管理部門辦理有關手續。

第四十八條　本管理規定由發文機關負責解釋。

第四十九條　本管理規定自發布之日起施行。施行前已簽訂抵押貸款合同尚在進行中的房地產抵押，當事人應在施行之日起六十日內按本管理規定補辦抵押登記手續。

大連市人民政府