廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)

粵高法發(fā)〔2011) 49號(hào)

　  為正確審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省審判實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

　  一、關(guān)于訴訟主體

　  1、業(yè)主委員會(huì)作為當(dāng)事人，就物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟，法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。

　  業(yè)主委員會(huì)起訴、應(yīng)訴、提起反訴、上訴、撤訴，變更、放棄或者承認(rèn)訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解、調(diào)解等訴訟行為的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交業(yè)主大會(huì)的授權(quán)決定。

　  2、涉及全體業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，由業(yè)主委員會(huì)作為原告進(jìn)行訴訟。但具有本意見(jiàn)第10條至第13條規(guī)定的情形之一，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以書(shū)面請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)明確表示不提起訴訟，或者自收到請(qǐng)求之日起六十日內(nèi)未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會(huì)使有直接利害關(guān)系的業(yè)主或全體業(yè)主的共同權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主在不增加其他業(yè)主義務(wù)或負(fù)擔(dān)的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。

　  僅涉及單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主權(quán)益的，單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主可作為原告提起訴訟。

　  3、符合下列情形之一的，物業(yè)使用人可以作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟：

　  (1）物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同引起的糾紛；

　  (2）物業(yè)使用人因違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約引起的糾紛；

　  (3)其他與物業(yè)使用人有直接利害關(guān)系的情形。

　  物業(yè)使用人作為當(dāng)事人參加訴訟的，人民法院可依《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條的規(guī)定通知業(yè)主參加訴訟。

　  二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的認(rèn)定與處理

　  4、具有下列情形之一的物業(yè)服務(wù)合同或有關(guān)合同條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效：

　  (1）建設(shè)單位未依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　  (2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款的規(guī)定，在起訴前沒(méi)有取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的；

　  (3)業(yè)主委員會(huì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款的規(guī)定，沒(méi)有取得業(yè)主．大會(huì)的授權(quán)決定或未按業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定的內(nèi)容簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)同時(shí)占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認(rèn)的；

　  (4）建設(shè)單位違反《合同法》第四十條的規(guī)定，在與業(yè)主簽訂的商品房預(yù)售合同中約定排除業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或商定物業(yè)費(fèi)的權(quán)利的；

　  (5）其他違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形。

　  5、物業(yè)服務(wù)合同被認(rèn)定無(wú)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供物業(yè)服務(wù)的，如合同無(wú)效主要是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位的過(guò)錯(cuò)造成，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量，參照當(dāng)?shù)卣块T(mén)制定的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算物業(yè)費(fèi)。但雙方約定的物業(yè)費(fèi)低于該指導(dǎo)價(jià)的，按合同約定支付物業(yè)費(fèi)；如合同無(wú)效主要是由業(yè)主方的過(guò)錯(cuò)造成，可按合同約定支付物業(yè)費(fèi)。

　  三、關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛的處理

　  6、業(yè)主應(yīng)自房屋交付之日起支付物業(yè)費(fèi)。

　  房屋已具備交付條件，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起支付物業(yè)費(fèi)。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

　  7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主雖未簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上已接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)的，可予支持。雙方?jīng)]有約定物業(yè)費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量，并參照當(dāng)?shù)卣块T(mén)制定的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算物業(yè)費(fèi)。

　  8、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請(qǐng)求業(yè)主按照合同約定支付滯納金。

當(dāng)事人約定的滯納金數(shù)額超過(guò)遲延支付物業(yè)費(fèi)造成損失的百分之三十的，業(yè)主可依照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定請(qǐng)求適當(dāng)減少。遲延支付物業(yè)費(fèi)造成的損失可推定為以拖欠的物業(yè)費(fèi)總額為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率計(jì)算的利息。

　  9. 2009年10月1日以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)超出當(dāng)?shù)卣块T(mén)制定的指導(dǎo)價(jià)的，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯或者請(qǐng)求退還超出部分的物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門(mén)核定的除外。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)有關(guān)規(guī)定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，不適用前款規(guī)定。

　  四、關(guān)于民事責(zé)任的承擔(dān)

　  10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有下列行為之一的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：

　  (1)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善的；

　  (2）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡到管理職責(zé)造成物業(yè)區(qū)域環(huán)境惡化的；

　  (3）有其他不履行合同義務(wù)行為的。

　  11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意擅自經(jīng)營(yíng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或者未經(jīng)業(yè)主同意搭建構(gòu)筑物、設(shè)置廣告牌、停車位等進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)，或者有其他侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失、返還收益。

　  12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條、第二十九條的規(guī)定履行查驗(yàn)和接受資料義務(wù)，造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的缺陷未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主不能在法定或約定期限內(nèi)向建設(shè)單位主張權(quán)利而遭受損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　  13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、目的及通常標(biāo)準(zhǔn)履行必要的報(bào)告、通知或者提示等義務(wù)，造成業(yè)主權(quán)益損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依其過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　  14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由侵?jǐn)_業(yè)主的生活或宣揚(yáng)、披露業(yè)主的隱私，造成業(yè)主相關(guān)權(quán)益損害，業(yè)主可以請(qǐng)求其停止侵害、賠償損失、恢復(fù)名譽(yù)。

　  15、業(yè)主拒絕為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的協(xié)助，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法全面、適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以此作為其未能完全履行合同義務(wù)的抗辯事由，請(qǐng)求減輕或免除責(zé)任。

　  16、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)的行為，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等民事責(zé)任。

　  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約的行為采取“罰款”措施，業(yè)主或物業(yè)使用人

　  請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還該款項(xiàng)的，應(yīng)予支持。但“罰款”性質(zhì)實(shí)為違約金的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條的規(guī)定處理。

　  17、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)財(cái)物保管有約定的，從其約定。

物業(yè)服務(wù)合同對(duì)財(cái)物保管沒(méi)有約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已盡必要的安全保障義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　  18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費(fèi)或者保管費(fèi)，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。

　  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒(méi)有收取費(fèi)用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無(wú)償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百七十四條關(guān)于無(wú)償保管合同的規(guī)定處理。

　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒(méi)有收取費(fèi)用，也沒(méi)有采取發(fā)卡、登記等管理措施，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過(guò)錯(cuò)程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的大小。

　  車輛所有人或使用人對(duì)車輛毀損、丟失也存在過(guò)錯(cuò)的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

　  19、因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在不安全因素導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人或第三人受到人身、財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　  20、業(yè)主、物業(yè)使用人或其他合法進(jìn)入住宅小區(qū)者在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)因第三人的行為遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害，有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，受害人請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)大小、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素，合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

　  21、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自采取停水、電、氣等措施，造成業(yè)主損害，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失的，應(yīng)予支持。

　  業(yè)主拖欠水、電、氣等費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受水、電、氣供應(yīng)企業(yè)的委托，停止對(duì)業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，不予支持。