浙江省高級人民法院民一庭關于審理物業服務合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)

第一條

本意見所稱的物業服務合同糾紛，是指物業服務人與業主方因物業服務合同而發生的有關民事糾紛。 本意見所稱的物業服務人，是指物業服務企業和其他物業管理人。 本意見所稱的業主，是指依法取得建筑物專有部分所有權的人，以及基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。 本意見所稱的業主委員會，是指依法成立的業主委員會。

第二條

因相鄰關系、車位車庫權屬、商品房質量等發生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業服務合同糾紛；當事人在物業服務合同糾紛訴訟中因此提出主張或者抗辯的，應告知其另行處理。

第三條

因業主大會、業主委員會的召開、選舉、表決等屬于業主自治范圍內的事項而發生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業服務合同糾紛；因此提起民事訴訟的，不予受理，但法律、法規、司法解釋另有規定的除外。

第四條

為維護業主的共同權益，業主委員會依照法律規定或者經過業主大會授權，可以以自己的名義提起訴訟。 未依法成立業主委員會，或者業主委員會怠于提起訴訟的，經過業主大會授權的業主也可以以自己的名義提起訴訟。

第五條

物業服務人與業主委員會因雙方所簽訂物業服務合同中涉及業主共同權益的事項發生爭議，物業服務人對業主委員會提起訴訟的，應予受理。業主委員會怠于應訴的，依法承擔相應的法律后果。

第六條

業主委員會已經作為當事人參加訴訟，業主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟的，不予準許。

第七條

業主委員會參加訴訟的，應當提供其依法成立的相關證明材料。

第八條

經過業主大會授權，業主委員會在訴訟中可以承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴或者上訴。

第九條

業主委員會及經過業主大會授權的業主參加有關訴訟的訴訟風險和后果由全體業主共同承擔。人民法院裁判結果涉及業主委員會依法承擔財產給付責任的，可以業主大會賦予業主委員會自行管理的資金及其它合法收益支付；不足部分由業主按照專有部分占建筑區劃內建筑物總面積的比例分擔。

第十條

物業服務人一般應當向業主委員會或者業主主張物業服務合同的相關權利，但物業的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物業服務人也可以直接向其主張相關權利，或者要求其與業主承擔連帶責任： （一）與物業服務人直接簽訂物業服務合同的； （二）與物業服務人形成事實物業服務合同關系的； （三）與業主約定由其交納物業服務費的； （四）違反法律、法規或者管理規約約定義務的。

第十一條

物業服務企業以隱瞞或者偽造有關資質、資格證書等形式騙取簽訂物業服務合同的，業主委員會可請求依法變更或者撤銷物業服務合同或者部分條款。

第十二條

業主委員會雖未經業主大會授權或者同意，擅自訂立、變更或者解除物業服務合同，但在一審法庭辯論終結前經過業主大會追認的，該行為有效。

第十三條

物業服務合同被確認無效或者撤銷后，已經提供物業服務的物業服務人要求業主給付相應物業服務費的，可以結合物業服務合同約定、物業服務人實際提供的物業服務水平、有關部門提供的物業服務成本、當地物業服務費標準等因素合理確定。

第十四條

雙方對物業服務費沒有約定、約定不明且又協商不成的，可以結合物業服務人實際提供的物業服務水平、有關部門提供的物業服務成本、當地物業服務費標準、同類物業服務收費標準等因素合理確定。

第十五條

物業服務合同期限屆滿后未續簽，物業服務人繼續提供物業服務，且業主委員會不能證明已明確拒絕接受服務的，應當認定構成事實物業服務合同關系，雙方權利義務可參照原物業服務合同確定；但雙方可以隨時終止該事實物業服務合同關系，并參照浙江省住房和城鄉建設廳公布的《浙江省物業項目服務退出管理辦法（試行）》的有關規定，提前90日通知對方。

第十六條

物業服務人未以書面形式向業主催交物業服務費而直接提起訴訟的，應當告知其先行向業主送達催交通知書；物業服務人堅持起訴的，不予受理。 物業服務人向欠費業主送達催交通知書，應當采取直接送達、郵寄送達、留置送達的方式；仍不能送達的，可以采取在欠費業主物業門口和小區內張貼公告的方式送達。

第十七條

經書面形式催交后，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業服務費的，物業服務人可以依法向有管轄權的基層人民法院申請支付令。 欠費業主對債權債務關系沒有異議，僅對清償能力、清償期限、清償方式等提出異議的，不影響支付令的效力。

第十八條

物業服務合同中約定逾期給付物業服務費應承擔的滯納金，應當視為違約金。約定的滯納金過分高于造成的損失，業主根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規定，要求予以調整的，應予支持。

第十九條

物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的義務，造成業主人身、財產損失，業主依法請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。 業主的損害系由第三人侵權造成的，應由該第三人承擔侵權責任；物業服務人確有明顯過錯的，可以根據其過錯程度、物業服務收費標準、安保能力等情況，綜合確定其承擔相應的補充賠償責任。物業服務人承擔責任后，可以向第三人追償。業主起訴物業服務人承擔侵權責任的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

第二十條

本意見涉及的業主大會授權的事項，必須經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 業主大會授權的形式包括： （一）對授權事項召開一次或數次業主大會分別授權或集中授權； （二）制定管理規約進行概括授權； （三）書面征求全體業主意見后進行授權； （四）依法進行的其它授權。

第二十一條

審理物業服務合同糾紛案件，應當堅持“調解優先、調判結合”的工作原則，積極引導當事人接受社區、街道組織的人民調解，努力探索訴調銜接的糾紛處理模式；并通過簡易程序和小額速裁程序等，不斷完善物業服務合同糾紛快速處理機制。

第二十二條

因物業的承租人、借用人或者其他使用人實施違反物業服務合同或者法律、法規以及管理規約的行為而發生的物業服務合同糾紛，可以參照本意見關于業主的規定處理。

第二十三條

本意見自2011年10月27日起施行。 本意見施行后新受理的一審案件，適用本意見的規定；本意見施行后尚未審結的一、二審案件和已經作出生效裁判依法再審的案件，不適用本意見。 本意見施行后，法律、法規、司法解釋有新規定的，按新規定執行。