房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件形成的主要原因

（一）聯(lián)營開發(fā)。所謂聯(lián)營開發(fā)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的行為。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，聯(lián)營雙方中必須有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。雙方聯(lián)營又可分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配雙方都要仔細(xì)約定。項(xiàng)目各項(xiàng)審批、辦證、驗(yàn)收都要應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只有這樣的聯(lián)營開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。但是，在實(shí)踐中，很多聯(lián)營開發(fā)單位就是因?yàn)殡p方違反了聯(lián)營這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。

　　（二）期房銷售。期房與現(xiàn)房是兩個(gè)相反的概念?，F(xiàn)房是開發(fā)商已辦妥大產(chǎn)權(quán)證的商品房。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證止，這一期間的商品房稱期房。

　　筆者曾接待過這樣一起信訪，2000年，上虞某房產(chǎn)公司口頭承諾以每平方米1300多元預(yù)收房屋定金，當(dāng)時(shí)沒有簽訂任何合同，后遇2001年房價(jià)暴漲風(fēng)，開發(fā)商以沒有正式書面合同為由，要求提高房價(jià)，遭到購房戶的不滿，引起群訪，后經(jīng)有關(guān)部門多次協(xié)調(diào)，才得以妥善處理。

　?。ㄈ└膭?dòng)規(guī)劃。許多消費(fèi)者購房或入住后發(fā)現(xiàn)社區(qū)整體或規(guī)劃改變，使賣買雙方之間發(fā)生糾紛。通常有綠地面積減少，社區(qū)功能被調(diào)整，建筑密度和容積率增加，小區(qū)道路不通，配套設(shè)施不到位，取消或減少公建設(shè)施，增建車庫、配電房、垃圾房、公共廁所，甚至增建商業(yè)用房出租，影響了小區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，帶來采光、通風(fēng)、噪音、油煙污染、不安全等一系列問題，有的開發(fā)商在售樓時(shí)隱瞞真實(shí)情況，使消費(fèi)者在不明真相的情況下購房。

　?。ㄋ模┨摷購V告。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發(fā)商在商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)下，往往對(duì)銷售的商品房作出夸大宣傳，虛構(gòu)環(huán)境效果，廣告文字十分煽情，對(duì)公用部位的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行夸張描繪，如采用“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“名貴”材料等華而不實(shí)的喧染手法。對(duì)使用功能使用誘惑性語言，如“與身份相匹配”、“極盡奢華五星級(jí)享受”等。而消費(fèi)者往往出于對(duì)開發(fā)商在廣告和售樓書中美好生活描述的向往，才與開發(fā)商簽訂了購房合同。然而一旦交房時(shí)，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與自已想像大相徑庭，找開發(fā)商交涉時(shí)，開發(fā)商卻以原描述未寫進(jìn)合同為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

　?。ㄎ澹┟娣e差異。在預(yù)售商品房中，要做到產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積完全一致，可能性甚小，問題在于必須本著誠信的原則，將這種面積誤差縮小到一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。在預(yù)售合同中，雙方往往約定以竣工后房地產(chǎn)管理部門實(shí)際測算的建筑面積為準(zhǔn)。說穿了，還是涉及到價(jià)格問題，如果面積誤差不大，房價(jià)變化又不大，雙方一般不會(huì)引起爭議。如果實(shí)測面積大，超過原約定面積，購房人認(rèn)為是開發(fā)商故意加大建筑面積，牟取利潤，這時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

　?。┭悠诮环?。按合同規(guī)定，開發(fā)商按期不交房應(yīng)付違約金，但是有些開發(fā)商在各項(xiàng)手續(xù)不全的情況下，仍然和消費(fèi)者簽訂售房合同，并承諾到期不交房就賠償違約金。但真到了交房期限，消費(fèi)者既拿不到房鑰匙也得不到賠償金。導(dǎo)致延期交房原因是多方的，既有開發(fā)企業(yè)自身問題，也有施工企業(yè)因材料價(jià)格上漲，相關(guān)部門基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)滯后造成的，但最終受害的是消費(fèi)者。

　　（七）質(zhì)量隱患。從數(shù)量上，絕大部分商品房質(zhì)量糾紛均為單套商品房內(nèi)部的建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量引起的質(zhì)量問題。如墻面滲水、窗套滲漏、地面、墻面開裂、衛(wèi)生間滲漏。另一類比較嚴(yán)重的是整幢商品房存在整體質(zhì)量問題。此類問題涉及到建筑物內(nèi)的全部住戶，后果較為嚴(yán)重。如地基不均勻沉降，引起整幢商品房傾斜，主體結(jié)構(gòu)問題造成房屋大面積開裂。該類問題雖然數(shù)量較少，但影響面大，一旦出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)損失巨大，也容易造成社會(huì)性的矛盾。此類案件的處理十分復(fù)雜，訴訟難度可想而知。

　?。ò耍?quán)證難辦。目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自房屋交付之日起超過一年的土地證、房產(chǎn)權(quán)辦不下來的項(xiàng)目數(shù)量也不少，責(zé)任不全在房產(chǎn)公司，也有政府部門的原因，特別是兩年以前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由于土地出讓環(huán)節(jié)的不規(guī)范，現(xiàn)在作為歷史遺留問題處理而導(dǎo)致普遍延遲辦證，給購房者在銀行貸款、子女就學(xué)等方面造成諸多不便。