房地產合作開發糾紛中股權合作案件裁判觀點

股權合作

【最高法院指導性案例】

1、合作開發房地產關系中，當事人以成立房地產項目公司的方式進行合作開發，項目公司只是合作關系各方履行房地產合作開發協議的載體和平臺，合作各方當事人在項目公司中是否享有股權不影響其在合作開發合同中所應享有的權益。

案情簡介：最高人民法院歸納總結本案焦點為：一、天闊公司是否系海聯公司與天河公司共同設立的項目公司;二、邢堅、邢偉是否代海聯公司持有天闊公司的股權;三、邢堅、邢偉轉讓其在天闊公司的23.8%股權，能否產生海聯公司在《合作項目合同書》中權利義務消滅的法律后果以及海聯公司是否有權解除《合作項目合同書》，并要求天闊公司將“天闊廣場”土地及項目開發權、項目建設主體返還并變更為海聯公司。

最高法院認為：本案是海聯公司與天河公司基于《合作項目合同書》而發生的合作開發糾紛。天闊公司只是天河公司與海聯公司雙方按照《合作項目合同書》約定為開發天闊廣場項目而借用的合作項目載體，不是涉案合作開發合同的相對方，海聯公司無論是否為天闊公司的股東，均不影響其在《合作項目合同書》中所享有的收益權。合作開發房地產關系中，當事人約定一方出地、一方出資并以成立房地產項目公司的方式進行合作開發，項目公司只是合作關系各方履行房地產合作開發協議的載體和平臺，合作各方當事人在項目公司中是否享有股權不影響其在合作開發合同中所應享有的權益;合作各方當事人在合作項目中的權利義務應當按照合作開發房地產協議約定的內容予以確定。

案例索引：《中華人民共和國最高人民法院公報》2016第1期，總第231期，第19頁;最高人民法院(2015)民提字第64號民事判決書：海南海聯工貿有限公司與海南天河旅業投資有限公司、三亞天闊置業有限公司等合作開發房地產合同糾紛案。

2、如何區分合作開發房地產合同中的清理條款與“名為合作實為借貸”合同。

案情簡介：甲廠與乙公司簽訂《協議書》，約定甲廠提供劃撥土地，乙公司出資共同組建新的房地產項目公司，合作開發房地產。(1)乙公司全權負責辦理并墊付甲廠前期辦理各種手續的全部費用;(2)甲廠負責出具在辦理上述手續時需提供的相關材料;(3)甲廠自愿以其辦理合作開發房地產商住用地使用權作為對乙公司墊支費用的擔保，土地使用面積為70余畝，按實際征地規劃為準;(4)乙公司墊支辦完所有手續后，如因其他原因，乙公司不能成為新成立公司股東，甲廠必須一次性償還乙公司前期辦理相關手續墊支的一切費用及承擔墊支款同期的銀行貸款利息四倍。如乙公司成為新公司股東，乙公司的墊支款作為成立新公司的入股資金，甲廠以其土地70余畝價款作為入股資金。合同簽訂后，乙公司先后出資共計1500余萬元辦理土地出讓、申請批文等各項開發前期手續及為甲廠解決遺留債務。在甲廠所使用的劃撥土地變更為國有土地使用權出讓土地后，雙方未能組建新的公司。甲廠掛牌轉讓案涉土地使用權并積極協助乙公司參加競買，乙公司因自身原因未能參加競買活動，甲廠與乙公司不能繼續合作。乙公司起訴請求甲廠返還1500余萬元出資款，并按照同期銀行貸款利率的四倍支付利息。甲廠答辯認為雙方實際是借款關系，所約定的四倍同期銀行貸款利息過分高于乙公司的損失。甲廠同意解除合同，返還本金并按照同期銀行貸款利率支付利息。一審法院判決甲廠向乙公司返還本金及按銀行同期貸款利率支付利息，二審改判甲廠向乙公司返還1500萬元及按同期銀行貸款利率四倍計算的利息。

最高法院民一庭傾向性意見：從案涉合同約定的權利義務內容看，協議性質為共同出資、共擔風險、共享利潤的合作開發房地產合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據合同法第九十七條、第九十八條規定，此約定性質為合同終止履行后的清理條款，不屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定的名為合作合同實為借款合同情形。

案例索引：《民事審判指導與參考》2015年第2輯，總第62輯，第154頁。

3、合作開發房地產合同中，不負有出資建設義務的一方，實際完成案涉項目建設的，不應認定為違約。

案情簡介：京某公司與地匯春公司簽訂《合作協議書》約定迎某大廈建設所需費用原則上全部由地匯春公司出資，京某公司負責前期工作和土地開發權、辦理開工前的一切手續，并墊付所需費用。在實際履行過程中，京某公司作為整個京某大廈項目的立項單位，在完成迎某大廈前期開發及建設開工前一切手續等工作后，一并完成了迎某大廈的施工建設，并墊付了部分資金。就迎某大廈的建設主體由約定的迎某公司變更為京某公司，雙方說法不一，但通過本案各方提交的若干協議可以看出，地匯春公司和迎某公司對此事實是明知并認可。發生爭議后，地匯春公司主張京某公司違反約定擅自建設而構成違約，京某公司就迎某大廈實際墊付的前期開發費用和建設費用要求地匯春返還。

最高法院認為：合作開發房地產合同中，不負有出資建設義務的一方，實際完成案涉項目建設的，不應認定為違約。在對方對此明知并認可的情況下，應視為雙方在合同履行過程中的變更行為。案涉工程已經實際交付使用的，負有出資義務的一方應自工程實際移交之日支付相應的工程款及利息。

案例索引：《民事審判指導與參考》2013年第1輯，總第53輯，第205頁;北京市京門房地產開發公司與北京地匯春科貿有限責任公司、北京迎賓房地產開發有限責任公司合資、合作開發房地產合同糾紛案。

4、當事人之間簽訂的合同所約定的合同義務與民事法律行為所附條件的區分。

案情簡介：當事人在案涉《補充協議》中約定，合作一方南京建宇公司的義務是，向項目公司移交已取得的項目開發資料及在約定的時間內配合項目公司取得1100畝用地的土地使用權證;上海綠庭的義務是向項目公司注入資金2.2億元;同時約定如建宇公司未在協議約定的期限內完成配合取得土地使用權義務，則綠庭公司的交款義務可相應順延。由此引發協議中約定的當事人義務能否認定為民事法律行為所附條件的問題。

最高法院認為：合同法第四十五條第一款規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。”可見，法律上所稱的條件是指決定民事法律關系的效力產生和消滅的不確定的事實。雙方當事人在合同中約定的一方應履行的合同義務，是確定的。合同約定的當事人的義務同民事法律行為的附條件是有區別的，其不能被認定為民事法律行為的附條件。

案例索引：《民事審判指導與參考》2013年第1輯，總第53輯，第184頁;上海綠庭集團有限公司與南京建宇房地產開發(集團)有限公司合作開發房地產糾紛案。