承德市城市房地產交易管理辦法

第一章  總則

第一條  為加強城市房地產交易市場的管理，維護房地產交易市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。    第二條  本辦法適用于本市行政區域城鎮房地產交易活動。    涉外房地產交易，除法律、法規另有規定外，亦適用本辦法。    第三條  本辦法所稱房地產交易，是指房屋和該房屋占用的國有土地范圍內的房地產轉讓、房地產租賃、房地產抵押和房屋典當及其他經營活動。    第四條  承德市房產管理局是全市房地產交易管理工作的行政主管部門，縣（自治縣）房產管理局或城鎮局分別主管本行政區域內的房地產交易工作。其主要職責是：    （一）貫徹執行國家房地產交易市場管理的法律、法規和規章；    （二）指導房地產交易活動；    （三）對商品房屋預售實施管理；    （四）培育和完善房地產中介服務體系，對房地產咨詢、價格評估和經紀機構實施行業管理；    （五）會同有關部門查處房地產交易活動中的違法、違章行為。    第五條  市、縣（自治縣）房地產行政主管部門設置的房地產市場管理處、所是該行政區域內房地產交易管理的職能機構，具體負責房地產交易管理的日常工作。    其主要職責是：    （一）制定房地產交易活動規則；    （二）審查交易當事人資格、驗證交易標的物權屬，負責房地產交易登記、鑒證、審批等手續；    （三）負責房地產價值、價格的評估；    （四）會同有關部門調查房地產交易活動中的違法、違章行為，向主管部門提出處理意見；    （五）提供有關房地產交易法律、政策的咨詢服務。

第二章  一般規定

第六條  房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權，實行權利人一致的原則。房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。    第七條  房地產交易實行成交價格申報和價格評估制度。房地產價格評估應遵循公平、公開、公正的原則。    房地產權利人應如實申報成交價格，不得瞞報、不報。    第八條  進行房地產交易，交易當事人須提交下列證件：    （一）《房屋所有權證》及該房屋占用范圍內的土地使用權證；    （二）當事人的身份證件或法人資格證書。委托他人代理的，應出示委托證件；    （三）房地產交易契約或合同文本；    （四）共有的房地產，應提供其他共有人同意的書面證明；    （五）商品房屋預售，應出具《商品房預售許可證》；    （六）應提供的其他有關批準文件或證明材料。    第九條  下列房地產禁止交易：    （一）未依法登記領取權屬證書的；    （二）預售商品房未取得許可證的；    （三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；    （四）依法決定收回土地使用權的；    （五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；    （六）房地產權屬有爭議的；    （七）依法公告拆遷范圍內的；    （八）經鑒定確系危房的；    （九）法律、法規另有規定禁止交易的。    第十條  房地產交易，當事人應當簽訂房地產買賣合同、房地產租賃合同，自簽訂合同之日起３０日內到房地產交易管理部門辦理交易審批手續。符合規定的，房地產交易管理部門自受理之日起３０日內予以辦理。當事人持變更后的《房屋所有權證》，在３０日內到土地行政主管部門辦理土地使用權變更登記手續。    第十一條  商品房屋的交易管理按承德市商品房銷（預）售管理的有關規定執行。    第十二條  房地產交易價格低于評估價格的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價計征稅費。    第十三條  房地產交易當事人應按有關規定交納稅費。

第三章  房地產轉讓

第十四條  本辦法所稱房地產轉讓是房地產權利人通過合法方式將其房地產轉移給他人的行為。主要包括：    （一）繼承房地產的；    （二）買賣、贈與房地產的；    （三）以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；    （四）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產或聯建房屋，而使房地產權屬發生變更的；    （五）企業被收購、兼并或合并、破產，房地產隨之轉移的；    （六）以房地產抵債的；    （七）法律、法規規定的其他情形。    第十五條  房地產權屬轉讓，當事人應依法辦理有關權屬變更手續。    第十六條  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于房屋建設工程的，應當完成開發投資總額的２５％以上；屬于成片開發土地的，應當形成工業用地或其他建設用地條件。    轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應持有《房屋所有權證》。    第十七條  以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報市、縣（自治縣）人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。    以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，市、縣（自治縣）人民政府可以決定不辦理土地使用權出讓手續，但轉讓方應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳同級財政。    第十八條  按照國務院住房制度改革有關規定出售的公有住宅，按照國家有關規定執行。    第十九條  房地產權利人出售租賃期限未滿的房地產時，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。    房地產權利人轉讓按份額共有的房地產時，有權轉讓屬于自己的份額，其他共有人享有優先購買權。    第二十條  房地產轉讓應按照下列程序辦理：    （一）轉讓當事人簽訂書面轉讓合同或協議；    （二）申請登記，交驗證件，申報成交價格；    （三）房地產交易管理部門對提供的有關材料進行審查，并在十五日內做出是否受理申請的書面答復；    （四）房地產交易管理部門核實申報的成交價格，對轉讓的房地產進行現場勘查和評估；    （五）轉讓當事人按規定繳納有關稅費；    （六）核發《房地產交易批準書》。

第四章  房屋租賃

第二十一條  本辦法所稱房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。    房屋所有權人出租柜臺、櫥窗、場地或以聯營、合作、承包經營等方式，提供房地產或其附屬設施給他人使用，并直接或間接取得收益的，視為房屋租賃。    第二十二條  房屋租賃，當事人應當簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任條款，以及雙方約定的其他權利和義務。    第二十三條  房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后３０日內向當地房地產市場管理部門辦理登記備案手續。    申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：    （一）《房屋所有權證》；    （二）租賃合同；    （三）當事人的身份證件；    （四）其他文件。    出租共有的房屋，須提交其他共有人同意出租的證明。    出租委托代管的房屋，須提交委托代管人授權出租的證明。    第二十四條  房屋租賃申請經房地產管理部門審查合格后頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是房屋租賃的合法證件，禁止無證租賃。    《房屋租賃證》實行年檢制度。    第二十五條  經房屋所有權人書面同意，承租人可以轉租，轉租房屋應簽訂轉租合同，并到房地產市場管理部門辦理登記手續，繳納有關稅費。    未經房屋所有權人書面同意，承租人不得擅自轉租房屋。    第二十六條  房屋租賃的出租人或承租人，一方違反租賃合同，另一方可依法解除租賃合同，造成損失的，違約方應承擔賠償責任。    第二十七條  房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租，應當將租金中所含土地收益上繳同級財政。

第五章  房地產抵押

第二十八條  本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。    第二十九條  房地產抵押時，當事人應當簽訂房地產抵押合同，并自簽訂之日起三十日內到房地產市場管理部門申請登記。    房地產市場管理部門對當事人抵押登記申請進行審查，符合規定的，應自受理之日起三十日內予以辦理。房地產抵押合同自登記之日起生效。    第三十條  依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。    第三十一條  同一處房地產設定數個抵押權的，其抵押擔保債務之和不得超過房地產的總值。    第三十二條  已設定抵押權的房地產，抵押人需翻建、擴建或者改變其用途的，必須經抵押權人書面同意。抵押合同另有規定的除外。    第三十三條  抵押合同有效期內，抵押人未征得抵押權人書面同意，不得對抵押房地產進行權屬處置。    第三十四條  有下列情形之一的，抵押權人可以向房地產市場管理部門申請處分抵押的房地產：    （一）債務人履行到期債務，又未能與抵押權人達成延期履行協議的；    （二）抵押人死亡或者宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務的；    （三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；    （四）抵押人違反有關規定，擅自處分抵押房地產的；    （五）抵押合同約定的其他情況。    第三十五條  房地產抵押期滿，抵押人不能清償債務的，處分抵押房地產所得價款，依下列順序和原則分配：    （一）支付應當繳納的土地使用權出讓金；    （二）支付處分抵押房地產的費用；    （三）扣除抵押房地產應繳納的稅款；    （四）償還抵押權人債權本息及支付違約金；    （五）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；    （六）剩余價款交還抵押人。    同一處房地產設定數個抵押權的，按抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權人有權另行追索。    第三十六條  房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同終止。

第六章  房地產中介服務

第三十七條  房地產中介服務是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。    第三十八條  從事房地產中介服務，應當成立相應的房地產中介服務機構。    第三十九條  設立房地產中介服務機構，應向市房產管理局申請辦理《房地產中介資格證》；憑《房地產中介資格證》分別向工商行政主管部門申辦《營業執照》，向物價行政主管部門申辦《收費許可證》。    第四十條  房地產管理部門對中介服務機構和中介服務人員的資格實行年審制度。    第四十一條  房地產評估，當事人可委托房地產估價機構或房地產估價事務所進行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由市、縣人民政府房地產行政主管部門的估價機構承辦，其他評估機構評估的，其評估行為無效。    第四十二條  房地產價格評估應依照下列程序進行：    （一）提出申請；    （二）交驗證件；    （三）現場勘估；    （四）綜合作業；    （五）出具評估結果。

第七章  法律責任

第四十三條  有下列行為之一的，由房地產行政主管部門視情節輕重依法給予處罰：    （一）未取得《預售許可證》預售商品房或挪用商品房預售款項的，責令停止預售、責令補辦手續、沒收非法所得，并可處以罰款；    （二）違反本辦法轉讓房地產的，轉讓無效，沒收其違法所得，并可以處以罰款；    （三）出租房屋不按期申請、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦，并可處以罰款；    （四）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；    （五）未征得出租人同意、未辦理登記備案手續，擅自轉租的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款；    （六）抵押人擅自出售、出租、交換、贈與或以其他方式處理或處分抵押房地產的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。    第四十四條  未進入房地產市場進行交易的，交易行為無效，由財稅部門處以補交稅費五倍以下的罰款，具備交易條件的，責令限期補辦手續。    第四十五條  當事人對處罰決定不服的，可依法向作出處罰決定部門的同級人民政府或上一級主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議，不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。    第四十六條  妨礙、阻撓房地產市場管理人員執行公務，由公安機關依《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。    第四十七條  房地產市場管理人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，情節輕微的，由所在單位或主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章  附則

第四十八條  本辦法由承德市房產管理局負責解釋。    第四十九條  本辦法自公布之日起施行。１９９２年５月發布的《承德市城鎮房地產市場交易管理實施細則》同時廢止。